土地所有者的预期收益

　　尽管村民普遍觉得，村支书兼村长张玉良“飞扬跋扈”——不过，他的许多经典名言还是中性的，也被村民们广泛流传。有句话，能够准确地形容张玉良对李各庄土地价值的期待：“我要让土地长出金子来。”而这种金子，显然不能来自传统的土地利用方式。

　　张玉良的前任张玉奎对本刊记者回忆，他在任的2000年初，村里收入基本上还是农业收入为主，当时张玉良是他的副手，“管理砖瓦厂，并没有赚钱，没觉得他有什么经营才能”。可是，张玉良上台后，正值整个京郊土地的转型开始，北京市农村经济研究室一份论文表明，从2000年开始，不仅是近郊，北京远郊也开始了“城乡一体化”进程，大量土地使用性质开始变更。

　　这种背景，使所谓“没有经营才能”的张玉良成为经营高手。

　　整个李各庄有2000多亩地，在张玉奎手中，只有100多亩土地被集中起来作为蔬菜大棚，这也是2000年前后土地出产值最高的一种方式。那时候粮食价格低廉，张玉奎翻出手中的记录本，一亩地如果种植粮食，最多只有三四千元的净收入，而成为蔬菜大棚，“当时一年算下来，一亩地收入差不多能上万元”。

　　张玉奎的大棚改良尚未完成，张玉良就上台了。同样，张玉良施政纲领也包括不再种粮而改种蔬菜，兴办奶牛养殖场。可是他的方式不一样，原来村里2000多亩地被分散给了1800多人，非常碎片，张玉良第一个措施就是集中土地：每户人家交出自己包产到户的土地，改为分发口粮的方式。

　　当时还是村民代表的唐忠义还记得那次会议，村里只有几个老人反对土地集中，多数村民代表听说不用再种地还有口粮可拿，都很高兴。“村离县城近，本身就有很多人在外找活，不愿意在土里刨食，何况，村耕地的性质本身就属于集体所有。”唐忠义告诉本刊记者。

　　所以，当张玉良站在台上宣布的时候，会场里集中讨论的不再是土地是否该集中，而是集中讨论该拿多少口粮的问题。当时说是每人每年300斤面粉，除此，年满65岁的老人还有一月100元的养老金，多数人都觉得，不干活而拿钱，挺好。“下面嗡嗡的，议论得可高兴啦。”

　　唐忠义得意于自己当年提出反对意见，为村民们争取了更多利益，“第二天县里派人下来听取村民意见，我就说，唐庄就是一人400斤面，怎么我们村少了呢？结果后来定下来，第一年是300斤面粉，以后每年往上涨10斤。现在就已经有快400斤了”。就这样，村里几乎所有土地都集中到村委会手中。

　　张玉良曾经和村委会的骨干们很得意地分析自己的这招，比起“杯酒释兵权”还要厉害，一年几万斤面粉的价格非常有限，而他获得的是土地的支配权。他在村里修建了蔬菜大棚和养殖场，村民的基本收益有了保证。更关键的是，他在一块最靠近县城的土地上，修建了一片小产权的别墅群。

　　这片别墅群使张玉良真正做到了在密云一举成名。现在别墅群距密云县城只要10分钟车程，在2003年出售的时候，200多平方米的房子只要25万元左右，只是不公开发售，发售权掌握在村委会手中。

　　开始的几幢别墅就把县委领导给吸引来了，村民委员田保春曾经很得意地告诉村民：“县领导都来我们村里买别墅了，包括密云县政协以及县人大的领导。”

　　张玉良于是又有一句名言流传开来：“还种啥庄稼啊，种房子吧。”

　　整个土地操作充分显示他的经营才能，先是花村里不多的钱买了邻近的唐庄的土地：他后来对人说，自己又占便宜了，一亩地只花了8万元，“现在是买不回来了”。这些土地被用来修建公路，村里的别墅群到县城中心的路程被缩短为10分钟。然后是盖房子没用钱，由湖北五建集团垫资修建，等别墅卖出后再进行偿付。而别墅建好后也改变了卖给村民的承诺，张玉良动员村委员会干部们一起去参观北京韩村河——一个集体土地开发为商品住宅的著名例子，大家回来后统一了意见：“卖给城里人才值钱。”

　　在一份上报密云县委的先进事迹材料中，张玉良坦诚自己是受了离密云县最近的村庄季庄的启发：2002年县政府批准季庄建设商品房，他看见后怦然心动：“这搞房地产也太赚钱了，不过季庄的钱让开发商赚走了，我们不干，要开发就由我们村委会开发。”

　　别墅的销售成绩使得张玉良有了资金，更有了进一步启动建设小产权居民楼的想法。还是在那份材料中，他诉说了自己的宏图，计划要在村里兴建300幢别墅，这些资金回收后，用来集中改建村民住宅，普遍兴建6层居民楼，让村里人全部住上这种住宅。而且，别墅贩卖后的收入还可以用于村民的暖气费和物业管理费，并且是终生支付——这是两项农村居民们最不愿意交纳的费用，邻近的村庄就出现了住在新楼的村民拒绝交纳这部分费用而闹事的新闻。

　　一切似乎都正常而理想，但是，一个巨大的矛盾出现了，村里可以使用的集中土地并不充足，而张玉良想让“土地里长出黄金”的梦想，首先受到的就是土地资源制约。他不得不去鼓动村民动迁，把各家各户的宅基地集中起来，在其上建立住宅。按照他的设计，这种住宅楼第一步将建设18幢，村民住满后，还有大量小产权住宅可以用于销售。

