专家解读:“十一五”规划房地产业十大关键词(2)

　　关键词之三 信贷

　　◆ 原文：“规范发展住房消费信贷和保险。”

　　◆ 解读

　　中国人民银行金融研究所研究员邹平座：

　　首先，稳定是今后银行信贷发展的大方向，也是“十一五”提出要规范发展住房信贷的主要目的之一，较长一段时间内都将维持不变。从住房消费信贷的供应量上看，今后将维持适度、稳定增长，基本将与国民经济的增长和城市化进程的速度保持协调。

　　“规范”的第二个层面在于信贷结构调整和优化，包括区域结构、城乡结构等。随着建设社会主义新农村步伐的推进，农村住房改造全面铺开，这块住房信贷的份额将有所增加。另外，由于多项政策都对解决中低收入者的住房问题有所倾斜，可以预见，这类住房需求将在未来一段时间内增大，其在银行住房消费信贷中的占比也将相应提高。另外，居民流动性的增加将不断加大对租赁市场的需求，由此可能导致投资类的住房消费贷款有所增多。

　　第三，“规范”的目的还在于维护并加强信贷系统的安全。这主要可以从三个方面来考虑：一是保持适度的宏观调控，避免系统的信贷危机；二是要完善监管规则，规范银行信贷行为；三是要积极进行金融创新。

　　最后一点，“规范”还应表现为信贷效率的提高。银行间竞争的加剧以及先进技术的使用，都将对这一目标产生推动作用。

　　中国社科院财贸所 况伟大博士：

　　规范发展住房消费信贷，是为了抑制房地产投机，防止房地产泡沫。当前，通过房地产买卖市场来解决居住问题的观念已经非常普遍。这就意味着，人们需要通过住房投资来解决住房消费问题。这里所说的住房投资包括两个层面，一是普通的住房消费投资，也就是自住购房，一是投机性的房地产投资。后者是造成当前房价出现快速增长的主要因素之一。从国家出台的各项宏观政策来看，都为了限制房地产投资。但如果笼统地用某项政策限制房地产投资，也将会对正常的房地产消费造成打击。因此，规范发展住房消费信贷首先要区分房地产投资与消费，并加以区别对待。

　　关键词之四 供应结构

　　◆ 原文：“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。”

　　◆ 解读

　　北京师范大学管理学院教授、房地产研究中心主任 董藩：

　　调整住房供给结构这次列入“十一五”规划发展纲要，是一种必然，同时也是可喜的事，说明我们国家接下来会在这方面加大力度。值得注意的是，规划中明确提出要“严格控制大户型高档商品房”，这说明我们国家在消费政策上的一个转变。过去我们是鼓励消费，现在我们认识到资源是有限的，大量大户型高档商品房的出现，在一定程度上促使房价上涨压力增大，人均建筑面积增长过快。房子太小不行，住得不舒服，所以人们就想住大房子，但房子很大是不是就好呢？有一对数字可作比较，我们现在的人均住宅面积已经超过日本近10平方米，而日本的人均GDP却是我们的20倍。在人均GDP与发达国家尚有较大差距的情况下，过分强调人均住宅面积增长显然是不太合时宜的。此次规划体现为指导性思路，相信年内还会进一步出台节能省地的措施。

　　同时，规划中明确表示，要“加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费”，这也是非常重要的一点。规划中所指房地产一级市场应该是包括土地出让到商品房开发销售，也就是我们通常理解的开发商品房的过程。而二级市场主要是交易市场，如二手房交易等，要调整供给结构，促进梯次消费，房地产一级二级市场应均衡发展，过去强调过多的是对新商品房买卖的调控，而对二级市场的促进和规范不够，使得二级市场存在产权关系难以查清、信息不透明、偷税漏税、私下交易等问题，都需要解决。此外，规划中明确提出加强租赁市场调控，说明租赁市场得到了重视。毕竟房地产业要协调发展，房子作为一种商品要流通顺畅，买卖和租赁都是不可或缺的环节。

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