新政下的炒房生态

　　投机性“炒房”被认为是推高房价的因素之一，而此次新政的意图正是打击炒房

　　文|《小康》记者 李秀江

　　楼市新政出台一个月之后，有形之手的调控威力开始显现，北京、深圳等地二手房成交量大幅下跌，“打击炒房”似乎初见成效。

　　中国投资协会会长、发改委投资研究所张汉亚认为，一个城市的投机性购房比例很难统计，炒房客对房价的影响程度也难以估计。一个“炒房团”出资上千万甚至上亿元整栋整栋地炒楼，肯定会影响周边的房价，但就整体房地产市场而言，这样的“炒房团”终究是少数，而更多的“散户”炒房客的心态各异，既有投资，也有投机。

　　张汉亚分析，新政“严格限制炒房和投机性购房”，看似起到了一定效果，实际上是许多炒房客在观望。

　　散户退场

　　5月15日，记者辗转联系到郭玉良时，他已经不再炒房了。“新政的意图就是打击炒房，以现在的形势看，不好再炒了。” 郭玉良说，自己只是炒房客中的散户，没有实力与新政抗衡。

　　郭玉良是无意之中加入炒房大军的。早年，他在东北做粮食生意攒了些积蓄。2003年在北京南二环买了一套房，当时的价格每平米8000元左右，随后价格开始上涨，郭玉良看准时机，卖掉这套住房，又在东四环、北四环和通州等地买进两套住宅和一处底商，他当时的想法是，如果房价还能上涨，可以转手卖掉，如果不涨，可以出租，底商可以自己做生意用，也可以租给别人做生意。这样不管房价是涨还是跌，都没有损失。

　　让他惊喜的是，房价越涨越快，多年做生意的经验告诉他，炒房比做其他生意赚钱快。于是，他卖掉一处房产，以按揭贷款的方式又买进三套住宅。此后的几年中，他四处出击，低买高卖。

　　他说，银行按揭帮了他很大忙。“本来只够买一套房子的钱，通过按揭可以交三套房的首付，房价上涨转手一卖，每套房赚个几十万不成问题。”

　　郭玉良由需求性购房到炒房，算不上真正的炒家，与温州、山西那些一出手就是几十套上百套的大炒家没法比。

　　“就像股市中的散户，我们不可能影响房价，推高房价的是那些大炒家。”郭玉良说，新政之后，他不可能再炒房了，银行贷不到款，每个家庭也只能买一套房，还怎么炒？是该退出来的时候了。

　　与郭玉良类似“不小心”加入炒房大军的，还有另外一种类型：由改善性购房到炒房。他们大多是北京公务员，享受过福利分房待遇，房改时只交很少的钱，公房就成了私产，这是一笔财富。

　　随着近年来房价越涨越高，为了改善自己的居住条件，他们卖掉这套老房子，再买两套或多套远一点但更大更好的房子。炒房成了他们工作之外的又一财源。

　　还有一种是城市居民拆迁后拿到一笔补偿款，到离城中心远一些的地方买两套房，在一次次房价上涨中，又分拆出多套住房。他们多是炒长线，既可自住，也可价高时卖掉，赚钱后再买几套。

　　张汉亚介绍，许多散户炒房客最初的目的并不是为了炒房，只是较早地拥有了自己的房产，又赶上房价飞涨的时代，一套变两套，两套变四套，客观上助推了炒房的风气。

　　大炒家转移阵地

　　新政之后，投机性炒房并不会收手。

　　“上有政策，下有对策，只要想炒总是有办法的。”浙江炒房客朱先生表示，每次楼市调控之后，都会出现报复性上涨，现在房价下跌，正是抄底的好机会。

　　新政虽然实行更严格的住房信贷政策，但真正的大炒家并不需要从银行贷款。知情人透露，温州“炒房团”很少用银行贷款，他们多是以家族或投资公司为单位炒房，一下子拿出几千万甚至上亿资金毫不费力。

