房产新政催逼税制变革

　　土地增值税主要目的是抑制炒买炒卖土地投机获取暴利的行为，以保护房地产业健康发展，但该税种在诞生以来的17年里，一直没有得到真正严格的执行

　　《望东方周刊》记者祁和忠 | 上海报道

　　高房价困扰中国，抑制房价暴涨，房地产税制改革成为重要突破口之一。

　　2010年4月，国务院启动新一轮房产新政。作为新政核心内容的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(即“国十条”)明确要求，“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。”

　　由此，房地产税制改革的走向越发成为社会关注焦点。

　　目前，各大房地产上市企业已发布年报，通过对年报财务数据分析可以看出，各大房地产企业所适用的税种和税率并无区别，“国企、民企”这种所有制性质上的差别对税负影响很小，税负率高低不同的主要来源是土地增值税。

　　房地产税费有待简化

　　我国的房地产税费体系由两大部分组成：房地产税和房地产费。

　　房地产税主要包括企业所得税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、契税等十多种。

　　房地产费则名目更多，大致可分为三类：第一类是土地使用费，主要包括地租、国家对土地的开发成本、征用土地补偿费、安置补助费；第二类是房地产行政性收费，主要包括登记费、勘丈费、权证费、手续费和房屋租赁登记费及其监证费；第三类是房地产事业性收费，主要包括拆迁管理费、房屋估价收费等。

　　与房地产税相比，房地产费在房价成本中所占的比例要更高。除了土地使用权转让费外，开发商在房屋开发过程中，还需要交纳其他各种行政性收费或事业性收费。

　　在税收方面，以2009年营业收入排名房地产上市企业第一的万科为例，万科的营业税为房地产销售收入的5%，城市维护建设税的税率分别为7%、5%、1%(纳税义务人所在地在城市城区的税率为7%，纳税义务人所在地在郊区各县城、镇范围内的，税率为5%，纳税义务人所在地不在前面两项范围内的，税率为1%)，教育费附加为营业税税额的3%。

　　2009年，万科的营业收入为488.81亿元，所缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费及其他分别为25.35亿元、1.11亿元、0.68亿元、1.19亿元，营业税及其附加合计为28.33亿元，约占营业收入的5.80%。

　　此外，万科在2009年还缴纳了7.69亿元的土地增值税，占营业收入的1.57%，缴纳了21.87亿元的企业所得税，占利润总额的25%。

　　2009年，万科缴纳的各项税收合计为65.37亿元，已超过当年64.30亿元的净利润，税负率为11.84%。

　　相对于万科而言，在营业收入排名前五的上市房地产企业中，保利地产和金地集团2009年的税负率更高，分别达17.00%和14.38%。申银万国房地产高级分析师殷姿表示，税负率高低不同的来源在于土地增值税。由于土地增值税实行超率累进税率，税率为30%至60%，因此，税负率高的房企，所交的土地增值税通常较多。

　　土地增值税收紧

　　虽然房地产税费较多，但名义税负和实际税负却存在差异，这在土地增值税的征收方面表现得尤其明显。因此，很多专家认为应本着“简税制、宽税基、低税率、严征管”的原则，进行相应的改革。

　　土地增值税出台于17年前的1992年至1993年，当时，房地产过热，炒买炒卖“地皮”、“楼花”之风盛行，致使大量的国家土地资源收益流失，而且造成社会分配不公。土地增值税应需而生。

　　1994年，国务院《土地增值税暂行条例》实施。次年，财政部“实施细则”出台，规定按照四级超率累进税率征收土地增值税，即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除金额50%至100%的部分，税率40%；增值额超过扣除项目100%至200%的部分，税率50%；增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%。

　　土地增值税对纳税人转让房地产所取得的增值额进行征税，其主要目的是为了抑制炒买炒卖土地投机获取暴利的行为，以保护正当房地产开发的发展。但是，该税种自诞生以来的17年里，一直没有得到真正严格的执行。

