15位房地产专家把脉楼市    

　　《小康》调查15城民众感受

　　解密楼市真相

　　买还是不买？

　　这不是一个价值判断，而是一个必须做出的选择题。被誉为“史上最严厉”的房地产调控政策到底给中国楼市带来了什么样的变化，在涨停与观望、看跌与抗跌、保障与市场的选择中，谁出会给出最正确的回答？

　　2010年5月，《小康》杂志社中国全面小康研究中心联合清华大学媒介调查实验室，对北京、上海、广州、深圳4个一线城市和天津、重庆、成都、杭州、武汉、合肥、济南、西安、海口、三亚、郑州11个二三线城市共计15个城市，展开楼市“新政”民意调查。经过对调查结果进行加权处理，并参考国家有关部门的监测数据和大量社会信息，得出2009~2010年度中国居住小康指数为68.9分。

　　新政重拳下的楼市发生了什么样的变化？房地产商如何应对这种变化？炒房链上的生态是否有所转变？西方的住房保障经验会给我们提供什么帮助？为了更专业地观察这一轮调控政策下的楼市之变，《小康》杂志社联合中国房地产及住宅研究会对15位房地产专家及从业者进行了问卷调查，为新政下的楼市之变把脉。

　　真相只有一种，说法却有许多。在公众情绪与专家意见中，中国楼市仍是众人摸象，唯独可以看见的是，市场正在起变化，出路或在其中。

　　新政重拳下的楼市

　　从4月份开始，各种楼市新政陆续在全国推行，“史上最严厉”的一次发力在强势30多日后便已呈“不进则退”之势

　　文｜《小康》记者 鄂璠 北京报道

　　地王再现，又是国企。5月18日，北京建工以14亿余元总价中标房山区房山线长阳站8号地，折合楼面价达7500元每平方米，成为该区第二高价地，建成后预计售价将达15000元每平方米。此时，被誉为“史上最严厉”的房地产调控政策刚刚满月，罕见的京版楼市新政出台尚不足20天。

　　这并非中国楼市第一次受到“有形之手”的关照，房地产市场宏观调控正式揭幕于2002年，开发商和消费者之间的博弈、市场“无形之手”和政府“有形之手”之间的博弈由此展开。8年间，中央虽频出高招，但房价依然我行我素。一路狂飙的房价，直到2007年年底才一改往年“金九银十”后的惯性上扬走势，出现“强弩之末”的迹象，而始料不及的金融危机却让政府迅速回调政策，“调控”转变为“救市”。

　　当“救市”需要回归“调控”轨道之时，“有形之手”最有力度的一次发力在强势30多日后便已呈“不进则退”之势。

　　谁能赌赢房价？

　　在这个并不炎热的初夏，温亚丽(化名)却整天处于心急火燎的状态，房子成了困扰她的一大“麻烦”。“如同雾里看花，房价让我越发感到迷茫。”在温亚丽重新考虑房子问题的几个月时间里，北京的房价经历了火箭般上涨。

　　温亚丽在国有企业工作，和大部分普通购房者一样，需要靠一点一滴的奋斗来积累财富，但现实是残酷的，即便是拼命去工作赚钱，她的收入增速还是赶不上房价上涨的速度，4年前她曾想过买一套二手房，但是看过的房子都不入眼，于是计划便搁置了，现在她发现，存折上的存款金额虽然一直在增加，但却离那个庞大的首付数字越来越遥远。

　　潘石屹，房地产业擅长作秀的一位商人，5月13日在自己的微博(http://t.sina.com.cn)里写道：“一朋友来电话说，她要在北京买房，3万元一平方米。看到媒体上报道我说房价要跌15%～20%。她问现在还能买吗？我与她一起分析了几条原因，结论是让她买。最后提醒她市场有风险，风险自担。她开玩笑说，跌了找我要差价。”

　　温亚丽正面临着这样的两难境地，买还是不买？

　　劝人买房似乎是房地产商人的本能，但是2009年的那一轮暴涨风暴确实让许多人心有余悸。就算跌掉了20%，北京的楼市也不会回到2009年春天，但是只要三个月后涨20%，温亚丽买房的计划就又要推后三年了。

　　“市场经济就是扭秧歌经济，‘梭(少)啦梭(少)啦哆(多)啦哆(多)’，少的时候，就要想办法拉动市场经济，多的时候，就要调控，平衡是相对的，不平衡是绝对的，不可能不变。” 中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌幽默地说。

　　市场的风险并不在于起落涨跌，关键的问题是，谁能跟上扭秧歌的脚步。

　　普通民众看不懂迷局下的中国楼市和这本难念的房价经。2010年新年伊始，在调控政策即将出台的阵阵风声中，关于房价的“赌局”将房价走势的争论放大，“喊涨派”笃定房价不会大跌，2010年的房地产将让更多的买房人失望；“喊跌派”也坚定地称，2010年会挤掉一些泡沫，房价很快就会出现松动。