　　不过，朱先生承认，北京这样的城市炒房空间越来越小了，许多专业炒房客已经转战二三线城市去炒房，不仅升值空间大，而且政策会相对宽松。

　　据统计，在新政出台后的一周内，所观测的35个大城市中，商品房交易价格下跌幅度最大的是北京，跌13.92%，上涨最高的有：宁波涨36.92%，南京涨28.27%，银川涨13.77%，这组数据似乎佐证了炒房客看好二三线城市的原因。

　　链家地产市场部一位负责人估算，目前全国超过30%的炒房者转向房价相对较低的二三线城市，南京、武汉、重庆等城市都成为了炒房者的“新阵地”。

　　同时，一些热点城市也成为炒房客投机的对象。2009年，《海南国际旅游岛规划纲要》获得国家批准，海南房价迅速攀升。公开数据显示，投资海南楼市的几乎都是用现金交易的大炒家。据国家统计局统计，一季度海南商品房销售额为286.34亿元，同比增幅达381.2%。但一季度仅新增个贷32亿，占同期商品房销售额的15%左右，相当于85%使用了一次性付款方式。

　　同时，海南省高层曾公开表示：三亚及海口的外来人口投资买房占到总体买房量的八成左右，对于外地人买房未来几年都不会出台限制性政策。一大批实力较强的炒房客已经转战海南楼市。

　　借助中介机构炒房

　　新政虽然严历，而对于还想在北京买二套房的购房者来说，他们还是想出了各种办法应对。

　　长期从事房屋中介的姚海燕告诉记者，现在许多想购买二套房的家庭甚至想出了假离婚的办法应对限购二套房。她说，“你总不能不让人家离婚，离婚后再买一套房，买完房再复婚，和谐社会不能不让人家复婚吧。”

　　姚海燕介绍，现在成交量降幅太大，有的中介机构为了促成交易，会帮助购房者办理各种手续，包括帮助购房者提高评估价格来从银行获得高额贷款。比如，购买的二手房屋实际价值为80万元，房贷新政出台前，执行首付三成需缴纳24万元，可从银行获得56万元贷款。但新政出台后，执行首付五成，就要交40万元。如果购房者资金紧张，中介公司会与购房者签两份购房合同，一份是实际价格80万元的真实合同，另一份则是通过提高评估价格后的110万元的虚假购房合同，提交给银行。这样一来，购房者按首付五成计算，仍可以从银行贷款55万元。而购房者实际首付按第一份合同执行，只需交纳24万元。购房者从银行贷到的款与新政前相差无几。

　　据姚海燕的经验，很多银行都有放贷的任务，为了完成任务，银行有时候也是睁一只眼闭一只眼。

　　有关部门已经发现这种现象并发出警告：银行可查询数据库系统，一旦发现评估价异常，就会拒绝放贷。

　　在北京已有多套房产的朱先生并不以为然，他说，银行不给贷款没关系，自己手里已经有多套住房，而且都是付的全款，房产证已经到手，“我可以去拿房产证去银行抵押贷款，也可以拿房产证到民间金融机构融资，有房产还怕借不到钱吗？”

　　新政之后，买三套房的人几乎没有可能在银行贷到款，而办理房产抵押来短期融资炒房客越来越多。尤其是民间借贷公司，只要拿房产证抵押，他们不会管资金的用途，这成了炒房客短期融资的捷径。      

　　楼市新政能在多大程度上抑制投机炒房，是否能够真正实现“遏制部分城市房价过快上涨”的目的还有待观察。

　　张汉亚提醒说，如果新政执法不严、地方政府决心不大、政策的延续性不够，投机性购房还会反弹。

　　15城市楼市泡沫感受榜

　　1北京         1.21

　　2三亚         1.23

　　3海口         1.23

　　4济南          1.30

　　5上海           1.37

　　6杭州           1.37

　　7郑州            1.39

　　8深圳              1.45

　　9成都              1.46

　　10武汉              1.49

　　11广州               1.51

　　12天津               1.52

　　13西安                1.62

　　14合肥                  1.65

　　15重庆                   1.66

　　(依据题目：您认为您所在城市的房地产有泡沫吗？1分=有很大泡沫； 2分=有泡沫，但不大；3分=没有泡沫)

