原标题：城市更新创投发展平台要当好项目与资金“红娘”
位于105国道以西的“牛津布厂”活化提升项目将有望成为“三旧”改造项目。南方日报记者 戴嘉信 摄
9个棚户区改造项目投资总额92.56亿元，14个村级工业园提升改造项目投资总额197.76亿元，这还没把历史文化和古村落活化等项目投资额算上。上周刚刚成立的顺德区创投发展平台暨顺创联投公司，为顺德“城市更新”市场潜能算了一笔账。
如今顺德区委、区政府正抓紧一切可能推进区域变革。顺德北部片区一体化、东部新城片区建设、以顺德高新区为核心的西南片区都按照既定节奏“内通外联”，提升区域价值。但无论是提升产业价值还是城市综合实力，没有充足的土地作为保障，都是空谈，尤其是顺德近年来正遇到发展瓶颈，截至2015年，全区土地开发强度已达到47.8%，对存量土地再开发显然是顺德继续谋求发展的必然之路。
顺德的土地不是不值钱，北滘镇上月拍出两个地块已经得到市场验证。但是对于更多地段好，但是等待再一步开发的土地来说，供需双方沟通是不顺畅的，所以顺德区成立城市更新创投发展平台，就是让社会各方投资者和资金能更好对接顺德不同城市更新和棚户区改造项目，同时项目改造方的迫切需求能被投资方及时掌握，进而促成双赢局面。
●南方日报记者 尹辅华实习生 杜倩
1.为激活“三改”动力建创投平台
本周二下午2时，挂在屋外的温度计显示已超过36摄氏度，周先明蹬着三轮车在新滘工业区附近转悠，他每天通过回收附近小工厂废旧物品，换得近百元生活费。
“大良新滘工业区作为顺德东部新城黄金地块，却散布着140多家建于上世纪90年代的工业企业，土地利用率低，与附近汽车商贸区形成强烈对比，为此区政府今年将该区域作为吸引社会资本进行‘三旧’改造重要项目进行推荐。”2014年顺德区政府提出将这个工业区列为“三旧”改造项目。2015年，当地政府更是把项目首次列进土地供应推荐栏，指出该项目总面积889.50亩，首期改造范围约161.55亩，希望今后与投资合作方一道把该区域发展成为集汽车销售、展示、保养维护等为一体的汽车文化产业区，不过现阶段尚未有明显变化。
“近几年我们在华南机械城等‘三旧’改造项目上取得了成效，但还是有一批‘三旧’项目因为改造动力不足、项目权属复杂、社会改造主体与政府集体利益难平衡等一系列问题。例如如何把以前租出去的地或卖出去的地收回来，把一些正在生产的企业搬迁。”顺德区“三改办”相关负责人表示，面对现状，在现有的区“三改办”及区城市更新发展中心这一套“三旧”改造工作架构的基础上，区委、区政府从整合顺德社会资源，优化顺德创业环境角度上，提出要成立区城市更新创投发展平台。
一个城市更新的思路转变，必然会带来新的变化。“平台及公司的成立将以加强产城互动为抓手，充分利用全区各行业社会资本，发挥资本运营的‘大联合、大统筹、大利用’，达到服务企业、解决权属复杂问题、扶持顺德‘创二代’创业、实现法定机构可持续发展、在企业家中广泛宣传城市更新成效等效果，并实现‘三旧’改造模式的创新，打造全省首个社会资本的投资新模式。”麦仲达作为顺德区创投发展平台营运方相关负责人，他认为通过对平台及公司的宣传，可加强“三旧”改造在顺德资本圈的影响力，激发社会资本创业、投资到改造项目。
2.平台与28个战略合作单位签200亿“合作金”
既然要打造全省首个社会资本的投资新模式，顺德区创投发展平台必须有些新动作。根据工作计划，作为创投发展平台日常运营方，顺创联投公司经营范围有城镇棚户区、城中村改造投资、资产经营；城市基础设施改造配套项目，商业及市政设施建设项目的投资、开发和经营；房地产综合开发经营；建设项目土地开发，投资咨询服务。