　　在扑朔迷离的楼市和房价走向面前，听着业内人士的争论和媒体掀起的舆论声势，欲买房者更加不知所措。正在犹豫中，2010年春节过后，房价越走越高了，传统的交易淡季成为了旺季。3月份，京城的新房和二手房实现双丰收，房价与交易量更是双双走高。

　　最难以让北京人看明白的是“倒挂”的通州房价，遥想一年前的初春，通州还处在降价的“震中”地带，每平米7000多元的均价都难以聚拢人气，转眼到了今年年初，“集中力量，聚焦通州，借助国内外资源，按照世界一流水平高起点谋划，实实在在地启动一批项目，努力取得重大突破，发挥好示范带动作用”被写入北京市政府工作报告，通州迎来了历史上最重要的一次发展机遇。

　　通州规划高调出台成了房价上涨的理由，几乎一夜之间，各楼盘的价格翻了将近一倍，作为北京市的一个远郊区县，通州全境“超二奔三”的均价竟然超越了“城八区”，而去年还冷冷清清的各楼盘售楼处，今年初却呈现出投资者趋之若鹜的景象。通州新房价格全线飙升，也带动了二手房价格扶摇直上，舆论普遍认为，通州飞涨的房价呈现出的是非理性繁荣，“这只是泡沫。”

　　连温亚丽所在的大兴区，春节之前二手房的每平米单价还在万元以下徘徊，过了春节就突破万元大关，直奔11000元，即便是这样，不少业主还不甘心出手。

　　北京，向来是中国楼市的风向标。广州、深圳、杭州、上海，中国各大城市的房价几乎都开始了新一轮的“涨”势。

　　“有形之手”果断发力

　　调控终于来了。

　　在“人间四月天”，难见盎然的春意，却见连绵的房地产调控政策，正言厉色，来势汹汹，声势非常。从商品房到保障房，从土地政策到金融政策，一套完整而严厉的房地产调控体系，在中国“降低房价”的民意呼声大合唱中，正在构建。

　　今年3月两会后，央企背景的远洋地产、中信地产，以及中国兵器集团旗下的世博宏业就制造出三个新地王，北京房价乘势窜高，引发了“总理说了算，还是总经理说了算”的争议。新华社随即连发六篇评论抨击已经失去控制的市场疯涨之势，由此被视为地产新政即将出台的先兆。

　　实际上，本轮调控始自2009年下半年，包括“国四条”、“国十一条”、“京十一条”在内的紧缩调控信号密集发出，央行也在今年前两个月内两次上调存款准备金率，而市场却置若罔闻。面对全国范围内的炒房潮和房价失控局面，4月中旬，被誉为“史上最严厉”的房地产调控政策适时出台，提高改善型购房信贷门槛、限制投机性购房、政府直接入市干预，调控措施立体而严厉。

　　4月14日，国务院总理温家宝主持召开常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，并确定了四项政策措施，被舆论称为“新国四条”：一是抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策，二套房贷款首付款比例不得低于50%；二是增加住房有效供给；三是加快保障性安居工程建设；四是加强市场监管，严格查处土地闲置、捂盘惜售的企业行为。

　　次日，国土资源部召开新闻发布会，对2010年住房用地供地计划有关情况进行通报，国土部今年将大开“土地闸门”，拟供地18万公顷，远远超出去年7.65万公顷的全国住房实际供地，并且保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地占住房用地计划供应总量的77%。

　　4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。这个被业内称为房地产“新国十条”的政策有5大项，共10条，其中规定商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

　　中央打出政策组合拳之后，房地产调控风起云涌，地方相继出台实施细则。4月30日，北京市政府发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，再推十二条措施，要求同一家庭只能在北京市新购一套商品住房贷款；暂停对购买第三套及以上住房。根据北京市房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策，认房不认贷。

　　舆论普遍认为，京版楼市新政力度丝毫不逊于“新国十条”。

　　“被观望”下的楼市众生相

　　调控新政，前景未明，此时此刻，每一个与楼市相关的人都心态复杂。

　　对于楼市新政，开发商其实早有准备，他们已经很习惯宏观调控了，所以表面上表现得异常平静，“推迟入市”成为常见选择。“我不认为房价应该跌，如果下跌，只是因为有些政策不太合理而下跌。”以华远地产董事长任志强为代表的一部分开发商则反应激烈，任志强认为在这样的情况下，调控政策退出后，房价很可能会出现报复性上涨。

　　报复性上涨，这自然是普通购房者最为担忧的事情。

　　他们陷入了“被观望”的境地，“曾经有一套很便宜的房子摆在我面前，我不懂珍惜，直到房价猛涨时我才后悔不及……”这句经典的“买房新语”如今真的成了“80后”男孩霍祥东的真实心境，他2006年投身房地产行业，从房地产经纪有限公司的置业顾问到店经理，他帮无数人实现了住房梦想，而自己却没有购得一套理想的房屋，已经谈了女友的他现在一想到婚事就心里纠结。

