用资金换土地 拿实力搏利润

　　外滩记者陈贤锋李杨／报道 彭辉／摄

　　"最近忙晕了，业务多得不得了。"孙志坚边开车边兴奋地对记者说。

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　　孙是上海一家投资管理公司的总经理.说是投资管理公司，其实他们的业务跟一般的投资公司还是有很大的区别，他 们主要做地产中介，为项目和资金牵线搭桥。

　　孙所在的这个公司成立于2001年，是一个大的投资集团下面的子公司，该集团原来成立投资管理公司的想法很简 单，为自己下属的房产公司拉项目，"毕竟2000年才来到上海，不组织一帮人专门负责找地皮，工作还是比较难开展。" 孙说。

　　在刚开始的两年时间里，孙志坚几乎没找到什么业务，"整整两年时间里，才做了一单生意"。

　　"从今年开始，情况突然改变了。"孙志坚告诉记者，在地产项目业务迟迟没有成绩，而把部分资金转到了股市。" 宏观调控以后，股市大跌，资金全套进去了，但没想到的是地产的业务自己找上门来了。"孙颇有失之东隅收之桑榆的感觉。

　　"有不少有土地的'地贩子'主动找到我们，也有不少有钱的公司要我们帮他们找项目。"孙 正说着，有一个自称要找项目的打电话过来。

　　"三外"涌入地产业

　　8月9日，福建龙净环保(600388)宣布：将与上海富诚企业合资8000万元成立新的房地产开发公司。此 前龙净公司已在宝山设立了上海龙净房地产公司，又以7000万元受让了上海昌安置业公司五成股权，后者是"长堤别墅" 的开发者。

　　这只是当前"外行"进军房地产业的动向之一，最近对于业外资金进军房地产的消息可以说是层出不穷。

　　近日，家电巨头美的集团传出收购顺德某大型房地产项目的消息；深圳华为已经在湖南长沙经济技术开发区收购了超 过千亩的青竹湖高尔夫球场，在杭州的另一个项目也已经签订，虽然这些资产都是当地电信局用以抵销以往欠华为的电信设备 债款，"接盘三九集团地产业务"的传言还是为"华为进军地产"蒙上了神秘面纱。

　　除此之外，联想控股、深圳赛格、惠州TCL和创维等手中都握有不少待开发用地，部分项目已陆续启动。此外，中 谷粮油、广东万家乐、重汽集团、广州立白集团、中国东方航空也都开始涉足房地产。

　　在业内，外来资金介入房地产与外行搞房地产、外来人搞房地产被称为"三外"。

　　"其实业外资本大规模地进入房地产业是从去年开始的，去年121号文件加上资金面有一定的紧张，一些资金宽裕 的业外资本开始进入。"孙志坚分析，"今年宏观调控之后，业外资本进入的速度就更快了。"

　　其实联想进入房地产行业也不是从最近开始的。联想在去年成立融科置地，斥资大约30亿元人民币进军房地产业， 其前身为联想科技园公司，多年从事联想控股下属企业自有物业的规划建设任务。在积累大量房地产尤其是写字楼宇的开发经 验之后，依托母公司联想控股的资源优势与实力支持，于近年开始积极拓展商业化的住宅与写字楼市场领域，开发了融科资讯 中心。而一段时间以后，融科置地又牵手在地产市场异军突起的天津顺驰，成立了天津顺驰融科置地有限公司。

　　"像联想这些大企业，资金面可能会相对宽裕，还有一些其他行业的企业，原来产业盈利不容乐观，资金转移到房地 产行业是通常的做法。"孙志坚说。

　　孙告诉记者，有些前期已经介入房地产行业的公司，现在也有进一步扩大投资的趋势。这段时间，他接触的这类大公 司就有不少，其中不少是上市公司，还有从来都没有做过房地产行业的公司。

　　根据有关部门统计，到目前为止，我国已有300多家上市公司涉足房地产开发领域，有的甚至将主业转型为房地产 。而孙志坚认为，这个统计数据还是有点保守，实际数字可能不止300家，而且他认为，在接下去一年中，还有大量的上市 公司会介入进来。

　　外资借机抢滩市场

　　除了内地的业外资本，外资同样对房地产市场垂涎三尺。

　　外资正在内地房地产市场发挥着举足轻重的作用。在上海，外资已占13.7%。据有关人士预测，未来三年内将有 数亿甚至10亿以上美元的资金直接投向中国房地产市场。

　　相比于内地上市公司，外资进驻内地市场属于战略性的行为，只是当前的宏观经济形势给了他们低价入市的机会。由 于宏观调控透露出有关部门对于短期行为的担忧，主要从事长线投资的外资感到入市时机已到。

