撰稿／杨艳萍(记者)

　　进入2004年，针对住宅市场的调控政策相继出台，前期行情火暴的商业地产项目也开始受到人们的关注。国家有 关部门对商业地产开发和商业网点建设中出现的问题，做出了一系列重要批示，目前项目贷款银行审批门槛已有提高，有的项 目甚至被叫停。

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　　商业地产是否出现了过热的苗头？如何评价目前的市场现状？中国的商业地产究竟该何去何从？就上述问题，记者日 前采访了中国城市商业网点建设管理联合会会长、中国商业地产联盟主席荀培路。

　　局部过热

　　与住宅地产项目有所不同，商业地产开发和商业网点建设具有更强的投资性能，它既可以出租也可以自营，还能根据 市场需求调整经营内容，具有更大的灵活性和很强的市场介入性，加之近年来住宅市场竞争激烈，而商业地产正在发展阶段， 越来越多的投资者正通过各种途径涌向这个市场。

　　那么当前商业地产的状况究竟如何？荀培路告诉记者，根据中国商业网点建设管理联合会最近发布的调查显示：目前 全国在建立项的购物中心多达200家左右，总面积约3000万平方米。专家预测说，如果按照每平方米保本销售额8000 元左右计算，也就是说要达到2400多亿元零售额，这些购物中心才能保本经营。欲取得这一庞大的零售额，将导致两个结 果，一是中小企业被挤垮，二是有场无市。

　　“从有关部门和我们协会初步调查的情况来看，大型商业设施确实存在着过热的苗头。”荀培路说，今年3月份，商 务部在全国10个大中城市做了调查，得出结果是，从2003年1月到10月份，全国商业地产竣工面积大约是2000万 平方米，一些地方在盲目建设大型商业设施，对中小商业设施带来压力，部分城市中心区还存在着商业网点过于集中、经营错 位的情况。而且出现了环境污染，加重城市交通压力。

　　尽管如此，国内商业地产总量不足的情况并没有解决。荀培路指出，农村城乡接合部和新建居民区的商业设施还严重 不足，居民的生活还很不方便，按照国民经济翻两番的要求，作为自身巨大消费额的巨大载体，现在的差距还很大。“我们认 为，商业地产目前的市场状况并不是全行业过热，而是表现出局部过热的迹象。因此政府在制定相关调控政策时，切忌搞一刀 切。”

　　四大问题

　　荀培路认为，当下商业地产领域存在四个较为严重的大问题，应引起各方高度关注。首先是地产开发商对商业特性的 把握存在偏差，对商业规律不是很了解和熟悉。许多地产商没有看到商业地产的开发与住宅开发的差别。

　　现在商业地产开发商大多数是从住宅地产商转过来的，在运作商业地产项目时，常常套用比较熟悉的住宅开发模式。 商业地产要求投资者、经营者、物业经营者结合起来，不一定我开发我就经营。这些情况给整个行业带来了巨大的投资风险。

　　其次是大多数经营者希望开发的周期越短越好，且不重视商业物业后续的管理和经营，结果出现销售时火暴场面，地 产商赚了钱之后走人了，项目经营业状况可能就直线下滑，这种情况非常危险。后果很可能是一方面银行的债务无法还清，同 时又将失败转给小业主，从而引发很多社会问题。

　　“去年以来北京、上海、沈阳等一些商业地产项目，都出现了类似的情况，经营户和开发商之间甚至出现了比较激烈 的冲突，因此我非常担心，商业地产会不会继住宅地产之后又成为一个投诉的热点。”荀培路说。

　　第三是地产开发过度依赖于银行的贷款。由于大型商业设施投资通常需要几亿甚至几十亿，国外不少商业地产项目是 依靠基金支撑，而在我国不管是国有还是民营，多数都是在银行贷款基础上进行的，自有资本的比例偏低，项目中银行贷款的 比例甚至达到八九成，投资回报期比较长，一旦出现销售收入不高，或者利润率下降的情况，达不到盈亏的平衡点，就容易引 发债务风险。

　　荀培路告诉记者，2003年一些地方已经开始控制来自商业地产的风险，将开发商的自有资本金提高的30％。类 似购物街这样的大型商业项目，自有资金达到30％是比较理想的，甚至应该达到50％。提高自有资金的比例，是目前较为 切实可行的一种方法。

　　第四是商业地产中存在着形象工程问题。不少地方政府对商业地产开发是非常重视的，购物中心等大型商业设施具有 较强的市政效果，部分地方政府不顾当地的经济发展，一味地积极推动，最后形成资金黑洞，而且过于重视城市景观要求，容 易使项目陷入招商难的尴尬境地。

　　规划缺陷

　　前不久荀培路参加了一个项目的招商论证，项目是一个重点大学设计院设计的，也受到与会者的叫好称赞，政府有关 部门也对此大加赞扬，但是他发现人们忽视了一个问题，漂亮的建筑里卖什么？荀培路说，我们是搞商业的，首先就是想卖什 么，什么能赚钱，谁去经营，要经营什么商品，但是很多地方的商业地产项目，在没有商业定位的情况下就开始进行规划，而 且这种现象在地方上还比较普遍。

　　“借这个机会，我就Mall的问题多说几句。”荀培路告诉记者，最近一段时间大家对Mall的问题比较关注， 中国城市商业网点建设管理联合会也专门组织过几次Mall的研讨会。事实上从国外来说，Mall也分为多种形态，并非 是越大越好，而且要充分考虑当地的市场情况，包括购买力、商圈半径和居民私人轿车拥有量等很多因素。

　　Mall经营成功与否关键是前期经营定位和后期市场经营，所以不管是Mall还是其他的商业形态，前期市场定 位和后期市场经营是非常关键的。

　　针对目前商业地产投资过热的苗头，北京、上海两地政府已经明确表示不鼓励再建设大型的百货商场，国家商务部、 银监会也将出台相关规定进行调控。那么，商业地产的出路在何方？

　　荀培路认为，尽管目前商业地产投资出现局部过热，但优秀的商业地产项目仍无法满足市场的需求，因此，将有越来 越多的国内大型房地产企业进入商用房地产领域，这个趋势是难于抵挡的。

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