2009年底，就在政策开始调控房价时，民企三巨头雅居乐、碧桂园和富力以255亿元的天价联手拍下了广州的亚运城地块，购得了中国新地王。

　　“新国十条”会不会精确打击到这些地王呢？如果面粉面包法则仍有效，除非有非常手段，否则上升通道是很难轻易打破的。

　　市场宽度指标(market breadth indicators)

　　精准度：★★★★

　　该指标主要是尝试分析指数的上升或下跌，是否获得成分股的走势配合，从而分析后市走势。例如沪深300指数若创新低，但成分股创新低的数目却在持续减少中，这可能反映后市离底部不远。

　　股市或楼价指数，均由成分股或成分楼盘组成。在某些情况下，即使楼价指数显现上升或下跌的趋势，但指数内成分楼盘价格的走势，也可能出现转弱或转强的情况。这分歧或不协调的现象(divergence)，可能正正反映指数上升的力度正进一步减弱或增强中，后市或出现转势的迹象。

　　市场宽度指标便是量度指数的升势，是否得到成分股或成分楼盘上升的配合。市场宽度指标测市方法有很多种，其一便是计算成分股或成分楼盘的价格高于或低于移动平均线的数目，并与指数走势比较，尝试找出一些不协调的情况。

　　人均GDP(Gross domestic product per capita)

　　精准度：★★★★

　　人均GDP，而不是可支配收入，也可以预示房价涨跌，听起来有点扯淡。

　　然而无情的现实反复说明，可支配收入没法解释房价的涨跌：联合国认为合理的房价是一个家庭三年的收入；世界银行认为5倍可接受，OECD国家的大都市通常是6倍，多年来看空的专家都拿这一条作为武器，但结果却是北京、上海、深圳这样的大城市现在高达14-17倍……房价增速远超过可支配收入增速。

　　相对于可支配收入，人均GDP的实战效果好一些。放在国外是这样，香港也是好例子。香港人均GDP接近3000美元时是1977年左右，那时地产进入快速发展期。李嘉诚的长江实业正赶上了这一好光景。到了1997年楼疯期，据IMF的数据，那时香港的人均GDP为27055美元，此后急转直下，到2006年又才超过这一数值。现在，香港除豪宅外大多数楼盘还没收复1997年的失地。

　　人均GDP为3000美元至8000美元的说法，颇有事后之明，但不少国际投资者会用它做参考，除中国外，最近符合这一标准的是马来西亚，吉隆坡的房价后市如何，有待时间证明。

　　说到国内，纵观全国主要城市2004至2007年人均GDP水平及同期新建商品住房价格和交易量，可以发现显著规律：人均GDP处于3000至8000美元时，住房价格上涨速度明显加快，二者与人均GDP在二维坐标中呈现“S”形；新房交易量随人均GDP增长先上升后下降，呈现“倒U”形，交易量高峰出现在人均GDP处于5000至8000美元区间。

　　2009年中国人均GDP为3711美元，跨入3000美元关口。按照这个理论，全国层面而言，住房市场刚刚进入加速上升阶段；城市层面而言，一线城市人均GDP普遍超过8000美元，住房市场高速发展期已过，二线城市正处于加速阶段，三四线城市则蓄势待发。

　　什么时候是退出期呢？从全球看，在人均GDP未达到3万美元之前，房地产总是很有潜力。

　　成交量

　　精准度：★★★

　　股市经常出现这样的情况：上升或下跌时，但缺乏成交配合，即指数与成交量走势出现背驰，这可能反映后市走势或出现逆转。楼市是否也有类似情况出现呢？

　　深圳市场在2007年第三季度的升浪就能看到成交量与楼市走势出现明显背驰的情况，即楼价持续上升，但交投正在减少，反映楼市的上升动力正在转弱。

　　当房价出现下跌时，楼市成交金额往往不一定出现明显增加，反而成交量会维持在偏低的水平。反之，升市所累积的成交，较跌市的高。

　　这现象也许反映当楼市出现下跌时，很多业主或投资者宁愿把物业用作自住或收租用途，也不愿贱价沽售物业，间接令楼市大跌时，成交随即萎缩。

　　换言之，若然利用楼市成交额分析走势是否得到配合，于升市中的作用会较为有效。即当楼价上升时，成交金额理应会出现同步上升，否则投资者便要小心；不过，在跌市中，成交额变化的参考价值则不是太大。

