楼市观察：限价房何时挣脱“乌托邦”式梦魇？

　　自从2003年诞生以来，限价房还没有为普通购房者带来太多的实质性利好，却在各大城市掀起了不小的风波，普遍遭遇到“成长的烦恼”。中新社发 邱齐龙 摄

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　　【策划人语】

　　安得广厦千万间？大庇天下寒士俱欢颜。这是延续了几千年的安居梦想。

　　然而，在一些地方，在开发商和地方政府利益驱使的房地产市场里，我国的住房保障体系从诞生开始便被一些专家形容为“戴着镣铐的跳舞”，生存、发展的难度可谓不小。

　　这个十月，就让我们远离所谓“金九银十”的浮躁和喧哗，《上证·地产投资》希望能用一个月的时间，携手有关主管部委，和您一起探讨限价商品房、经济适用房、廉租房以及中低价位的普通商品房等共同构建的住房保障体系的新方案。

　　这一期，我们先从“限地价、限房价”的限价房谈起。这一新政策能否给城镇居民带来真实的宜居远景？还是一个自说自话、朝令夕改的“乌托邦”？

　　市场亟待答案。

　　成长的烦恼 扫描各地限价房

　　自从2003年诞生以来，限价房还没有为普通购房者带来太多的实质性利好，却在各大城市掀起了不小的风波，普遍遭遇到“成长的烦恼”。

　　上海：襁褓中的不知所踪？

　　上海至今没有明确的限价房概念，但是一年多前，曾经轰轰烈烈的一场“两个1000万”大赛，就推出了限定购买对象的中低价商品房，颇有些类似今天的限价房。

　　去年3月底，上海给各区县和相关部门下了“死命令”：猛增中低价商品房的供给，迅速落实“两个1000万工程”，即年内新开工1000万平方米重大工程配套商品房和1000万平方米中低价商品住房，并力争全年可预售面积2000万平方米，相当于每3套新增房中就有2套是中低价房。

　　一年来，重大工程配套用房远远超过了年初设计的1000万平方米；而另一个“1000万”中低价商品房，仅在少数区域试点销售。不少业内人士认为，中低价商品房的任务至少已经部分失败。可以佐证的是，曾经喧嚣一时的上海当地媒体，这一年来已经鲜有提及曾经的“两个1000万”工程。

　　北京：千呼万唤难出来

　　媒体热炒、百姓盼望的北京限价房，一度被传最迟9月初面市，分别是丰台区东铁匠营宋庄路38号(原北京红狮涂料厂)、朝阳区的广渠路15号和海淀区南沙滩，预计提供8000多套中低价位、中小套型商品房。

　　但是现在，形势并不乐观。北京国土资源局副局长安家盛就已经表示，六个中低价位、中小套型普通商品住房用地，正在进行上市前的包装和测算，近期才陆续入市供应。

　　连锁反映已经出现。北京宣布即将推出限价房后，某些购房者为等待购买限价房，甚至放弃了看好的二手房。对此，不少专家还是建议，限价房“盖头难掀”，购买资格、上市时间和价格都未最终确定，购房者需保持理性。

　　国庆前，国家各大部委联合检查组在北京市检查房地产调控成效。北京市政府官员在向检查组汇报情况时，已经面露难色，提出限价房用地供应中选址和总量确定的难题。

　　广州：限价房成“抬价房”

　　8月初，广州市在全国一线大城市中率先实质性推出限价房用地，但却引发轩然大波。

　　广州市国土房管局发布公告，对位于城郊的广州开发区两块住宅地挂牌拍卖，要求建成90平方米以下中小户型房，该户型的房价不得超过6000元/平方米。但是，多数业内人士发现，该地块周边住宅市场均价不到5000元，与其说是“限价”，不如说是“抬价”更准确。

　　公告显示，这两幅地块毗邻，位于广州开发区广汕公路以南、开创大道以东，属于二类住宅地。该区域不远处的“凤凰城”全装修普通别墅，均价才4800元。面向中低收入的小户型，以高出全装修别墅的价格去卖，怎能让人承认这就是限价房？

　　广州的限价房除价格有过高之嫌外，其消费对象也未明确指出。不少专家表示，广州限价房细则有待完善，应该明确定义，明确消费对象为首次置业人群，并限制每人只买一套。

　　二线城市：观望成了主流 限价房最早由宁波于2003年推出，其后杭州、青岛、大连等也推出了类似政策，尤其以宁波的成效明显。“客观地讲，限价房政策已超出宏观调控范围，进入微观经济层面，有干涉企业的商品定价之嫌，但此前都属小范围尝试，影响是正面的，有助于完善住房保障体系。”一位专家表示。

　　其实，这几年，限价房遭遇“流产”并非是个案。宁波、大连、青岛等地在具体执行中都遇到了一定的难度。“现在对于我们来说，限价房并不是必须要弄，至少得先看看一线城市的发展情况再说。”在接受记者采访时，长三角一个二线城市的房地产主管部门负责人就表示，“何况我们这里的商品房房价也就3000元/平方米，限价房的限价弹性空间也不是很大，吸引力也就不大。”

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