《瞭望》文章：增长能否摆脱房地产依赖

　　房地产中期调整被强制中断，在未形成合理时间、合理空间的调整后，房地产再次步入新的繁荣，风险明显后移

　　文/《瞭望》新闻周刊记者唐敏

　　占GDP的6.6%和投资的四分之一，直接相关的产业多达60个，房地产业在中国这一轮应对全球金融危机的遭遇战中，是GDP增长保八的重要支柱之一。但是，另一方面，在部分城市，房价迅速攀升，房价收入比大大超出国际通行标准，普通老百姓购房难的矛盾在这一年进一步加剧。

　　正因为此，2009年的房地产业，无论是从国家走出金融危机还是个人解决居住需求来看，都是关注的焦点。具体来看，主要聚焦于三大方面。

　　一问房价为何看不懂？

　　在政府保增长政策的带动下，今年以来，房价出现了很戏剧性的变化。年初，观望等待情绪浓厚、房地产市场低迷、悲观。三四月份政策刺激效应显现，房价试探性回升进而迅速上扬，成交量也从稳步回升到受高价打压再到年底受优惠政策到期影响疯狂抢购。国家行政学院决策咨询部研究员王小广形容这次房地产的回升为“超出了绝大多数人的意料，不少激进的房地产商也惊呼看不懂”。

　　房价不仅与项目的成本、企业的利润有关，还与市场的供求状况和市场预期有关；不仅与住房制度有关，还与土地的供应与管理制度、房地产的税收制度、金融制度及社会的分配制度有关；外来人口购房比例的高低也是影响本地区房价的重要因素。中国房地产业协会秘书长朱中一认为，我们既要看到解决这一问题的复杂性，又不希望房价大起大落。无论是为实现房地产的平稳健康发展，还是为了防止房地产泡沫的形成与积累，都需要对房价的合理性逐步量化，这有待有关方面进一步研究并提出相应的办法。

　　二问调控的目标为何难以实现？

　　从近几年房价的发展来看，除了2008年冬与2009年初春受全球金融危机影响房地产业发展有所放缓，房价有所下降外，1998年住房制度改革以来，房价一直处于稳步甚至有时是快速上升的状态。而政府的调控往往是越调越涨，而2009年的刺激更是直接将房价拉升到新高。

　　这里面不容忽视的现实是，房地产业在国民经济以及在地方发展中日益处于重要的位置。

　　统计数据显示，房地产消费与全国商品零售总额之比，已基本达到4:10；房地产业关联度高，带动力强，能带动建筑、钢材、建材、家电、家具等60个行业的发展；房地产业的增加值占GDP的比重在2007年时就达到了4.8%，从税收来看，与房地产有关的城镇土地使用税、土地增值税、房产税、契税、房地产营业税、房地产企业所得税、房屋转让个人所得税等7项税收在2008年合计5434亿元，接近2008年全国和地方税收收入的10%和20%。2008年全国土地出让金收入约为9600亿元。

　　受此影响，一些地方对房地产的调控往往投鼠忌器，“中央政策说调整，土地供应等政策相应受到影响，形成供应紧张的市场预期，自然越调越高”，市场人士指出，“关键是中央关于加大普通商品房、保障性住房建设的要求在地方并未真正得以实施。”

　　对今年以来的房价以及房地产形势，王小广认为，本来2009年房地产中期调整将全面展开，也正好是解决我国多年房价顽症的好机会。遗憾的是这一过程被强制中断，房地产在未形成合理时间、合理空间的调整后，再次步入新的繁荣，风险明显后移。

　　三问房地产将向何处去？

　　从我国国情来看，仍处于城镇化的快速发展时期。近十年中，我国的房地产市场并非没有波动，每次波动也与金融政策、土地政策有关，但每次影响时间不长，每次房价下跌的幅度也非常有限。究其原因，主要是我国正处于城镇化的快速发展期，带动了城市住房需求总量的增长，而不像西方发达国家那样已处于城镇化的饱和期。朱中一认为，今后10年左右，我国的城镇化仍处于快速发展时期，城市建设的质量也将进一步提高，这为房地产的发展继续提供了机遇。

　　12月14日召开的国务院常务会议要求在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。会议明确列出了四条举措：增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；加强市场监管；继续大规模推进保障性安居工程建设。并明确指出，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

