专家预测美国房价还要降 熊市里也有机遇

　　文沈闰州

　　4月26日，中国国际金融公司首席经济学家哈继铭在“公园1872财富论坛”上预测，美国房价到2009年年 底前还要下跌13％～20％。

　　哈认为此次次贷危机是一个表面现象，背后的本质是“美国房价的下降”。那么，美国房价的调整期还要持续多长时 间？哈继铭认为：“从美国以前的房地产市场调整周期看，一般是3～5年的周期，而此次美国房地产市场的调整才不过两年 ，因此还要继续下降。”哈继铭判断，美国房价在2009年年底前还将下跌13％～20％。

　　正如巴菲特教育投资人所说的“在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪”，这样疲软的市场中是否孕育着宝贵的商机 ？

　　对于有意在海外置业、增值资产的人，最新一期的美国《福布斯》杂志对美国各城市房产市场进行的评估排名，或许 有参考价值。

　　风险最大的市场

　　风险最大的市场是底特律。这里的房地产业有一系列问题：价格已经低到让人难以置信，2007年3月，新华社曾 报道在这个传统汽车城里，四居室的公寓售价仅7000美元，还抵不上一辆新车的价格。而经历了次贷危机的冲击，其房价 更是惨不忍睹。在底特律，丧失赎回权率(即房屋被发放贷款机构收回的比率)5倍于全美平均水平，这里的工作机会也越来 越少，居民开始迁出。

　　风险排名第二的是佛罗里达州奥兰多市，根据美国统计局的数字，这里的新房空置率达到了7.4％。尽管这个地区 2005和2006年工作岗位增长了，去年却出现了停滞，2008年的预期也不乐观。

　　排名第三的是俄亥俄州克利夫兰市。在3个月的交易放缓之后，克利夫兰的房价急速下跌，这使得它跻身衰退市场之 列。据美国RealtyTrac公司统计，去年，该市3％的房屋因为无法还贷被拍卖。2006年6月该地区工作的增长 率仅为0.1％，此后再无增长。

　　买家最喜欢的城市

　　工作机会、新建住房数量、空房率和贷款难易程度，是“看好排行榜”很重要的参数，不过上榜的底线却是：买家比 卖家要多，这意味着即使价格上涨或者持平，相对快的销售速度也能使人们对未来的市场有很好的预期。房地产市场看好的前 三个地区为，加利福尼亚州圣何塞、旧金山和犹他州的盐湖城。

　　因为科技产业和风险投资拉动了经济，圣何塞成了全美房价最高的地方之一，卖家从中获得了高额利润。圣何塞还有 着全美最严格和苛刻的法规，它的好处是，房地产不大容易过快膨胀。去年圣何塞新房的的建设面积同比下降了63％，但工 作机会却增长了1.2％。这里也随之成为全美房屋供给最为紧张的城市之一。

　　旧金山是加利福尼亚州的一座海滨城市，在这里买房子可以获得高额贷款——今年贷款上限从41.7万美元一下子 提高到了约73万美元，加上今年新建房屋数量减少了56％，此地的房产市场前景还是很不错的。

　　犹他州尽管房屋越来越多，但工作岗位增速也名列前茅。每年3％的工作岗位增长率加上房屋存量的不断下降，使得 盐湖城的住宅市场更有利于卖方。