近期，顺创联投公司将率先启动棚户区政策融资业务，为项目筹措社会资金，作为项目融资启动资金，伦教等4个镇街首先受益。“作为棚户区项目的政策性融资主体，各镇街、企业以向顺创联投公司购买服务的形式，利用棚户区政策向相关国家政策性银行融资。本公司收取一定比例管理费。收益根据出资比例分配。”顺创联投公司指出，棚户区政策融资是该公司三大核心业务之一。
值得关注的是，根据相关计划，5年内全区将改造9个棚户区，预计耗资92.56亿元，面对如此大的投资，各方都很关心如何保障资金到位。
为此，顺德区委、区政府要求城市更新创投发展平台的角色定位是各方资源整合配对的“红娘”，即它作为一个中间角色，一边牵着来自社会各方的投资者和资金，另一边牵着不同的城市更新和棚户区改造项目，乃至一些其它性质的项目。“建立长期稳定的战略合作伙伴关系是平台开展服务的关键，平台成立之时就与28个战略合作单位签署了200亿元战略合作协议，战略伙伴覆盖面广、集齐城市更新改造过程中所涉及的土地、产业、资金、政策资源，包括政策性银行、国有及核心商业银行、省市区国资公司、行业商会协会等。平台会按资源优势最大化的选择准则，实现快速、全面、有效的资源对接。”麦仲达说。
3.多方参与顺德糖厂片区“活化”
2013年，顺德糖厂位列广东省文物局“十大新发现”之一，无论是民间还是业界，都一直探讨如何“活化”这个中国近现代工业文物。
“上周平台成立时，我们称有一个40亿元的历史文化保护项目是潜在投资对象，指的就是顺德糖厂片区改造计划，这个改造涉及三个情况，即私人土地使用权，公有资产，糖厂周边的配套设施比如员工宿舍。”麦仲达认为，顺德糖厂片区还有一部分公有资产在里面，如果条件允许，平台可能会向区政府申请将这些资产委托经营，或者平台联系社会资本或企业，成立股份合作公司，去营运这些项目。
“我们认为城市运营项目模式可以多样化，从而灵活解决各方运营中的困难。”麦仲达说，在经济发展缓慢的情况下，调动起社会各方流动资金的积极性，充分利用各种灵活的融资方式，盘活各类型改造项目，并快速上马。
天瑞投资有限公司岑建莹副总经理作为顺德糖厂项目改造方的代表，在参加“顺德东部新城大良片区重点项目新闻发布会”时，她认为这个项目因为是国家一级文物保护单位，有码头等天然的历史优势，可以说无可复制，公司已经和很多上市公司和旅游项目公司在谈深度合作。“整个项目含有文物保护、社会展示、旅游、大型商业体等元素，计划分三期进行建设，第一期重点建设文物保护、旅游产业，随后发展商业配套设施，进而才是住宅建成区。”
■企业声音
引入专业团队打通资金与项目“断头路”
一秀万方集团在佛山经营16年，是一家集“三旧”改造、地产运营策划、股权投资、基金运营管理的房地产综合服务商，累计实操项目逾100个，其中佛山“三旧”改造实操项目近15个，遍布禅城、南海、高明、三水四区。
2016年4月13日，一秀万方集团参加顺德区国土城建和水利局组织召开《顺德区城市更新（“三旧”改造）项目“三旧”改造前期投资人选定和管理细则》宣讲会。一秀万方集团介绍了周边地区“三旧”改造项目土地前期整理的典型案例，总结了有关项目通过引入土地前期投资人模式达到多方共赢及产业城市双升级的成功经验，并与镇街探讨项目推进过程中遇到的问题及对应解决方式。
上周，一秀万方集团董事长李海青与顺德区城市更新创投发展平台签订合作协议。她认为，在“三旧”改造项目中，一秀万方集团作为前期投资人为政府、集体经济组织、土地二级开发投资商搭建“互动、和谐、共赢”的桥梁。集团拥有专业的实操团队负责土地前期整理项目的投资分析、运营管理；通过旗下玄米基金及万方金融平台进行土地整理项目基金引入和管理解决项目资金难题，同时引入二级开发投资商进行合作，确定改造后的开发意向。
“除此以外，集团还有专业的顾问团队进行‘三旧’改造政策的研究和推动，协调各改造参与方的利益诉求，确保改造项目有序、快速推进，希望与顺德区城市更新创投发展平台牵手，打通资金与项目之间的‘断头路’，开创顺德‘三旧’改造新篇章。”李海青说。
