楼市观察：限价房何时挣脱“乌托邦”式梦魇？(3)

　　圆桌会议

　　限价房莫成“夹生饭”

　　杨红旭易居房地产研究院高级评论员

　　限价商品住宅，其实是介于商品房和经济适用房之间的一种特殊历史背景下的产物。商品房价格太高，中低收入者买不起；经济适用房准入门槛太高且管理失序。于是，一个过渡产生了——限价商品房的历史使命似乎就是拯救这一短期购房无望的阶层。

　　我赞同政府为弱势群体提供合适的住宅产品，发达国家也都是这样，但我认为如果大面积进行限价，是一种“西医外科手术式”的疗法。如果换种思路，通过调节社会财富的二次分配(税收杠竿)提高中低收入人群的购买力，把多征的富人税补贴给穷人买房，便是种“中医滋补式”疗法。

　　另外值得关注的是，目前各大城市陆续公布的“十一五”住房建设规划都落实了此次中央提出“三限制”中的“限比例”和“限套型”，却对“限房价”态度暧昧。由此证明，大面积限价操作难度相当大。个人认为，现阶段推进住房保障建设的重点首先是廉租房，其次是配套商品房(优化后的经济适用房)，再次才是限价房，但比例不要贪大，可执行度要高，切实让老百姓得实惠。

　　开发商利润削薄成必

　　陈晟中国指数研究院华东院副院长

　　限房价、限地价是此轮调控的一个重要内容。如国土部门提出，可以将城市规划、房产、建设部门确定的中低价位、中小套型普通商品住房的套型结构比例、房屋销售价格限制、销售对象等规划条件和建设条件，作为土地出让方案的重要内容，这便是从源头着手调控房价。

　　限制房屋售价的新规范，也直接动了开发商高利润率的“奶酪”。目前中小套型普通商品住房将要占到城市住宅开发总量的70%，如再加上限房价政策的贯彻落实，那多数房地产开发项目的利润率将下降，对开发商利润的削薄将是一种必然。

　　另外，在执行方面需要多管齐下，一是政策本身的可执行性，二是资金方面的保障，三是一定的鼓励性、导向性措施，四是监察部门的监管。

　　行政限价其实很难

　　易宪容社科院金融发展研究室主任

　　此轮调控提出了限比重、限面积、限价格的“三限制”政策，如何来理解这一政策，我想这是政府通过强制性的方式来调整目前不合理的住房结构。但我认为用行政的方式来限定住房市场价格可能不会是件容易的事情。

　　一则土地的价格可以限定，但建筑材料、劳动力工资等方面的价格是变动的并不容易限定，以不确定的东西来限定未来产品的价格，不仅会让这种价格的合理性令人怀疑，而且也为政府干预市场创造了条件。二则如果住房价格以高位时为基准，当住房的价格下落时，那么企业定价与市场价格的差额又由谁来补偿。可以说，在市场经济中，政府对产品限价可能带来的问题会更大。

　　(来源：上海证券报 作者：柯鹏 于兵兵 李和裕)

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