房价下降不是梦：泡沫濒临破灭 房价将理性回归(5)

　　普遍看跌 房价则马上会跌

　　“10年后的房价，若人们普遍看跌，那么今天房价马上就会跌；反之，要是多数人看涨，房价就不容易降。换句话说，当下房价走势，一定程度上，要取决于人们对未来房价的预期。”中央党校经济学部主任王东京在接受中国经济时报记者采访时表示。

　　连写了两篇文章对国内房价走势直陈己见，王东京的文章见报后，读者回声四起，褒贬不一。批评的意见认为，房价10年后才跌太遥远，说了等于没说，是废话。

　　“我明白读者失望的原因，急着要买房，谁会有耐心等上10年呢？”也有细心的读者问：房价两年内不跌，10年后必跌，那么今后3—9年跌不跌？王东京认为这是个好问题，值得答，于是他又赶写了一篇文章，王东京在接受中国经济时报记者采访时说，这就是他的《房地产价格十年后必跌无疑》、《反房地产暴利是隔山打牛》和《中期房价受制两大约束》三篇文章的由来。

　　在《中期房价受制两大约束》一文中，王东京援引美国经济学家费雪的理论——资产价格等于该资产预期收益的贴现，来揭示今天之所以投资房产的势头不减，价格攀升，一个重要原因是人们对将来的房价有乐观的预期。

　　比如，一棵苹果树值多少钱？费雪说，这与当初种植苹果树的成本无关，而是看苹果树将来能给买主带来多大收益。假定每年提供收益100元，贴现率(银行利率)5%，那么苹果树的价格是2000元，若每年提供的收益仅10元，则苹果树的价格就只值200元。

　　眼下，人们购买房产的动机不外有二：一是为了自住，二是为了投资赚钱。作为自住消费，房价当然要由供求定，毋庸赘述。而用于投资的房产，价格则由房产的未来收益定。王东京说，理解了这一点，应该不难明白将来房价对今天房价的影响。

　　“说10年后房价必跌，那是说10年后房产收益会降，作为投资者，低买高卖才能有赚，明知日后房价会跌，怎会花高价买进呢？”

　　也许有人会追问，若人们长期看跌，房价会立马下降吗？对此，王东京的回答是：“理论上说是如此。”不过他同时认为应考虑到房市的供求。

　　值得关注的是，对于业界比较普遍的一种观点——房价由供求决定，张琦却对此提出了质疑。“目前我们的住房需求都是合理的吗？究竟哪些是合理的，哪些是不合理的，没有分清。事实是，真正的需求——老百姓的生活用房，基本住房消费需求没有得到满足，而大户型房屋、高档住宅总的来说是过剩。”张琦认为，房价被推高到现在，投资需求是“罪魁祸首”，把不合理的投资需求这块拿掉，房价就会下降。这样，“不仅2007年房价总的涨幅会下降，且2008年奥运会后(北京)房价也会下降。” 王东京认为，判断房价走势还不得不提到三个利益当事人。

　　首当其冲的是房地产企业。王东京说，作为开发商，投资赚钱天经地义，为争取最大化的利润，当然不希望房价下跌。通常的情形，他们会利用媒体大造舆论，说房产将大幅升值，以误导人们追涨。“看看报纸与互联网，那些成天嚷嚷房价要涨的人，其实大多都是开发商。再比如，那些积压已久的楼盘，开发商为何不降价？说到底，是担心消费者形成降价预期。”

　　第二个当事人是银行。“城门失火，殃及池鱼。银行与开发商，是一根绳上的两只蚂蚱，房价下跌，直接受损的是开发商，但银行也脱不开干系。说大数，银行给开发商的贷款达3万亿，如果开发商不赚钱，银行收贷将遥遥无期。更可怕的是，若房价大跌，开发商破产，银行必受到牵连，即便能拿回些质押房产，但房价下落，银行肯定得不抵失。”

　　第三个当事人是地方政府。王东京表示，不管怎么说，房地产已成为地方经济的支柱。发展房产业，不仅能拉动GDP增长，而且财政进账也快。明显的收入，房价高，土地出让金也高，税收也多。由此看，房价上涨，地方政府是最大的受益者。出于自身利益的考虑，地方政府也不希望房价下跌。

　　王东京说，不要小视这三方的能量，他们会千方百计阻挡房价下降。虽说房价下跌的长期趋势不可逆转，但有他们的抵制，房价回落的时间会推迟。问题的重点还在中央政府的决心。“依我看，以上三个当事人中，银行是关键，牵一发动全身。只要央行责令各商业银行收回房地产逾期贷款，开发商就无力恋战，地方政府想扶盘，也鞭长不及。毕竟经济规律不可战胜，与市场死扛，终归不是办法。”

　　综上，“中期房价走向，受制两大约束：一是社会对长期房价的预期；一是央行的态度。”王东京最后指出。

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