　　按照村民的计算，最少将有100套左右的小产权住宅掌握在村委会手中——它将带来至少上亿元的收入。

　　李各庄地理与拆迁规则

　　这是个狭窄而局促的村庄，虽是第一次来这里，可还是很能看清楚村里的每块土地已经物尽其用，何况还有京承铁路绕村而过，而规划中的101国道也将占用村里的一部分土地，用于修建一个匝道。

　　张玉良幻想能将土地的价值翻若干番——这必须依靠他手中还有土地。

　　斤斤计较土地已经成为农民的本能，张玉奎给我们算了一个简单的账：村里2000亩地除去蔬菜大棚和养牛场的600亩外，还有承包给外地人的砂石厂占据了200亩，别墅陆续征集了300亩。再除下来宅基地，只有远处约10亩旱田无人过问，“但是那里离公路太远，无论是做住宅还是别墅，都存在加大基础投入的问题”。

　　已经走上了开发乡村土地之路的张玉良，只能开始动宅基地的脑筋。可是，“宅基地是什么～那是农民的根本，和村里的集体用地不一样，农民终生有使用权的。而且，这种使用权审批很严格，从2000年之后，李各庄基本就没有新批准的宅基地了”。张玉奎对本刊记者回忆，村里最后一块批准的宅基地还是在他手中诞生的，是因为特殊原因，他把村民带到县政府才争取来的。

　　既然是村委会自己充当开发商，而且要对付的是当地村民手中的宅基地，张玉良和村委会完全没有相应的规则可以参考，只能自己设计一套拆迁思路。2004年，李各庄的拆迁方案出台，村民们开始意识到，村干部角色转换了，明确地和大家处于谈判的两端中。“5个村干部变了名称，成了拆迁办负责人，专门上每家每户算账。”尽管大家还都是按照传统的叔、舅等亲戚关系相称，可是彼此间算计起来很是精密。

　　村里人分析，为了让村民们愿意动迁，张玉良还真是动了脑筋：“像那个什么不交暖气费和物业费，就是我们村独有的。”而且，同意拆迁的每个人头可以领200元每月的租房补助费用，在密云，这费用还算高的。

　　可是，整体的拆迁规则还是让村民们糊涂起来，在我们这样的外来者看来就更糊涂——与别的村庄由房地产公司开发简单按面积算钱大相径庭：村里现有住房，按照每平方米200～1200元的价格进行拆迁补偿，区分原则在于房屋的新旧。盖好的楼房村民可以只花每平方米1000元的价格购买，最便宜的每平方米800元。可购买的套数，则按照每个家庭年满18而又不到65岁的人口计算。当时密云城内的房屋价格已经是每平方米3000元，谁家买的多，就意味着多赚一笔。

　　这份混杂着乡村传统和市场特征的独特拆迁规划出台后，村庄里家家户户立刻陷入了紧张的计算过程。家中子女多且年满18岁的家庭最为满意，因为意味着他们能多拿到几套房，许多村民表示，能多买一套就是一套，哪怕是借钱买也干。

　　2004年，第一批村民开始拆迁，但很快大家意识到，复杂的计算公式对他们没多少用：因为拆迁补偿款项并不到他们手里，而是折算到买房款中。一般的家庭都拿不到补偿款，直接拿到毛坯房，就算有，也就只有一两万块而已，装修都不够。

　　短暂的不满情绪，很快被村里几个主要干部给平息下来，村民们印象最深的是当时的女会计宣传的一段话：“村民免费享受住楼房所需负担的物业费用和取暖费用，这笔开销可是一笔可观的数字。如果住上20年100平方米的楼房，就可以减少5万多元的固定支出。现在买一套100平方米的楼房最低都要花上35万元左右，村民们现在住的房子卖掉后，能买上一套楼房吗？何况房价一直在飙升，李各庄村的地理位置和环境又处于增值的好地界，在这里有住房，是不是意味着固定资产的价值在上涨呢？书记就是在为大家想事情啊。”大家平时对女会计的印象不好，就觉得她爱穿得花里胡哨的，可是听了这番话，村民觉得，她还真懂行。

　　不过，村里还是有明白人不肯马上拆迁，张玉奎就是其中之一，他按照一个农民的日常思维在行事：“如果房子在涨价，那就说明地也在涨价，我不拆迁这宅基地就是我的，说不定能遇见更好的买主，为什么要现在卖给你呢？”

　　而更多村民则从别的村打听消息：听说邻村村民一套同样大小的房子拆迁补偿了80万元，又听说地理位置还不如他们村庄的村民因为修公路拆迁而得了近100万元，他们立刻对自己的房子有了更高等级的预期，开始拒绝马上拆迁。可是，村里的拆迁规则，从2004年开始一直到现在，都没有任何变革，哪怕是在出现了死亡事件之后。

　　因为自己搞过建筑工程，加上和给村里修建楼房的张志军关系甚好，所以张玉奎能明白张玉良为什么不肯提高拆迁补偿价格：成本限制。

　　按照张玉良自己公开的材料，村里盖的别墅总共卖了2500万元，就算是这部分钱全部用来投资新楼也不充足。“2004年盖一幢是500万元，这两年一幢是700万元，村民们等于是以地换他的楼，基本上不拿钱出来，他还要倒给个几万块的。我是觉得他手里没什么资金了。”张玉良只能依靠自己的美好预期，拆迁出让的土地越多，房子盖得越多，那就意味着他手中可出售的资产越多。

　　在资金紧张的状态下，必然要压缩整体开支——严格控制拆迁费用，成为盘旋在李各庄天空上方的唯一主题。