《物权法》难题（下）(4)

　　（六）退还相应的出让金。《物权法》第148条规定：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，除了依法补偿外，还应当退还相应的出让金。”

　　（七）自动续期。《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”

　　（八）重新分配宅基地。《物权法》第154条规定：“对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。”

　　（九）地役权。是个新名词，地役权与相邻权有很密切的关系，但也有明显的区别，如相邻权不是独立的物权，是无偿的、无固定期限的，而地役权是用益物权，是否有偿取决于当事人的约定，既可以是有偿的，也可以是无偿的，一般是有偿的。

　　过去已有规定但《物权法》改动的新规定

　　（一）不动产登记。在《物权法》第二章第一节“不动产登记”中的内容，与现有土地登记的规定 （如与《福建省土地登记条例》的相关规定）有明显的不同。

　　1、办理机构。《物权法》第10条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”据此规定，各级土地登记机构面临改革。

　　2、统一登记制度。《物权法》第10条第2款：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”不动产包括土地、房屋等，对土地、房屋由同一机构实行统一登记，是必然的事情。目前我省大多数地方，土地、房屋由不同机构分别登记。

　　3、登记要件和程序。《物权法》第14条、第17条等对不动产登记簿的效力和作用做了明确规定，同时确立了异议登记、预告登记等程序性规定，这些都是已有法律、法规没有规定的。

　　4、登记费收取标准。《物权法》第22条规定：“不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。”这与现有土地登记收费标准有明显的不同。现有土地登记收费基本上是以面积和价款比例为基数确定不同的收费标准的。

　　（二）改变土地用途的批准权。《物权法》第140条：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”而《土地管理法》第56条规定：“确需改变土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。”同样都履行着政府职能，但由政府批准还是由政府主管部门批准，不管从主体、批准程序、救济渠道还是从承担法律后果上看都是不同的。《物权法》这一规定，显然是将改变土地用途的批准权由政府转由土地行政主管部门行使。

　　（三）建设用地使用权证书。根据《物权法》第十二章“建设用地使用权”这一章的条款精神，现行的国有土地使用权证书将被《物权法》施行后的建设用地使用权证书所替代。

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