房地产商的黄金期还有20年？

　　“现金为王”，房地产市场的龙头企业动作不大，很多开发商采取了保守的战术，在一片唱衰声中，他们对市场的前景依然十分看好

　　文｜《小康》记者 刘彦昆 北京、天津报道

　　任志强终于“挨揍”了。

　　5月初接受媒体采访时，任志强曾调侃自己，“中国人‘最想揍的人’，第一个是小泉，第二个是陈水扁，我只能排第三。”话音刚落，在大连参加某地产论坛时，他就遭遇了“鞋袭”。事后，任志强在他的博客里这样描述：“5月7日在大连的演讲时，一个约25岁左右的年轻男孩向演讲台扔了两只鞋子，然后双手在头顶拍着手掌高兴地离开了会场，也似乎在等待着观众们的喝彩，一个无产阶级革命英雄的形象虽然并没有引发人们过多的注意，却让我享受了一次总统的待遇。”

　　今年初，天津富力城开发有限公司董事长谢强出版了《一个文人的地产江湖》一书，回顾了自己在地产圈的十几年经历，谢强写道：“在这个狂躁、浮华的物质主义时代，资本密集，快速而高企的财富积累，‘房地产’ 三个字似乎成了一种象征，地产商则是房地产的最直接代表。因而，地产商不管你人品、不管你质量，必须自然而然地背负起社会不满的包袱。”

　　新政出台后的地产商们

　　被称为“史上最严厉”的“新国十条”调控措施出台后的第5天，华远地产老总任志强在在博客上发表了《这只是个开始》的万言书，称：“我不反对政府对市场的调控，但更希望政府用市场化的手段调控，而不是坚持用非理性的、非制度化、非法律化的行政手段进行恶性干预。”

　　在任志强看来，此轮调控是“有病乱投医，治标不治本”。惯于和任志强较劲的潘石屹则表示支持政府的这一轮调控政策，并称北京的房价要跌15%～20%。随后一家地产公司又发出全国降价销售的口号，地产商们这一轮高调的表现，引发了市场新一轮争议。

　　更多的房地产商人，事实上对调控政策的到来早有预料。

　　北京鹏润地产控股有限公司总裁王军说，凭借多年经验，他对于严厉的宏观调控早有预期，鹏润地产在2009年“拿地不多”。事实上，不仅仅是民众面对飙升的房价“很受伤”，专业地产人士对此也忧心忡忡。地产商期待市场回归理性，实际上与新政的期待不谋而合。王军说：“多数同行支持宏观调控。”

　　谢强向《小康》记者透露，天津富力目前的工作计划并没有因为新政的到来而调整，富力集团整体的运作也沿着年初的目标进行。他说：“这次宏观调控与08年世界性金融危机的背景不同，富力集团去年销售额有240亿元，资金较充裕。”

　　王军告诉《小康》记者，一年多来大量的社会资金涌入房地产业，土地市场也陷入不理智的状态。去年9月鹏润地产在上海拍得一块地，一两个月后，这块地周边的地价就上涨了40%。王军说：“房价飙升背后，房地产业本身也陷入巨大的风险中。”持有类似观点的还有湘江伟业(北京)投资有限公司董事长方明理。他说：“一个产业的发展，不能暴涨，也不能暴跌，需要平稳增长，去年‘地王’不断涌现，不是好兆头。”

　　据统计，在2009年土地市场的资源竞争中，拥有央企背景的开发商凭借雄厚的资金实力屡屡拿下各地地王；两会刚结束，北京一日便拍下三块“地王”。方明理向《小康》透露： “‘地王’一出，股市乐淘淘，一个涨停顶上几年的开发利润了。”所以，“地王”不考虑卖房子赚钱的事，他们把房地产当作了资本运作的工具。

　　王军注意到一个现象，在2008年楼市低迷的情况下，大量的刚性需求被隐藏起来。开发商据此作出判断，减少新开工面积，拉长开发周期。而在2009年3月以后，刚性需求集中爆发出来以后，人们却发现，商品房供给却不足了，到2009年下半年有些城市竟然无房可卖。尤其到了年底的时候，绝大多数公司尤其是上市公司已经完成全年销售业绩，他们最忌讳的是“业绩波动”影响股市，这些上市公司出于自身利益的考虑，将新开盘的楼价标高让买房者生畏，可是没想到，需求依然旺盛，这一行为带来的是连锁的恶性循环，房价涨得更猛了。

　　“现金为王”，房地产市场的龙头老大万科、万通等企业新政后动作不大，很多开发商同样采取了保守战术，在一片唱衰声中，他们对市场的前景依然十分看好。

　　危机与机遇

　　新政对于“投机炒房”进行严厉打击，并且加大对开发商购地、融资及交易秩序的监管。地产商又将如何应对？

　　王军向本刊讲述了他在房产业第一轮宏观调控时的经历。

　　2004年 5月16日，王军供职的中海地产在苏州高价拿了一块地。此前三年间，苏州房价从每平米1000余元迅速攀升到6000多元。但是拿地后没过几天，宏观调控政策出台，市场行情迅速冷却。中海地产拿地的价格大概在每平米3500元，算上建房成本，房子买到每平米6200元才不至于亏本，而此时苏州房价已经下降到每平米5000余元。

