在比利时，很少听说物业公司与业主发生纠纷的。记者住的公寓楼入口处就有本楼物业管理公司的联系方式，为了解比利时的物业公司是如何运营的，记者按布告上的号码拨打了电话。当时是晚上，电话录音说现在公司的人都下班了，您可以留言，如果事情紧急，请拨打一个值班号码，我们会毫不耽搁与您联系。后来从这家物业公司的老板戴尔布拉辛纳先生那里得知，这个值班号码实际上是他的呼机号码，呼机一响，他会立即回电。他说，物业管理这一行是全天候职业，必须做到随叫随到，只有业主满意了，公司才能生存和发展。

　　在比利时，不需要注册资金，一个人就可以开物业公司。法律规定，有10套以上住房的公寓楼就必须交给物业公司来管理。一些“夫妻店”式的小物业公司通常接手这类楼房，事情少，当然挣钱也少。而戴先生每天工作时间在十二三个小时以上，遇到突发事件，就根本顾不上休息了。戴先生说，随着社会的发展，人们对物业管理行业的要求比以前严了。1993年，比利时出台了新规定，物业管理从业人员必须上过大学，必须是相关专业的毕业生，比如财会、几何或建筑专业。有了文凭只是第一步，还要参加职业培训，然后实习，在得到房产专业学会的认可后方有资格干这行。获得认可也不是一劳永逸，从业人员每年要交纳350欧元接受“继续教育”，学习新的法规政策。

　　这位戴先生从事物业管理已经20年了，12年前成立了自己的公司，现在已小有名气。他的公司一共只有五个人，他本人既是老板，也是职工，手下有两个会计和两个秘书。这样一家微型公司却管理着三十余栋楼房，近二千名业主大都对他们的服务表示满意。

　　戴先生的诀窍就是：信息化管理、强化服务意识和固定合作伙伴。他说，如果没有电脑，谁敢揽这么多活儿。尝到了信息化的甜头，他在电脑设备的更新上也就出手大方，还专门请人为公司设计软件，使工作效率大大提高。

　　在服务方面，他要求自己和公司的员工为业主着想，有耐心，善解人意，要有点心理学知识。他说，业主只有遇到麻烦时才去找物业公司，而人在有麻烦时通常脾气不太好，这时就要理解对方，尽快为他们解决问题。

　　在比利时，物业公司一般没有自己的维修工人，实际上只是牵线人。这就要求他们熟悉所有与住房维修相关的工种和人员情况，当有业主遇到问题时，就可以立即通知专业技术精良的工人前来抢修。戴先生说，由于进行过细致的调查研究，他挑选信誉好的专业公司长期合作，这样那些公司基本熟悉了戴先生管辖范围内的公寓楼的情况，对线路或管道等了如指掌，能做到“药到病除”，使业主少有抱怨。

　　物业公司的收入来自业主支付的管理费。房产专业学会对收费标准有一个指导性意见，物业公司可以自己掌握，费用按月计算。物业公司必须负责的是公共使用面积范围内发生的问题，包括住户墙壁里埋设的各种管道和线路；但如果业主居所内的“自理部分”出现麻烦，也可以通过物业管理公司找专业人员修理。(刘会宁)

　　摘自《往里看，往外看》，石岳文主编，世界知识出版社，2004年7月版

　　(编辑：燕于)