　　像霍祥东这样的“刚性需求”，一直被认为是本轮房价上涨的重要原因，但最根本的还是“特刚需求”。去年，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在成都参加“中国地产金融年会2009区域巡回峰会”时，对房价上涨原因做了独到的剖析。他举了一个有趣的例子：小两口快结婚了，却一直不买房，于是丈母娘把女婿找来“探讨”，这下小女婿坐不住了，只好清仓、典当，筹钱买房，这就是“特刚需求”。

　　今年年初的一项调查印证了“丈母娘需求”论基本属实，全国仅不足两成的丈母娘面对高房价，表示愿意接受租房女婿。随着一系列房产新政的出台，中国楼市进入集体“观望期”，不少深明大义的丈母娘也选择了翘首观望。“我和女友打算先租个房子，等到房价稳定了，再考虑买房。”罗先生是湖北人，大学毕业后来到北京工作，虽然算得上是个白领，但要是没有家里的支持，买房对于他来说，真的是个难以解决的大问题，“之前女友的父母一直是‘没房不嫁女’的态度，现在看到大家都在观望，女友的父母也就不再催促我买房了，租个婚房，虽然女友的父母并不开心，但是也没有反对。”

　　霍祥东目前还没有遇到“丈母娘需求”的压力，但在他的观念里，也认为结婚前应该买套房子，他的客户中，类似于这样的“刚性需求”和“特刚需求”者占到了30%～40%的比例，不过他还是选择了观望，几年的房地产行业工作经验告诉他：此时此刻要保持冷静，熬过去就好了。

　　霍祥东所在的北京信源安家房地产经纪有限公司成立于2004年，他工作的门店位于北京东部最大的绿色生态居住区定福庄板块，市场好的时候，在安居客网站可以监测到，每天有上千人关注着他们门店发布的房屋情况，每月的成交量也能达到百套以上，而现在，“客户都不出来看房了，一个月能卖出一两套就不错了。”

　　观望，成为了眼下中国楼市众生相中最为普遍的脸谱。5月份，《小康》杂志社中国全面小康研究中心联合清华大学媒介调查实验室进行了“小康居住调查”，九成受访者今年开年以来没有买房；近七成人认为目前所在城市房价过高，难以接受；对于此次政府密集出台的一系列严厉的房地产调控政策，表示对政府调控楼市“不怎么有信心”和“根本就没有信心”的不足四成。即便如此，对于“从现在到年底，您会买房吗？”这个问题，大部分人还是选择了“观望”这个选项。

　　《小康》记者以购房者身份走访了北京市通州区的K2海棠湾楼盘和部分二手房代理门店。K2海棠湾的一位闫姓售楼小姐告诉记者，房产新政出台后，该楼盘的均价仍保持在每平米25000元左右，并没有过多地下降，只不过大家都在观望，前去咨询和买的人都比新政出台前少了。和新盘相对冷清的售楼处比起来，梨园城铁站附近的我爱我家、21世纪不动产等门店却拥挤起来，往年的“红五月”里，这些身着正装的置业顾问都带着客户到处看房，而现在他们坐在店里，显得有些无所事事。

　　二手房的卖主宁可违约，双倍返还买者交纳的订金，也要选择观望。新政出台后，因为违约大量出现，到北京市博圣律师事务所找贾鸿斌律师咨询的二手房买主与卖主一下子多了起来。“买方违约的也很多，因为新政出台后，不少买房者在贷款问题上遇到了麻烦。”贾鸿斌说，目前，对于楼市政策是否属于合同法上的不可抗力这个问题，法律上还没有定论。

　　政府接连向房地产投机者挥出重拳后，楼市终于在“红五月”进入了冰冻期。顾云昌认为，在楼市发高烧的情况下，新政的出台无疑为躁动的楼市打了一针强力退烧药，但是药效不会马上发挥，必然是交易量在一段时间内上不去以后，房价才会松动，“房价不稳誓不休”，他相信房价会下降，但是幅度不会太大。

　　中央降低房价的决心明显，而地方政府，除了动手较猛的北京外，其他地方还是雷声大、雨点小，喊的多、干的少。当地方政府的财政收入被地价和房价双重“绑架”之后，指望地方政府十分坚决地执行房地产调控政策显然不太现实。

　　但是，没有人会愿意永远观望。专业的房产研究者普遍不看好楼市新政的持续性和最终所能达到的调控效果。中欧国际工商学院经济学和金融学教授许小年认为房价不会大跌，“高房价的根本原因是供需失衡，若想抑制房价，政府应当紧缩货币供应，放松土地供应，而实际执行的政策正好相反，房价哪有不涨的道理。”

　　中共中央党校研究室副主任、教授周天勇接连用三个“不好说”回答了《小康》记者的提问，“中国的房价会下降吗？不好说。此番调控会在不久的将来使房价出现报复性上涨吗？不好说。对政府调控楼市抱有信心吗？不好说。”他的理由也很简单，“这套政策还是没从体制上进行改革，治标不治本。房地产的宏观调控，需要与土地、财税等体制的改革互动，理顺有关的房地产体制，才能从机制上使房地产经济健康和稳定运行。”

　　(《小康》实习生李雅男对本文亦有贡献)

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