　　币值

　　精准度：★

　　不少投资者持这种观点：本币升值，则看好楼市；本币贬值，则看淡楼市。他们口口声声说是历史经验，而“历史”却仅仅局限于汇改以来的中国和加入“广场协议”后的日本。

　　其实这种经验很片面，随便找个例子就能证明其谬误，就像美元指数从2002年的120跌至2005年的80，贬值1/3，但同期美国楼市却进入上升通道的冲刺期。

　　租金回报率

　　精准度：★★☆

　　说到股票，稍有见识的投资者都知道“价值投资”，重要指标除了市盈率，还有一个股息率。像欧美等发达市场的投资者，其股票可能几年都增值不了多少：比如巴菲特的至爱之一可口可乐，近十年都在50美元上下爬行，但高于银行利率(1.2%)的股息率(3.3%)仍吸引了大批追随者。

　　与之类似，租金回报率则是地产投资的“股息率”。在不考虑物业升值与否的情况下，租金收益率可以在一定程度上反映出楼价的低估或高估程度。

　　其基本计算办法为年租金除以购房总价，复杂的算法是：

　　租金回报率＝累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其它投入＋累计按揭款＋累计物业管理费

　　该公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。

　　说穿了，如果租金回报率很高，你就不用太在乎房价的绝对价格。举例来说，美国是金融海啸重灾区，房地产价格大幅跳水。去年，美国最大开发商之一雷纳(Lennar)在佛罗里达州南部开发了一处住宅房产，使用面积138平米至172平米，曾售价12万至15万美元，现价6.55万美元。出租大概每月租金700-900美元，年租金合计8400美元-10800美元。该地产的收益率为12.8%-16.5%，房价租金比为6至7.8。

　　如果这个数字没有错的话将非常可观，意味着不计其他因素，你在不到10年时间就可以收回成本。这种情况我们在国内是看不到的。

　　再说说香港。根据美联的统计，1997年6月30日香港回归前“楼疯”期，香港住宅物业投资回报率为3.96厘，房价租金比则为25.25倍；2003年SARS肆虐，在疫情最凶猛的4月，香港住宅投资回报率为6.96厘，房价租金比率则只有14.37倍。因此，15倍也成为了不少香港投资者的黄金标准，换成租金回报率，即是接近7%。近来由于炒家涌入，香港的租金回报率一下就掉了下来，仅3%上下。

　　最后说国内。研究数据显示，2004年至2008年，中国房价增幅高达6%到10%，而租金涨幅仅维持在2%上下。上海已长期偏离这一数值，如果按国际标准，则上海目前的房价相比合理价位高出一倍以上。奇怪的是，以往几年来看，一线城市住宅市场的低收益率无论在旺市或淡市一直维持低水平。可见，持续的低租金收益率更大程度上只能反映了投资者的风险溢价降低。

　　根据广州市房管局公布的2009年房屋租金参考价，我们也可以看出：房价飙升，但租金相对平稳，一些地段不升反降，整体收益率只有2%略高。

　　结论是投资者都在坐等升值，而不去衡量价值投资(收息)，因此该指标在国内的有效性也大大减弱了。

　　波动率(Volatility)

　　精准度：★★★☆

　　波动率是用作量度数据的波动性，数字愈高，反映数据的波动性(风险)将愈大，反之亦然。当然，波动率上升可以反映数据大幅上升或下跌的情况。

　　较明显的是，若楼价从低位重拾升势，波动率很多时均会从低位开始回升，例如香港在2007年9月。这在某程度反映楼价经过一轮牛皮巩固后，令波动率回落，其后展开新一轮的走势状况(当然，波动率由低位回升，也可以反映大市巩固后重拾跌势)。故此，投资者若在波动率处低位回升时才入市(假设楼市回升)，获得较佳的投资回报的机会将较高。