　　王军感受到了宏观调控背景下的危机。为了不亏本，王军等人只能更为细致地研究市场需求。他们盯准了“事业上升期的白领阶层”，把工作重点放在了如何营造令人心情愉悦的居住氛围，例如每栋楼的角度都经过精心分析测算，使小区70%的房子从客厅望向窗外都视野开阔。因为对客户的精准分析，虽然市场行情不好，王军的房子显得很稀缺，推向市场后反响很好，到收盘时，这个小区房子的均价达到每平米18000元。

　　这段经历让王军有了一个认识，“市场情况不好，开发商会更关注住宅品质和市场需求，反而有利于行业整体的提升。”在危机的背后，可能就是机遇。王军说：“如果相关政策做好，这一轮宏观调控能够落到实处，那时就是我们投资的最好时机。”王军看到了此轮宏观调控不同于以往的积极讯号。在“国十条”出台的同时，国土资源部公布了2010年住房供地计划，住房用地的供应总量将达18万公顷，同比增长近130%；另一方面保障房的建设规模也在扩大。

　　天津富力城开发有限公司董事长谢强在2008年楼市低迷的时候有过这样的思考：“真正的房地产开发商是能够战胜不同的经营环境获得长久的生命力的。也只有困境才能考验出真正的强者。”在谢强看来，地产商这个群体与其他的商界人士并没有不同，他们在特定的历史条件下获得了发展机遇。

　　保障与市场

　　在方明理看来，前几次宏观调控的效果都“很糟”，“打压需求”的方法招致的是新一轮“报复性上涨”，“此次宏观调控也没有从根子上解决问题。”

　　前些天，方明理去凤凰卫视做节目，台下坐着许多每个月只有1000多元退休金的老太太，她们也在讨论房价太高，方明理反问，把现在的房价降下80%，这些中低收入者就能买得起房吗？高房价的问题与这些中低收入群体有多大关系？被认为是房地商代言人的任志强亦有类似的观点，他认为中国房地产市场存在的问题，并不是买不起开发商的房子，而是买不起政府的地。

　　方明理意识到，人们已经把保障房的问题与市场的问题混淆在一起。他说：“建国六十年了，老百姓不能没有房子住，这是民生问题。”他认为民生问题要靠政府来解决，不能把买不起房子的人也赶向商品房市场。鹏润地产的王军也向《小康》表达了相似的观点，“保障的归保障，市场的归市场”，他认为政府可以通过房地产市场来调控财富分配，一方面刺激富裕阶层需求拉动消费来保证GDP的增速；另一方面，政府则通过土地出让金和税收政策来保证公共产品的提供，建设更多的保障房来提供给中低收入者，解决社会矛盾。但是在过去房地产业繁荣发展的十几年间，政府在保障性住房的建设上“缺位”了。

　　王军看来，中国住房问题的解决之道在于“多层次的住房供给制以满足各阶层的需要”。

　　中国房地产研究会人居环境委员会副主任开彦对《小康》说，十多年的实践显示，“光靠商品房解决不了全部的问题，反而导致社会矛盾更加尖锐”，“保障房的问题已经成为发展住房商品化市场的一个障碍。”

　　房地产还有20年的黄金期

　　20年前，方明理坐上湖南醴陵市物资局局长的位子，为解决全系统几百号干部职工的住房问题，他仔细研究了相关文件，把物资局的房子“公房出售”，职工自愿购房，按规定职工只能购买80%产权，另外20%还归单位所有。他自己带头买下了80多平米的三室一厅，一年多以后，住公房的职工都出钱买了房。这样物资局就有了一笔收入，用这笔钱再建新房，新房建好再出售，物资局系统的职工就都有了解决住房的机会。1992年底，方明理调到湖南省株洲市青少年宫工作，他给领导打报告要政策允许“集资建房”，方明理的思路是，不向国家要一分钱，每个职工掏38000元钱，他在少年宫的自有土地上规划为每户提供一套95平米的住房。

　　方明理得到了一个启示：“中国的房地产只有沿着公房出售、集资建房的市场化方向走，才有可能使全国人民住上好房子。”于是1994年，方明理辞掉了公职，正式“下海”去实现他的住房市场化梦想。一路走到今天，尽管“楼市一直在玩过山车”，但是他依然对行业的前景充满信心。

　　鹏润地产的王军曾经对房地产业的前景做过精确的分析。他说，根据统计学规律，人们购房的高峰期平均出现在26岁至42岁，37岁达到峰值。我国在1963年至1972年、1981年至1985年有两个人口出生高峰期，根据规律，第一拨人口高峰期的人群从1999年进入购房期并持续到2014年，而第二拨80后人群购房的高峰期将出现在2020年至2027年，虽然这两个高峰期中间有六七年的间隔，但是中国全面城市化的进程每年将新增城市人口2000万，这2000万人将带来旺盛的购房需求。基于此，王军的判断是“中国房地产还有20年黄金期”。

