中国没有房东，只有租客？

　　英国《金融时报》中文网8月5日

　　老张来自香港，在英国定居多年，已入籍，看到中国内地房地产炒得红火，有些眼红，也想凑个热闹，但近日他已放弃了这个想法。

　　他说，这几天他看到中国网民讨论新公布的《物权法》草案，才知道许多中国人倾尽毕生心血买到手的房子，只是一个70年租用期，不是真正的产权。

　　“我在英国买房，只买free－hold，怎么会千辛万苦跑到中国买个70年的lease－hold？”他说。

　　在英国，free－hold指永久所有权的房地产，以中国人所称的“花园洋房”为主，lease－hold指定期租赁权的房地产，公寓单元房居多，期限都很长，最短也要99年，最长的甚至有999年的。

　　也难怪，老张没在中国内地生活过，不了解中国“国情”：中国内地土地所有权只有两种：城镇土地国家所有，农村土地集体所有，尽管经济改革已实行了近30年，但土地仍然不能私有。

　　根据以往公布的有关法规，中国内地的城镇居民可以“依法享有国有土地使用权”，但居住用地的使用期限只有70年，“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。”新公布的《物权法》草案据说“突破了70年大限”，但也仅仅允许房主“期满前一年申请续期”，“续”的还是使用权。

　　虽然中国法律仅仅规定土地不能私有，没有明确提及地上建筑物的属性，但皮之不存，毛将焉附？用中国一位法学学者的话说，是“地随房走，房随地走”。

　　老张听完我的一席话，伸了伸舌头：“好恐怖啊！”但他的眼神却是一种幸免于难的得意神情。

　　中国未承认土地和房屋的私有产权

　　开发商与“拆迁户”的争执、“征地”的地方政府与“钉子户”的对峙、甚至警民之间的暴力冲突，也时有所闻。追本究源，所有这些沮丧、挫折、争执、冲突都导向一个词：产权。

　　近30年来，中国发生了天翻地覆的变化，中国接受了“市场经济”、接受了“民营企业”、接受了“雇工”、接受了“国企股份制改造”、甚至接受了“私产入宪”，但让人匪夷所思的是，中国至今仍未接受土地和房屋的私有产权，仍未接受“耕者有其田，居者有其权”的理念。

　　近几年来，中国房地产市场从无到有，从温到火，用中国传媒自己的话说：“时至今日，没有哪一个行业的绝对利润值，能挑战中国房地产业的暴利；2002年进入《中国百富榜》的房地产大亨为25人，2003年为35人，2004年为45人，数字不断攀升表明中国的财富正在加速向中国房地产业大亨们的私家钱柜里集中……”但更让人匪夷所思的是，中国决策层能够容忍房地产开发商如此快速地积聚财富，却不能容忍真正为此业兴旺提供燃料的购房者享有产权——不是有期限的土地使用权，而是房产兼地产的完整所有权。

　　“他们有房屋，却没有产权”

　　今年5月，在北京召开的2005年《财富》全球论坛上，秘鲁经济学家赫南多·迪索托语惊四座：在全球60亿人中，有40亿人是没有产权的，如果他们没有产权，就不能有“全球化”的发展。

　　这位在今年4月获得“弗里德曼推进自由奖”的经济学家，有着在贫富两个世界工作、生活过的经历，因此对东西区别和南北差异有着深刻的体认。如果你读了迪索托的《资本的奥秘》这本书，你就会对产权问题有一个全新的认识：能否在法律上承认社会大多数成员的房地产所有权，在某种程度上甚至决定着一个落后的国家能否真正地实现经济起飞。

　　这本书的副标题是：“资本主义为什么在西方取胜，而在其他地区失败？”他给出的答案是：非西方国家的法律制度赶不上人口流动、城市化等社会变化的步伐，社会大多数成员的财产只能游离于法律系统之外，成为“死资本”。

　　该书描述了所有发展中国家的一个惊人的相似之处：“这些国家绝大多数的贫困居民确实拥有财产，但他们缺乏代表其财产并进而创造活资本的机制。他们有房屋，却没有产权；他们有庄稼，却没有契约；他们有企业，却没有公司章程。”

　　迪索托认为，非西方国家未能建立起一个把死财产变成活资本的统一的法律体系，而西方标准化的法律能够使人们用分期付款的方式购房置产，用房屋作抵押向银行贷款，允许一个公司的资产分割成很多部分，可以公开上市进行股票交易，并使财产评估成为可能。这种由现代法律保障的无形的资产管理结构，在西方早已成为人们生活的一部分，因而发展出成熟的市场经济。

　　中国有句古语：“有恒产者有恒心”。当代许多中国学者则提炼出一种新的格言：“成功的市场经济就是一种法治经济”。伦敦大概就是得益于英国的公平、成熟、统一的产权法律制度，而成为多元文化的国际金融中心吧：尽管它也曾有过封闭排外的历史，但最终仍能实现“海纳百川”，不仅吸纳了英国本国的“民工”，也吸纳了各种肤色、不同文化的移民，包括像老张这样的华裔移民，也能在此地入籍定居，置房立业，并且购买了两处free－hold的房产。

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