　　值得留意的是，在过去十多年全球地产市场的走势中，新一轮楼市上升周期多数在波动率于极低水平突然抽高时诞生。也可以理解为，低波幅即“没得炒”，而当大部分人郁闷离场时，楼市出其不意地暴升，多次大升市都出现这种形态。

　　地产股

　　精准度：☆

　　股票是靠预期吸引投资者的，但有趣的是，地产股多年来都未有预见性--全国房价从2006年开始不断扩大涨幅，即使2008年如深圳市场有大幅回调，全国房价总体上也是稳中有升。地产指数却在2008年的熊市中比大盘跌幅更大。

　　2008年11月开始地产指数从700点见底回升，2009年7月创反弹新高，超过2200点(涨幅超过200%，远超大盘)，随后进入下降通道，不管房价如何创新高，急转直下，至今又跌了一半，不及2007年高点3316的三分之一。

　　总之，国内的地产股表现出最大的特点是波动性大。在牛市中领涨，在熊市中领跌。你可以在股市复苏期通过地产股赚钱，但休想从地产股身上看到未来房价的走势。

　　通货膨胀(CPI)

　　精准度：★

　　从历史数据看，CPI高涨之下，地产保值一说也站不住脚。房价深跌下行例子很多，比如1989-1991年，英国通胀率明显上升，英国房价涨幅却大幅回落，1990年房价零增长，1991年和1992年负增长。1975日本在较高的通胀之下，地价大跌9.2%。1995年，香港通胀率高达9.1%，房价却下跌5.84%。2008年，香港通胀创11年新高，房价却大跌19%。此时不是保值而是贬值。

　　地产税

　　精准度：★★★★☆

　　还记得经典的游戏《大富翁3》吗？不爱股票独爱实业的你好不容易盖起了大批摩天大楼，却碰上没良心的钱夫人抛出查税卡……

　　在遏制房价方面，理论上政府的非常手段可不少，除了土地增值税(我国已有)，还有资本利得税(capital gain tax)和物业税(property tax)。资本利得税在屋主卖出房产时一次性征收，税基是屋主买卖间的价差。而物业税是每年征收一次，税基是房屋的市场价值。

　　日本政府惯用资本利得税对房地产进行调控。当地产价格上涨时，提高短期持有者的资本利得税以抑制投机，降低长期持有者的资本利得税以增加有效供给。该政策在前三次地产快速上涨期间被证明是有效的，但是到1985至1990年地产价格第四次快速上涨时，短期投资者的实际资本利得税税率已经高达84.45%(加上其他各种所得税)，转让的成本高于持有的税收负担，大部分投资者不再愿意出售地产。特别是在地产被市场长期看好时，惜售心理更加明显，市场出现了供给不足的现象，进而加速了地产价格的上涨。房地产市场出现典型的量缩价涨的形态。

　　韩国房地产历史有两段值得研究。80年代，居民收入提高以及物价上涨驱动了韩国的地产牛市，而供给不足加速了房价的上涨。到80年代末，韩国房地产市场已经出现了严重的泡沫。1987年，韩国政府开始征收累进制的物业税和闲置土地增值税。由于缺乏公允的地产价格，加之地方政府的利益关系，税基被严重低估，降低了实际税率，更重要的是，对未实现的收入征税，遭到了纳税人的抵制，进而减轻了该税对地产的调控力度。但同期政府大幅增加土地供应的政策减小了房地产供给压力，使房地产泡沫得到有效控制。2006年后，韩国房价再次飞涨。2007年，韩国政府将资本利得税提高到60%，和日本情况类似，结果是交易量减少，韩国楼市不降反升。

　　德国稳定的房价水平一直为人称道。1977年至今，德国平均房价仅上涨60%，而同期个人收入已增长3倍。房价的稳定增长很大程度上归因于德国稳定而健全的税收体系。除了传统的物业税以外，德国还要征收交易税(3.5%)、资本利得税(所得税中征收)、遗产税和赠与税等。同时，针对地产投机的法律增加了投机者的风险：德国法律规定，房价超过“基准价格”的20%，出售者面临最高5万欧元的罚款；如果房价超过50%将构成犯罪。