　　2009～2010年度

　　中国居住小康指数：68.9

　　楼市新政下的公共情绪

　　对政府调控楼市有信心者不过半；认为“在新政之下，中国楼市会出现大的拐点”的比例近四成，不过有近一半人认为在不久的将来，房价会出现报复性反弹

　　文|中国全面小康研究中心 欧阳海燕

　　王伟交了2万元定金，打起精神准备做房奴。5月9日，他成了一套82平米、总价160万的房子的预备主人。

　　这是一个二手房，位置在北京的五环外，奥林匹克公园东北角。远是远点，不过交通方便，城铁就在边上。“这个价钱已经比较便宜了，”王伟说，一个月前，这套房子要卖200万。9日晚上，房主在跟他谈的时候，死守180万不松口，但是王伟也有自己的底线——每平米不超过2万元。

　　“其实房主也着急把房子出手。他有两套房子，准备买第三套，但是银行不允许贷款，所以只能卖掉一套。”谈判的那天晚上，“房主几乎在跟他所有的亲戚商量”，最后终于让步，160万，成交。

　　“在楼市调控政策下，房价继续降是有可能的，不过降幅不会太大，因为像我们这样的刚需太多了。”王伟今年31岁，北京某名牌大学博士毕业，去年找了女朋友，今年领了证。按他的计划，“今年先解决房子的问题，明年要孩子。”

　　4月份以来，中国迎来了“史上最严厉”房地产调控政策，房价不降誓不休。不过对于房价能降多少，中国楼市会不会出现大的拐点，很多人都如王伟一样，对楼市“新政”不悲观，也不乐观。

　　2010年5月，《小康》杂志社中国全面小康研究中心联合清华大学媒介调查实验室，对北京、上海、广州、深圳4个一线城市和天津、重庆、成都、杭州、武汉、合肥、济南、西安、海口、三亚、郑州11个二三线城市共计15个城市，展开楼市“新政”民意调查(下称“小康”调查)。经过对调查结果进行加权处理，并参考国家有关部门的监测数据和大量社会信息，得出2009～2010年度中国居住小康指数为68.9分。

　　调查显示，对于“政府究竟能不能控制房价上涨”这个关乎政府信用的问题，有信心者不过半；认为“在新政之下，中国楼市会出现大的拐点”的比例近四成，不过有近一半受访者认为在不久的将来，房价会出现报复性反弹。

　　有信心者不过半

　　王伟和妻子月收入1.2万，这个家庭收入水平在北京并不算低，但他们不吃不喝一个月也买不来五环以外的一平米。

　　“小康”调查显示，近2/3的受访者认为所在城市目前房价“过高，难以接受”，96.1%的人认为所在城市楼市有泡沫，其中超六成人认为“有很大泡沫”。

　　两会前夕，国务院总理温家宝在回答网友提问时表示，深知“蜗居”滋味，有决心在本届政府任期内把房地产市场管好。不料，两会后接连产生的“地王”给总理的承诺“上眼药”，“总理说了算还是总经理说了算”迅速成为流行语。

　　4月14日起，从“新国四条”到“10号文件”再到住建部“四举措”，中央连出重拳调控楼市，诸多业内人士认为，这在很大程度上关乎政府的执政信用和执政能力。在本次调查的受访者中，对政府调控楼市表示“有信心”的占45%，比“没有信心”的多6个百分点，但却未能超过总数的一半。

　　在严厉的组合拳下，近四成人认为中国楼市会出现大的拐点，不过就目前的形势看，40.3%的受访者表示所在城市的房价并没有下降，42%的人表示下降幅度不大。

　　“不会那么快，”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，房价一定是在交易量之后出现变化的。也许3个月、也许半年，房价就会松动，“价格下降，但是幅度不会太大。”

