群租立法尚未启动

　　群租立法尚未启动

　　“无轨电车”，就是“谁也不能估计这个话题的未来”。

　　撰稿／ 王 倩(记者)

　　上海立法研究所在牵头召集各方开这场“群租研讨会”时，肯定没有想过自己会成为这场群租争论风暴的中心。

　　有必要针对群租行为进行专门的立法吗？针对群租行为的立法真的已经启动了吗？

　　初衷

　　群租起步于早些年的合租，当时媒体热衷于报道“异性合租”，很多房地产媒体也热衷于向投资者们推荐“如何出租才能赚更多的钱”。

　　今年上半年，高档住宅小区内的群租现象逐渐蔓延，其他居民怨声载道。尤其是在六七月份，沪上几家媒体不约而同地报道了几个群租现象比较严重的小区，揭露了群租行为中的黑中介和安全隐患等问题。

　　上海市立法研究所发展研究部副主任孙莉萍在第一时间注意到了媒体上的报道，“媒体很敏感，当时我们也是非常偶然地提起这个话题，感到这个社会现象背后肯定有法律缺失或是管理不足。我们就想从法律角度来探讨一下，于是召集方方面面开了这个研讨会。”

　　7月18日，上海立法研究所与媒体联合召开了“群租现象的法律对策研讨会”，参加者有市委办公厅、市人大内务司法委、城建环保委、人大常委会法工委、市政府法制办、市消防局、市人口办有关人员，以及多个群租现象严重的小区物业代表和部分专家、职业律师、媒体代表。遗憾的是，多次电话沟通后，与群租现象有关的房地局却没派人出席此次研讨会。

　　“很多人也来问，我们开这个会是否要马上遏制这个行为。根本不是这么回事情。当时的指导思想就是想引起有关管理部门的重视，然后加强管理，其他的我们也做不到。”接受采访时，立法研究所已经身处“群租立法”的漩涡，无数媒体前来打听立法情况，孙莉萍显得很无奈。

　　“我们一般把这种开放式的研讨会叫做‘无轨电车’。”上海市立法研究所副秘书长郑辉告诉《新民周刊》，“开放式研讨，和其他部门的工作性质不一样。其他部门领导们就某个问题开个协调会，下一步可能就是落实。我们立法研究所却是对这个现象进行多视角的剖析，找到今后使它规范有序发展的路径。路径，无非就是管理和立法，使其在合理可控的范围内运行。

　　“无轨电车”，用孙莉萍的话来说，就是“谁也不能估计这个话题的未来”。

　　定义

　　研讨会上，三位律师在此前一直关注“群租”的媒体记者邀请下，发出了“地方立法规范群租行为”的建议书。建议书认为，就“群租”而言，投资理财可获经济效益，但电力超负荷使用存在重大隐患，消防、安全、卫生等方面可能发生重大事故，还严重影响了相邻业主的权利。

　　上海市中联鼎峰律师事务所律师谢学锋拿出了《上海市居住房屋租赁管理实施办法》，其中第八条对于人均承租进行了面积规定，人均建筑面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不低于7平方米。“按照这一规定，群租就违规”。

　　但这一办法并没有实际的处罚条款。目前群租较普遍的楼盘面积大多在150平方米左右，分隔入住后除非是极端情况，人均基本超过10平方米。

　　3位律师其实在建议书的具体内容上也有所分歧，尤其是在如何定义群租上。

　　上海市跃平律师事务所律师杜跃平认为，“群租是指出租人将房屋分别向两个以上承租人出租，并订有两个以上书面租约或者口头租约，以及承租人及二房东将承租房屋部分或者全部，再转租给两个以上新承租人，并有两个以上书面租约或口头租约。”

　　“他们提出的群租，只是民间的一种概念。现在包括房地局和我们立法部门，对群租没有一个定义。”郑辉说。

　　在杜跃平看来，为了规范群租行为，有关部门可以对上海市房屋租赁条例进行修改，在第五章“转租”和第六章“租赁关系的终止和变更”之间加一个群租章节，规范群租的出租条件和禁止条件。“另外创建一个关于群租的新条例，这种可能性比较小。”

　　但上海恒泰律师事务所律师孙加锋对群租的定义提出了不同的意见。“有时候一套房子签给一个公司，公司住了一大帮人，这也是群租。不能看签了几份合同，而应该看住了几个人。通常意义上，3室的房子超过6个人，肯定是群租，当然还有个前提，不是以家庭为单位的。”

　　孙加锋同时表示，《上海市居住房屋租赁办法》里要求出租给单位做集体宿舍的房子要分门进出，如果这个规定能施行的话能解决很多问题。“这不是歧视的问题，而是不影响其他人的问题。”

　　“很多人考虑这个问题，主要是从自住的人出发，从社会治安角度出发，但是作为政府要出台相关政策，同时也要考虑承租人的利益，会不会增加他们的负担等。我认为这项政策开始可能会比较温和，比如完善登记制度，对租客人数进行限制，从不扰民和消防安全等角度加强管理。”孙加锋对政府可能的政策有着自己的理解，“最近一年内出台有关政策加以解决的可能性不大。”

　　路径

　　一定要靠立法来制约“群租”行为？

　　上海大学社会学系教授顾骏在研讨会上表示反对以立法形式规范“群租”。在他看来，这是一种经济行为，应该用市场方式解决。“群租”现象严重，说穿了是房地产市场泡沫太盛引起的，不少低收入者无力买房，导致租房市场需求旺盛，也使得出租房屋者趁机以“非法”行为牟取暴利。