　　香港信和置地继参股来福士广场19%之后，携手中海地产在成都、深圳拿下两大地块；不久前，上海新黄浦集团与 美国洛克菲勤国际集团签约，双方将组建企业参加外滩源项目。香港嘉华集团也表示要把在上海的投资额增加至集团总投资额 的30%至40%。

　　当前在上海市场活跃的外资包括台湾信义、21世纪不动产等中介，以及信和置地、摩根士丹利、嘉德置地旗下的嘉 茂基金、澳大利亚麦格理银行等，还有荷兰国际集团ING、新加坡投资公司属下的GIC地产基金公司，以及美国雷曼兄弟 、罗斯福基金、洛克菲勒等投资基金。

　　基强联行投资顾问董事总经理陈基强透露，现在每月平均有20至30个海外基金到上海，寻找房地产投资机会。他 们来自美国、欧洲，甚至中东。

　　由于项目运作的特点，海外基金的行动更为隐秘，但更为业界所关注。

　　6月8日，摩根士丹利透露：由大摩房地产基金注资的上海盛融公司资金主要投向上海的房地产项目，业务包括房地 产企业的并购。此前以摩根士丹利为首的财团从中国建设银行拍得账面达28.5亿元人民币的房地产不良资产。据悉，大摩 还将联手美国雷曼兄弟公司各入股25%，参加上海永业公寓二期，涉及资金达人民币2亿元。

　　不久前，荷兰国际集团ING收购了北京和上海的两个房产项目，还与上海复地集团签约兴建ING在上海的第一个 商品住宅项目。近期该公司又宣布：完成一项亚洲房地产基金收购项目，将全部投入中国市场。上海复地还与摩根士丹利合作 投资约5000万美元建设“复地雅园”。

　　从初步接触到落实投资，海外基金的运作周期可长可短。几家著名外资基金在与上海房地产企业合作的项目公司中所 占股份正在从过去的5%上升到50%。

　　虽然如此，几个数千万美元的项目还是很难对庞大的楼市产生足够的影响力。复旦大学房地产研究中心副主任华伟博 士认为，目前的海外基金远水难解近渴。据统计，近两年来，投入到上海房地产的100亿美元左右外资中，以海外基金形式 出现的仅3亿美元左右。从操作的项目来看，海外基金的作用更主要的还是象征意义。大量开发商的资金短缺也不是海外基金 能够和愿意“提供帮助”的。

　　也有业内人士抱怨海外基金的回报率要求过高，比起国内银行更加苛刻。

　　银行信贷相关人士认为，海外基金看中的是投资回报高、资金需求大的项目，这些通常属于中高档项目和有实力的企 业；对于一般企业的一般项目来说，银行的资金支持才是正途。海外基金和银行信贷不存在正面的客户争夺。

　　宏观调控催动产业变局

　　一位上海的开发商认为，下半年上海房地产市场将进入盘整期，预计盘整时间可能要持续一年。

　　房地产企业的开发资金主要包括自有资金、银行贷款、建筑企业垫资和预售款等四部分，在建筑企业垫资和预售款中 都有相当多的银行贷款。三者相加，我国房地产开发资金有60%以上来源于银行信贷。虽然宏观调控对于房价走势的影响至 今众说纷纭，但是可以确定的是，随着楼市在紧缩政策下进入盘整期，房地产企业的融资难度不断加大，不得不寻找更多的融 资渠道，这对于资金充裕的企业而言刚好提供了进入的机会。来自业外、海外的“两外”资本“趁虚而入”，以前所未有的规 模进入房地产业。

　　除了中央的宏观调控手段，地方政府也纷纷出台规范楼市的政策，在部分地区房地产市场的强劲增长势头开始放缓， 部分购房者出现了持币待购的观望心态。房地产市场的结构性问题开始暴露出来。

　　在风声日紧的楼市，由于炒楼行为受到限制，一些楼盘开始出现近两年难得一见的降价、打折。不少发展商本来就自 有资金比例偏低、资金链脆弱，信贷项目违规现象比较普遍，在这样的形势下更显得承受能力不足、资金吃紧。目前市场有大 量的未建和在建项目，因受银行紧缩信贷的影响，已经出现了“甩卖”行为。据悉，凯德置地不久前以4000万元人民币收 购了上海奥胜房地产有限公司，取得了他们在闵行华漕销售的15万平方米土地，计划建设低密度住宅。

　　不受央行银根紧缩政策影响的外资银行正在全力开拓中国按揭市场。包括汇丰银行、东亚银行、永亨银行在内的多家 银行都有众多的房地产项目。6月24日，东亚银行为北京的中央商务区“温莎大道”项目提供外币按揭服务。据悉，东亚银 行在上海、深圳两地的按揭业务都已达20亿港元。据统计，今年上半年，上海外资银行各项贷款153.9亿美元，同比增 长50.63%。

