北京住宅小区停车纠纷不断引发各方争议(组图)

　　昨天，朝阳区双井家乐福附近一小区地下停车场空空如也。由于业主认为小区地下车库收费高，而地上停车位不足，于是不少业主纷纷将车停在了小区外面。

　　首席摄影记者 吴宁／摄

　　地下车库空空如也

　　地下车库偶尔见到一辆车

　　地面停车位利用率低

　　■地面停车纠纷围绕三大焦点 ■地下停车收费开发商“一口价”

　　调查背景

　　自《物权法》起草以来，在北京乃至全国有关小区地面停车和地下车库收费的纠纷呈上升趋势。住宅小区的停车问题已成为停车收费问题的焦点。目前，在全国范围内由住宅小区停车收费问题引起的争议，已成为开发商、物业公司与购房业主发生矛盾最多的问题。近期国内的部分城市由此对簿公堂的事件时有发生。

　　地面停车纠纷不断

　　■案例

　　业主堵门 １２０急救进不去

　　１１月２日，望京西园１区一位８３岁的老人突发心脏病。１２０急救车虽然１０分钟就赶到了小区门外，却被一辆停在小区门口的黑色轿车挡住去路。等１２０急救车花了１５分钟绕进小区时，老人已经撒手归西。保安说，黑色轿车是一位业主的，因为没办停车证被保安拦在门外后，业主于是将车停在了门口。一位业主认为，“绿地属公摊面积，归全体业主所有，物业不该在没告知业主的情况下将绿地改成停车场，既然公共绿地建成了停车场，业主不应该交停车费。

　　仅北京京哲律师事务所最近就接到了好几起有关小区停车方面的民事诉讼案件，涉及百旺家苑、华展公寓等小区。另外，北京紫金长安家园、永泰园、玉阜嘉园等小区也存在类似的问题。

　　■焦点一

　　能否占用绿地

　　地面车位怎么划应由业主们共同决定，但不能占用消防通道

　　市律师协会物权法专业委员会主任蔡耀忠律师说，法律上对小区地面车位如何划分并没有明确规定。从规划的角度来说，绿地一般不能用来停车，但实际情况中绿地和停车也有合二为一的时候，或者路边根据需要和时间段用来停车。他认为，如何划停车位最关键的是业主们共同决定，因为毕竟占用的是公共资源，物业只是该决定的执行者。而物业公司收上的管理费也应用于公用事业的支出，钱是大家的，由业主说了算。

　　北京市国土房管局工作人员介绍说，对于小区内停车位的划定，他们有一些禁止性要求。比如停车位不能占用消防通道、不能影响小区道路畅通等等。

　　■焦点二

　　车辆毁损谁赔

　　有律师认为，物业收了停车费，就应对业主进行赔偿

　　很多车主都遭遇过停放在小区停车位的汽车被刮蹭甚至被盗的情况。业主们对私家车在小区内发生损毁丢失，物业方是否应该赔偿问题也十分关心。

　　“业主的汽车一旦在小区内发生损毁，物业是否赔偿要看业主与物业是否签订了合同，”秦兵律师说，“如果签订了合同，或者形成了实际合同，例如物业收取了业主停车费，就应该对业主进行赔偿。”

　　北京市律师协会合同法专业委员会主任刘守豹说，一般发生盗抢丢情况时，物业会逃避责任，所以要注意补充对车辆遗失损害后果的约定。当然，加进该条款比较困难，只能尽量协商。

　　蔡耀忠律师认为，物业是否承担赔偿责任不能一概而论。地面停车费，业主们每月只交１５０元，物业收取的只是必要的管理费用，只负责维持秩序和协调等情况，低廉的收费不应当承担重大的责任。而如果车是在地下车库发生问题的，业主交了很高的费用，物业则应当负责。

　　■焦点三

　　每月１５０元谁定

　　由市发改委统一制定，其他费不能再收

　　按照政府规定，小区停车费按照市发改委制定的统一标准，地面停车每月１５０元。小区内的每一个业主，包括业主委员会都有权对物业监督。同时，政府主管部门，比如国土房管部门、停车主管部门也有责任对小区物业监督管理。如果业主发现有任何问题，可以拨打各区县国土房管部门的投诉电话进行投诉。北京市发改委也曾表示，每月１５０元车位费实际上就是管理费，物业或开发商没有再另外收取物业管理费的理由。

　　地下车库越来越贵

　　■现状

　　收费无统一规定

　　文件只规定小区地下停车费实行市场调节价

　　目前，居住小区地下停车费的收费标准执行的是２００２年北京市物价局下发的一个《关于修订〈关于调整我市机动车停车场收费标准的通知〉的通知》的３２６号文件。该文件规定：“居住小区地下停车库、停车楼按年、按月包租停车位收费标准实行市场调节价。由经营者与小区业主委员会协商确定，未成立业主委员会的，经营者应与小区业主协商确定；并将协商确定后的收费标准以书面形式抄送所在区县价格主管部门。”