　　“在正常情况下，150-200个月的租金总和等于房价，而现在一套房价有的等于600个月的租金。房租与房价出现了巨大的落差，出租给他人不如将房屋群租给他人获利高，业主自然会将房屋分隔群租。”顾骏说。

　　按照上海市政府法制办城建法规处提供的数据，上海目前居住半年以上的常住人口有1778万，常住的流动人口也有300万到400万。60%以上的外来流动人员，和外地来沪发展的白领、刚毕业的大学生等对低价租赁住所有着旺盛的需求，选择市中心区域的群租房更可省却一笔交通费用。

　　“如果用法律的方式强制干涉，要么会造成法律成本高，要么会造成执法难度大。单纯地以立法形式对出租房屋的面积、条件予以刚性规定，按照上海当前的实际，会出现新的不公平、不公正现象。”顾骏说。

　　上海市社会科学院社会发展研究院院长卢汉龙教授支持了绿城小区居委会的解决之道，这和部分受群租困扰的居民的想法不约而同。“除了以法律法规和政府规章进行约束外，还充分发挥社区居民自治作用，发挥居民委员会、业委会和业主的作用。”据卢汉龙介绍，目前上海办理租房登记的大约只占租房群体的1／3。

　　卢汉龙建议，可以在业主公约中对“群租”现象给予规范，明确业主的权利与义务，对承租人也要提出具体的要求；居委会干部应配合公安机关做好出租房屋的登记工作；税收部门更可以利用经济杠杆加强对房屋出租人的税收管理，抑制“群租”带来的暴利；在租赁条例中，有关部门对卫生和消防条件等基本生活质量的指标需进一步加以规定。

　　操作

　　真的没有法律法规能对群租行为进行管理吗？

　　“有的，起码有5部地方性法规和此现象有关。”郑辉告诉周刊，和群租现象有关的法规法条包括《上海市房屋租赁条例》、《上海市居住房屋租赁管理实施办法》、《上海市住宅物业管理规定》、《上海市消防条例》和《上海市安全生产条例》。

　　比如，孙加锋律师提出的“集体宿舍分门进出”问题，的确在上海市政府的规章《上海市居住房屋租赁管理实施办法》里有所提及，“但在技术上的操作的确很难”，郑辉坦言。

　　“现在不是说政府部门默许这个现象，而是执法力量不够。参加研讨会的人都提到以前有过的制度，比如房屋出租人需要到小区居委会备案。现在这个法规还有，但执行得并不是很好。”郑辉说，“如果都以非典时期那种方式来管理群租，肯定能管好。但现在非常状况已经过去，各方缺乏管理手段。”

　　上海市政府法制办江子浩告诉记者，虽然现有的法律法规中没有明确的有关群租现象的条文，但还是有一些法律法规可以借用。比如现有法律条文中规定，在租赁房中不可进行擅自搭建，同时在条例中没有提及不影响承重结构的搭建就是合法的。类似这样的现有法律法规，相关部门应该充分利用，从而发挥其执行管理的效用。“目前要做到现实可行的管理，不可或缺的是要房地部门、消防、公安、城建等相关职能部门携手联动，寻找已有的法律法规共同管理，达到有效监督管理作用。”

　　研讨会经媒体披露后，立刻在社会上掀起了轩然大波。媒体最新的一番轰炸式报道，有意无意地将“群租”描写成了一个极需法律来规范的坏事物——中介黑心、居民反对、小区难管、政府部门无能为力，甚至连受邀在研讨会上发言的群租客也对群租房多多不满。

　　8月8日，面对愈来愈猛烈的“群租立法”风暴，上海市立法研究所又一次撰写了此次研讨会的总结，更详细更全面，直递市里领导。“我们立法研究所的看法是，以前合租的多，现在随着市场利益驱动，由合租演化成群租。这个社会现象需要多角度考虑，不能一概而论，不能简单封杀。”

　　“法律只是拦了个篱笆。逾越了这个篱笆，可以干预；但在篱笆的范围内，国家不应该进行干预。”这是郑辉对法律的理解。

　　“地方人大每年年初制定当年度立法计划(当年2月至次年2月)，受全国人大会期的影响，一般在每年5-6月份大面积的立法工作才正式启动。受到会期的影响，地方人大每两个月开一次常委会。我们通过研讨会性质讨论出来的东西，要立刻启动立法，这个速度也太快了一点吧？而且考虑到立法启动程序的周期和复杂性，成文法国家对立法的回应会更慢，除非是遇到非典和疫情感染等非常时期的应急立法。”郑辉笑言。

　　何时启动呢？“也许等到明年年初在安排2007年度的立法计划时，看看是否会考虑这个项目。”

　　一句话，关于群租的立法并没有进入实质性阶段。当然，只是没有进入，并不代表没有关注，没有研究。

　　“类似于群租的问题，只能是多管齐下。应该将群租中的负面东西，和上海的国际形象相悖的东西，比如说治安上的隐患、社会丑恶现象、有可能导致群死群伤的消防隐患，遏制到最低程度，加强可控性，体现政府行政驾驭的能力。”说完这段话，郑辉自我解嘲般跟了一句，“听起来，像是没说一样。”-

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