　　在2007年之前，土地增值税缴纳一般是按一定比例在销售房屋时预征，等到项目符合清算条件时再进行清算。然而，由于土地增值税税率较高，房地产开发企业往往采取分期开发、保留尾盘以及各种财务手段拖延和逃避清算，甚至在项目结束时“人间蒸发”。

　　北京科技大学教授赵晓说，2006年以前，我国每年征收的土地增值税占房地产销售额的比例一直在0.5%左右，2009年也仅为1.64%。

　　2007年年初，国家税务总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，规定已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，以及取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的都必须进行土地增值税清算，从而改变了土地增值税的清算条件。但是，由于其后爆发了亚洲金融危机，该要求也未得到有效落实。

　　“土地增值税是按超率累进制去征收，后来一直没有执行，现在一直按照销售额的1%至3%来预征，里面确实有不少逃税的现象。” 上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭对本刊记者说。

　　2010年以来，在房价暴涨的背景下，从严征收土地增值税再次成为各地调控房价的工具。重庆、河南、广西等地提高土地增值税的预征率，上海、福建、海南等地加强了土地增值税的清算。

　　广西地税局从3月1日起调整土地增值税预征率，普通住宅按0.5%的预征率预征，非普通住宅的预征率按2%至3%预征。5月初，重庆市地税局发文，提高非普通标准住宅土地增值税的预征率，由过去的1%提高到2%。

　　早在1月5日，上海市地方税务局就下发通知，要求对符合销售面积超过85%以上等条件的房地产开发项目，纳税人应在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

　　值得一提的是，土地增值税30%至60%的超率累进税率明显高于海外17%至50%的平均税率水平。这一方面与国内17年前房地产过热的背景有关，另一方面也与1993年及以前的大部分房地产开发用地来自于行政划拨、拿地成本低而土地增值收益大有关。因此，研究者认为，国内土地增值税较高的税率有着特定的历史背景，在当时虽然有其合理性，但相对现在更加市场化的环境，已显得偏高。税率偏高既会加重企业负担，也有可能会增大税务部门的工作难度，因此，在未来房价稳定后宜适当调低。

　　房产保有税负趋涨

　　在从严征收土地增值税之外，有关方面正在研究开征物业税，增加房地产保有环节的税负，推动地产税收体制性变革，以期标本兼治。

　　物业税主要是针对土地、房屋等不动产，要求其所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。

　　早在2003年，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》就指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”

　　然而，七年来，物业税的推出遇到诸多困难，一直是“只闻楼梯响，不见人下来”，而现在旧事重提，主要是因为此前多轮房地产调控均未能达到预期效果，进行房地产税收的体制性改革已相当迫切。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，物业税应尽快出台，其第一个作用就是给地方政府创造合理、稳定的财政收入，而不是用卖地来创造财政收入，从而改变土地越拍越高的现象；第二个作用是加大房地产持有成本，改善房地产供需平衡。

　　但是，鉴于全面开征物业税这样的新税种程序复杂，时间较长，因此，对现有税种做出调整，暂时让房产税替代和发挥物业税的功能，就成为一个选择。从性质上分析，物业税和房产税基本上同属一物，都是持有环节的税收，区别在于前者涵盖面更大，包括所有的不动产。

　　专家建议，由国务院修订《房产税暂行条例》，将征税范围扩大到个人自用住宅，以房产消费税形式开征，对个人住房保有环节征税，中央设定一个浮动税率区间，授权地方政府视情况征收，决定是否开征和具体税率。

　　杨红旭说：“目前房地产税费总体偏重于开发环节和流通环节，而持有环节的税费偏少。房地产税制改革的方向是由重前端向重后端转移，这是一个很长期的过程。”他表示，财政部公布的2010年工作要点中明确，要完善房产税制度，因此，政府很可能暂且让房产税替代和发挥物业税的功能。京沪深等少数城市在年内试点房地产税改革，既无法律障碍，又无行政阻力，且能解高房价燃眉之急，实属上策。至于以什么样的税率，采取什么样的步骤，向什么类型的房产征收，则属技术层面的事了。