　　北京市律协物权法专业委员会主任蔡耀忠律师在接受采访时表示，这种政策只是一种意见，在这种背景下，开发商通常的做法是自行定价，停车收费没有法律依据。

　　北京市小区办主任赵春凯解释说，现在小区停车收费还没有政府限价，如果车库产权归全体业主所有，那么物业公司在制定价格的时候一定要和业主商量，如果产权是属于开发商的，则不一定需要跟业主商量，政府无权干涉更多。

　　■案例

　　一街之隔 停车费差３００

　　截止到昨日，宣武区马连道依莲轩小区业主用私家车堵小区出入口大门的行动已持续了一周。事件的导火索，就是小区地下车库租金的调整。

　　记者了解到，今年８月，该小区地下停车位的租金从３８０元上涨到了６８０元。今年１０月，物业公司对小区地上停车位进行了调整，共划分了５０个位置。而这５０各车位的分配，要由有私家车的业主抽签决定，没有抽到地上车位的业主只能租用地下车位。记者还了解到，如果买地下车位必须买５０年，一共１０万元，业主们普遍认为这个价钱太贵。小区一业主对记者说，丽阳四季小区与依莲轩小区仅一街之隔，其地下停车费是每月３８０元。

　　据悉，宣武区建委和广外街道等相关部门正在与管理小区的宝华物业公司协商解决此事。

　　■症结

　　车库权属不明确

　　政府应制定出地下车库收费指导性价格

　　有专家认为，地下车位收费纠纷的主要原因是由于车库的所有权到底是归全体业主所有还是归开发商所有。地下车库的产权归属长期以来一直存在着争论。有的人认为地下车库是属于开发商的，也有人认为它是属于广大业主的。由于地下车库有不同的来源，有的是独立设计建设的，有的是由地下人防工程演变而来的，有的单独立项，有的没有单独立项，加上法律法规的不完善、不配套，地下车库所有权问题因而变得更加扑朔迷离。

　　有律师认为，首先地下车库是为广大业主提供服务的一种公共配套设施，应该为广大业主共有；其次，但凡建在小区红线内的建筑物，其包含的土地出让金已经计入了购房者的房价当中，大多数地下车库的建设成本也已由广大业主分摊。

　　北京市律师协会房地产开发法律事务专业委员会副主任、北京市政协委员刘子华表示，解决地下车库纠纷最简单易行的办法是政府制定出指导性价格，允许在一定幅度内调整。物业与业主可以在一定范围内协商，因为地下停车位收费与房屋的品质及物管水平有关联，一刀切不科学。可规定最高的价位，但这个最高价也有标准，不能随意使用。最好出台地方性规章，制定配套停车位收费的管理办法。

　　●观点交锋

　　车库所有权

　　约定还是法定？

　　根据《物权法草案》第７６条规定：“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”专家对这条规定存在争议。接受采访的法律界人士普遍认为地下车位归属最好法定。

　　观点一：

　　不具备协商的平等地位

　　蔡耀忠律师指出，地下车库是自然垄断产品，不是市场竞争性的产品。那么，按照物价法规定，应当实行政府定价或指导价，双方不需要协商或协商幅度很小，这样矛盾基本可以解决。现在的问题是物价部门对应当定价的价格没有定价，将价格的协商抛给了当事人双方，而开发商有着天然的优势，处于强势地位，双方不具备可以协商的平等地位，会导致很多问题产生。

　　北京律师协会房地产与建筑工程专业委员会委员陈旭律师指出，在市场成熟的环境下约定更好，因为高档社区并不希望物业费低，那样相应的服务会跟不上。陈旭还认为，不管约定还是法定，关键是如何去执行。谁违反规定会受到怎样的处罚，应该出台相应的规章制度。“不仅仅是停车收费也包括物业收费，这是个重大的社会话题，物业、业主、政府和专家学者等各个方面需要共同讨论解决。

　　观点二：

　　约定让开发商二次获利

　　有律师指出，目前一般的地下车库和地上住宅属于同一建筑主体，其建筑成本计入了住宅的开发成本中，如果让开发商与业主对车库的权属进行约定，开发商为了实现利润最大化，即便车库的建设成本已经打入房价，也会同业主约定车库的产权属于开发商，以便从车库的“二次交易”中再次获利。

　　观点三：

　　核心是业主自治能力低

　　北京第一个小区业主委员会主任、学者舒可心则指出，车库的权属问题并不是解决纠纷的核心问题。假如业主不认可开发商提出的收费标准，则完全可以通过行动抵制。哪怕就是开发商的地库，业主也可以和物业公司谈价钱。比如，小区里有１０００个车位，物业公司的收费租金很高，你不是贵吗，那么业主们就联合起来只停１００车位。物业给１００个人服务，就等于做赔本买卖，不得不减低收费。当然，要都不停车库就关门了，这样也不行。停车利益是全体业主共有的，最好的方式是成立业主委员会，业主们组织起来维护公共利益。

　　此外，如果车库的产权是业主共有的，业主们则应该自主自理，由业主大会把管理权要回来。目前的关键问题是业主的自治能力比较低。

　　本版撰文 颜斐 马多思

　　相关专题：北京晨报聚焦栏目