　　“而且不同的城市也不一样，像北京、上海热得快、冷得快，一些中小城市热得慢、冷得也慢。”顾云昌说，“越是涨得快的地方泡沫越明显，可以看到通州马上就有反应了，调控的效果和泡沫成正比。”在本次调查推出的“15城市房价挤泡沫感受榜”中，公众感受楼市“新政”以来房价降幅最大的三个城市是三亚、海口和北京，而在“15城市楼市泡沫感受榜”中，公众感受楼市泡沫最大的也是这三个城市。

　　调查中，有近一半受访者认为在不久的将来，房价会出现报复性反弹。中国社会科学院城市发展与环境研究所教授李景国认为，这取决于遏制投机的政策是长期的还是短期的。“如果是短期的，那么政策退出以后，就很有可能复制2009年下半年的情况。”

　　不过顾云昌认为房价出现反弹的可能性不大，“因为供应量加大了。”他说，过去的调控没有效果，是因为总量不足，光调整结构了。小蛋糕再切也切不出什么东西，一定要先把蛋糕做大。这次调控最大的一个亮点就是增加了供给量。如果这个供给量能够加大，我们的供给和需求就有望达到平衡。

　　近七成有房人希望房价跌

　　王伟按部就班地进行着自己的购房计划，他近期要去银行做贷款，“贷100万，30年还清，月供5000多。”在房价看跌的市场形势下，如王伟这样镇定的购房者已不多见。还没买的，大多转为观望；买了的，尤其是在近几个月高位买进的，每天提心吊胆地计算着自己的损失。

　　“房价跌多少合理，我看看自己损失了多少。”昆明人李岩说，“因为急着住，我3月买了新亚洲体育城的房子，现在很后悔，怎么那么倒霉。我首付都是借的。吃亏的还是我这样的老实人。”

　　也有一部分不甘心“吃亏”的人选择了退房。据报道，深圳中原地产近期二手房退房率接近10%，很多是因房价下跌预期主动要求退房。

　　“小康”调查显示，在中央重拳打压房价的形势下，有近两成受访者并不希望房价下跌，其中70%以上是有房者。在本次调查中，有房者(以家庭为单位，包括受访者本人、配偶及未成年子女)占到半数。

　　当然还是房价下跌的呼声高。“小康”调查显示，八成人希望房价下跌，其中近60%的人是无房者；有房者中，也有近70%的人希望房价下跌。

　　“我有房子，但我希望房价能够降下来，因为这个意味着我有可能换个北京市区的房子。”2007年，刘萍在河北燕郊买了一套房子，但由于距北京上班地点太远，一直没去住。她决定把房子卖掉，在北京市区买个二手房。

　　调查显示，在希望房价下跌的有房者中，有一套房子的占近80%。他们多是出于对改善性住房的需求，而希望房价下跌。

　　“但我只接受全款，”刘萍说，因为再买就是二套房，二套房首付要求50%，“只有全款，才够首付。”房子在中介的橱窗里挂了一个多月，无人问津。

　　对于希望房价涨跌这个问题，顾云昌一直都持这样的看法，即“房价慢慢涨，楼市年年旺”。他说，2002、2003年房价涨得很平稳，那几年房市很好，但2004年以后，房价就涨得太快了。

　　“泡沫大的时候，要通过政策挤小。”顾云昌说，其实真正想要调控，就要“做大蛋糕”，加大供应量，但是在供应量还没有根本性改变的时候，只有通过抑制过旺的需求，特别是投机需求来挤泡沫。

　　不过顾云昌也认为，“新政”在遏制投机需求的同时，一定会误伤改善性需求。“但这是暂时的，”他说，等供应起来了，供求关系平衡了，调控的任务也就完成了。“也就是说现在的这些调控，是迫不得已的。”