　　作为“中国十大暴利行业”，房地产行业门槛不高、利润丰厚，而且还没有形成强有力的市场品牌。手里有地、有项 目而又缺钱的房地产开发企业，和手里有钱、寻找项目的国内上市公司、海外基金直至外资银行等很自然地挂上了钩。在这个 舞台上表演的都是实力雄厚的企业。

　　境外融资也正在逐步深入。复地集团旗下的复地股份有限公司已在香港上市募集资金17亿港元。顺驰将联手摩根士 丹利，在近期赴香港上市募集资金10亿港元。今年7月5日，万科集团发布境外融资公告：向总部设在都柏林的房地产专业 服务公司HI公司贷款3500万美元，用以支持其广东中山的项目。总经理郁亮表示：“中国房地产融资刚开始，大家都处 在摸索和尝试阶段。”负责美国和亚洲新市场业务的HI公司董事Fenk则表示：“这次和万科的合作只是HI在中国业务 的开始，HI未来的目标是为中国大型的房地产企业提供专业的房地产融资服务，而万科只是其中一家。”

　　新资本的进入必然对原有的市场格局产生影响，房地产业整合难以避免。台湾九鼎轩顾问李元发认为，从台湾地产的 发展历程看，拥有强大现金流与实物资产的产业在向地产延伸时，会以其直接融资的效率迅速抢得市场份额。

　　“8·31大限”土地疯狂

　　除了宏观调控之外，“8.31大限”也是令业外资金疯狂进入的一大原因。

　　今年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察 工作的通知》，即“71号令”。要求各地必须在2004年8月31日前，将协议出让经营性土地使用权的历史遗留问题处 理完毕，对8月31日以后仍以历史遗留问题为由，以协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。

　　这在业界被称为“8·31大限”。

　　“71号令”出台后，引起业界巨大反响，在北京、上海等土地遗留问题比较多的城市，开发企业的呼声尤为强烈。

　　而在这之前，2002年5月9日，国土资源部签发11号文件，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求 从2002年7月1日起，所有经营性开发的项目用地都必须通过招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易。该文件的颁布，被业 界称为新一轮“土地革命”的开始。

　　2002年6月，北京市根据自身的需要，配合“11号令”下发了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让 有关规定的通知》，即“33号令”，为协议出让留下了4个口子：即绿化隔离带项目、小城镇建设项目、危旧房改造项目以 及其他重大建设项目中的经营性项目用地，规定属于规划为高科技、工业用途的经营性项目用地确需协议出让的，可以协议出 让，使北京在“11号令”提出的经营性用地招拍挂之外，大量的协议出让土地合理地得到了延续。从重新登记的情况显示， 这部分土地约为10000公顷，其中，2002年约3000公顷，2003年为7000公顷。

　　相对于北京，上海也有自己的配合措施。8月8日起已正式实施的两大新办法——《上海市土地储备办法》和《上海 市建设项目审批中用地规模控制管理试行办法》，被业内人士普遍视为，这是上海市政府加强土地市场管理、预备大力征购或 回收土地的明确信号。

　　在今年两会期间召开的专题审议会上，上海市房屋土地资源管理局局长蔡育天明确表示，上海目前开发商手中尚未开 发的土地，总量不少于6000公顷，其中绝大部分都是住宅用地。来自房地局的统计数据显示，自1993年以来，上海各 区县共批出去土地约25万亩(约16666公顷)，10多年以后，其中只有45%的土地开发利用，剩余55%(约90 00公顷)的土地没有开发。这些闲置土地可建设商品房2亿平方米，相当于目前上海开发规模10年的开发量。其中，有6 000公顷囤积在开发商手中，至少还有3000公顷囤积于其他投资者、单位或个人手中。

　　在这些被囤积的土地当中，有相当一部分是属于还没有解决历史遗留问题的。“这使得土地二级市场私下交易频繁。 ”孙志坚认为。

　　随着“8·31大限”的日益逼近，私下交易也越来越多。孙志坚认为，这些土地只有两种出路，一是找大的开发商 ，二是找业外资本。而据了解，包括万科、复地、世茂等在内的众多大型地产企业，都在和不下数十家手中握有土地的中小型 地产企业或机构，洽谈关于土地转让或者项目并购。

　　“土地转让或项目并购如今已经成为地产企业获取土地的另一种渠道，而这在几年前是不存在的。”万科总经理郁亮 说。世茂集团执行董事许世坛和上海复地总经理范伟在接受媒体采访时也这样认为，他们目前正和数家企业接触，洽谈项目并 购，通过并购项目公司而取得其所属的土地。

　　但在宏观调控、资金面吃紧的背景下，资金充裕的房产公司毕竟不多，根本满足不了这么多土地“贩子”的需求。因 此，业外资金成了这些土地“贩子”追求的目标。

　　“有些自己找资金，当然，也有通过像我们这样的中介。”孙志坚笑着对记者说，“这样一来，我们有饭吃了。”

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