　　王军进一步说，中国房地产市场存在时间只有20年，快速发展也是近10年的事情，许多上世纪90年代的商品房从套型到居住环境已经与人们的需求出现了差距，现有城镇居民的改善性需求形成了一个巨大的市场，而他们腾出的二手房市场大概可以满足新增城市人口和首次置业买不起新房的人群。王军的另一个判断是“今后商品房市场的主力将是改善性需求的城镇居民”。

　　(《小康》记者谈乐炎、实习生李雅男对本文亦有贡献)

　　15城市房价挤泡沫感受榜

　　1三亚         2.02

　　2海口          2.27

　　3北京           3.13

　　4武汉            3.16

　　5广州            3.24

　　6天津            3.24

　　7杭州             3.29

　　8深圳             3.29

　　9重庆              3.34

　　10上海               3.40

　　11济南               3.41

　　12合肥                3.42

　　13郑州                 3.44

　　14成都                  3.50

　　15西安                    3.57

　　(依据题目：自4月份国家实行严格房地产调控政策以来，您所在城市的房价下降了多少？1分=下降幅度非常大；2分=下降幅度比较大；3分=下降幅度不大； 4分=房价没有下降)

　　新政阻吓作用大于实质作用

　　只要“18亿亩”的红线不动，百姓就认定房产是稀缺资源，晚买不如早买；只要货币政策继续宽松，通胀预期就是挥之不去的幽灵，购买实物资产就是防止存款贬值的最佳选择

　　文｜《小康》记者 鄂璠

　　《小康》：您认为楼市新政出台后的房价走势如何？

　　许小年：房价可能先小跌后大涨，因为新政并没有改变供给和需求的基本格局。

　　《小康》：高房价的根本原因是什么？为什么房价只会小跌？

　　许小年：高房价的根本原因是供需失衡，失衡下的价格走势由预期支配，对预期影响最大的短期因素是货币供应，长期因素则是土地供应。若想抑制房价，政府应当紧缩货币供应，放松土地供应，而实际执行的政策正好相反。

　　“国十条”只字未提土地供应和货币供应，只要“18亿亩”的红线不动，百姓就认定房产是稀缺资源，晚买不如早买；只要货币政策继续宽松，通胀预期就是挥之不去的幽灵，购买实物资产就是防止存款贬值的最佳选择。

　　《小康》：您如何看待目前楼市新政对市场带来的冲击？

　　许小年：新政对市场的冲击主要是心理上的，阻吓作用大于实质作用。在房价可能走低的猜想中，人们从抢购转向毁约或推迟购买，房价于是停止上涨。

　　《小康》：决定楼市下一步走向的是哪些群体？

　　许小年：当然是开发商，他们预见到需求不会发生根本的转变，所以并不急于抛售，而是采取了观望态度。目前他们手中现金充裕，没有任何回笼资金的压力，只有当资金链条吃紧时，地产商才愿意考虑降价促销。

　　《小康》：在您看来，后续还会出台更严厉的调控政策吗？

　　许小年：如今决定政策的，不仅仅是中央政府维护民生的意愿，还有地方政府强烈的政绩冲动。人们已经注意到，在每次打压楼市的风暴中，地方政府都“集体失语”。而每逢楼市下跌，地方长官总是竭其所能，力挺力托。

　　房地产有很高的产业关联度，楼市如果垮了，一损俱损，钢铁、水泥、建材等都受影响。如此一来，GDP保八怎么实现？投鼠忌器，更重的拳头只是理论上的，即便出台，估计也是高高地举起，轻轻地落下。

　　《小康》：您刚才提到，高房价的根本原因是供需失衡，是什么影响并决定了供给与需求？

　　许小年：决定房地产长期供给的最重要因素是土地。在现行政策下，土地供应已被封顶，“18亿亩”农地的红线成了名副其实的高压线，若死守这条红线，可开发的土地就会越来越少，居民自然想到“房产永远是稀缺资源”。日渐稀少的土地等于给房价上了保险。对短期供给影响最大的是2007年的宏观紧缩和2008年的国际金融危机。

　　城镇化、婚龄人口的增加、收入的提高等是影响需求的长期因素。这三个长期因素都很重要，但不能解释房价在短期内的暴涨。决定需求的短期因素中，最重要的是货币供应。2009年广义货币M2增加了27.7%，同年名义GDP仅增长6.7%。用通俗但并不严格的话讲，实体经济不需要那么多钱，多余的20个百分点的钱去哪里了？楼市和股市。就像给病人输血，一旦超过了身体的需要，必然会在脸上、腿上、臀上鼓起包来，经济学上称为“泡沫”。

　　《小康》：您认为如何才能平抑房价？

　　许小年：抑制需求、增加供给，调节供需的关键是改变市场参与者的预期。

　　要改革土地制度，增加土地供应，打破政府垄断，利用市场机制平抑地价，彻底消除“房产永远是稀缺资源”的预期。央行需要收紧银根，银根一收，不仅贷款少了，而且通胀预期下降，居民买房保值的动机减弱，需求就会进一步降低。当需求疲软时，开发商就要考虑停止捂盘，增加供应。