房价下降不是梦：泡沫濒临破灭 房价将理性回归(7)

　　托市不成“高开低走”

　　“‘惨淡’的销售率，显示出这些高价位楼盘的供应量已经超过需求。”北京蓝石营销策划公司董事长李春平认为，中高档住宅出现一定程度的疲软是一个趋势，“去年以来，政府调控政策很多，肯定会出现这种情况”。在中高档住宅市场，投资型客户比例较高，因为在同样的市场增值幅度下，单价10000元的房子盈利肯定要高于单价5000元的房子；中高档住宅投资型客户上海一般超过50%，北京至少有20%-30%，个别项目比例更高。

　　目前北京、上海等地的房价已经涨到一定高位，投资获利的空间越来越小，很多投资客户慢慢退出了两地市场。与此同时，2006年9月出台的限制外籍人士购房政策，也使中高档住宅的客源大幅减少。

　　“在北京、上海，有很多中高档项目一开始的目标客户群体大部分是涉外人士。”北京经纬时代房地产经纪有限公司副总经理苏文向记者表示，北京很多热点区域一直都把境外人士作为主要目标客群。就以往的成交量来看，一些核心区项目的境外人士购买比例非常之高。但“限外政策”出台后，这些项目的客源就几乎失去了一大半。

　　失去外籍客户，本地消费能力又不足，再加上市场供应量已经相对饱和，面对这些问题，中高档房的房价还能挺多久？“事实上，很多中高档房都在高开低走。”据了解，一些项目最终与客户的成交价格并非开盘时拟定的高价。以预售均价35000元／平方米的新城国际公寓三期为例，其实际成交价为25000元／平方米。记者根据北京市房地产交易管理网的数据发现，相当多的中高档项目实际成交价均低于开盘定价。

　　“这其实已经是一种变相的降价行为，只是开发商在销售时会以各种优惠政策为借口，避开高开低走这个事实。”有业内人士表示，房价在高位运行一段时间后，开发商撑不住了，降价是迟早的事。“因为这些项目的销售价格本身就太离谱了。”

　　（来源：中国经济时报 作者：谢丽佳 周雪松 王小霞）

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