　　如果地方政府真正明确普通商品房的“有效供给”到底该供应多少，大规模推进保障性安居工程建设的“规模”到底该有多大，把举措落到数字上，银行信贷具体操作不为投资投机性购房创造空间，相信2010年的房地产市场不会像今年这般“戏剧”。□

　　《瞭望》文章：2010房地产能否“支柱”

　　文/包宗华

　　为应对国际金融危机，国家在这一年间采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策。这些政策对于提振信心、活跃市场、促进住房消费和投资发挥了重要作用。但是，随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，而中国经济是否倚重房地产业过深也成为关注焦点。那么，2010年中国的房地产业的发展势头将如何？是否依然是国民经济稳定增长的重要支撑呢？

　　近年来，房地产业每年为GDP贡献2个百分点左右。2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确指出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”有人认为，以保房地产来保增长，可以较迅速地取得短期保增长的一切效果，但将不利于经济的长期稳定增长。房地产业不应该成为国民经济的支柱产业。

　　房地产业能否成为支柱产业，首先要明确支柱产业的标准。支柱产业具有产业关联度大、具有扩大效应等特征，对国民经济的发展，能比其他行业发挥更大的作用。其二，国民经济总是不断地发展，产业结构和支柱产业也会不断变化，支柱产业不是“终身制”，在不同的时间段，会出现不同的支柱产业。再有，在一个国家的一定时间段里，也有可能同时出现两三个支柱产业。在上世纪里，就有的国家或地区宣布拥有两个支柱产业。

　　具体从行业关联度和带动力来看，开发建设一项房地产项目，按投资额计算，有一半以上来自十几个行业提供的材料设备，因而具有很高的行业关联度。2007年房地产投资额预计接近2万亿元，就可以带动相关行业的产品销售额在1万亿元左右。如果计算间接带动，涉及的行业数量和带动额也很大。例如一家人买了新房，往往是家用电器和家具大多数要换新的，就能间接地带动家用电器业和家具业。房地产业还有一项基础性作用，也可以称为特殊的“带动作用”，就是各行业的发展，都要率先建没本行业的房地产。

　　关于行业增加值。随着经济发展，社会分工越来越细，行业越来越多，许多行业的增加值在国内生产总值中所占比重会越来越小。房地产业却不同。由于每个行业的发展都要建设本行业的房地产，因而房地产增加值在国内生产总值中占的比重一般不会递减，有的阶段还会略有增加。这些年来，房地产的增加值占国内生产总值的比重一直保持在4%左右，这是其他多数行业达不到的。由于房地产属于建设范畴，还应从固定资产投资额的角度来观察。房地产的投资额，要占全国固定资产投资额的20%左右，比重很大。此外，也应从增加社会财富的角度来观察。据一些西方国家的统计，在全国拥有的社会财富中，房地产要占20%以上。

　　对国民经济持续发展的贡献。这些年来，我国房地产投资额和增加值的平均增长率达到15%以上，高于国民经济的平均增长率。近十几年，我国国内生产总值每年增加8～11个百分点，其中有1～2个百分点是房地产业作的贡献。

　　对城市政府财政收入的贡献。城市政府的财政收入，是发展经济和城市建设、改造的主要经济来源。这些年来，在各城市政府的财政收入中，来自房地产业的至少要在20%以上，许多城市达到40%以上。

　　对提高就业率的贡献。全国房地产企业、房屋装饰装修公司、物业管理公司、房地产中介机构等迅速发展，有利于大量接纳就业人员。

　　对提高人民居住水平和促进消费的贡献。1978年我国城镇居民人均住房建筑面积为7.2平方米，经过这些年住房建设的快速发展，到2008年末超过人均28平方米。过去实行公房低租金制度时期，居民平均住房消费占居民收入的1%～3%，而今许多居民已超过20%。住房消费的显著提高，会对国民经济的发展产生推动作用。

　　对改变城市面貌的贡献。改革开放30多年来，各城市新建的房地产(含住宅)总量，比此前城市原有的房地产(含住宅)总量要高出好几倍。如果你到几个十几年前去过的城市调查参观，肯定会有“不曾相识”的感觉，因为这些城市实现了“旧貌换新颜”。

　　由上可见，房地产业无论对国民经济的发展，还是居民的生活都具有重要作用。房地产业在2010年仍将在中国经济增长中发挥重要作用。□

　　(作者为中国房地产及住宅研究会常务副会长)