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各国土地交易难易有别

http://www.sina.com.cn  2008年12月12日15:07  青年参考

  ::文周姿

  

  中国农村土地使用权流转,在10月党的十七届三中全会后开始加速。转包、出租、转让、互换和入股(以土地承包 经营权入股设立企业)等5种基本形式,有望促进农业规模化生产,缓解城市扩建的“土地饥渴症”。但为了保障农民权益, 这种流转依然受到很多制约,例如农民向本集体经济组织以外的人流转土地时,须经村民会议2/3以上成员或村民代表同意 ,乡(镇)政府批准后才能成行。

  在其他一些国家,因为国情不同,土地交易的难易也不一样。在美国,土地所有权分为地下权(包括地下资源开采权 )、地面权和地上空间权(包括建筑物大小、形状等),这三部分权益可以分别转让。

  

  在美国“随便”买地

  在美国,私有土地占总量的58%,私地买卖完全是私人间的事,手续十分简单。凡是被美国法律承认的私地,在郡 政府都有详尽记录。在双方自愿签订协议后,只需向政府缴足税金,进行注册登记即可。土地税作为财产税的一部分,也是美 国地方政府财政收入的一个来源。

  为吸引外资,美国政策允许外国人到美国买地。其方便程度可以从下面的例子中看出:为纪念哥伦布发现美洲500 周年,1992年美国人司各特·摩格异想天开,向外国人出售“美国土地证”——买家将拥有一平方英寸美国土地。这一平 方英寸土地同样受美国法律保护,但实在无开发、利用价值。“拥有一片美国”这门生意的策划者,大部分时间都在招揽中国 客户,“一平方英寸土地”最终止于一万多元人民币的天价,卖家、炒家均“满载而归”,只剩最后接盘的人如梦初醒。

  

  政府回购私地挺费劲

  在美国买卖私人土地,只要双方你情我愿,不会受太多限制,但如国家从私人手中买地,则要多费些周折。2007 年发生在美国南卡罗来纳州的一桩政府收购案就是如此。

  在该州著名的山峰烟囱山旁,有块996英亩的私产,摩尔斯家族在1902年买下这块土地,百年经营下来,这里 成为每年接纳20万游客的公园。园内有36种珍稀植物和14种珍稀动物,岩石地质年龄达5.3亿年。这个家族非常爱惜 这片风景区,也是这里著名的环境保护模范。

  可是,长久下去,拥有者是否能一代代一如既往地爱护公园就说不准了。由政府建立保护区,不论从资金和其他方面 来看,对公园的保护都更有利,于是州政府开始商量购买。从法律上来说,一方面要保护私人利益,一方面也要照顾公共利益 。为避免政府压迫私人低价强买,南卡罗来纳州的法律规定,必须由独立的估价单位估价,私人有权拒售。政府的钱最终是大 众税金,不可随意浪费,所以法律又规定,政府的出价不可高于独立估价师的价格。南卡罗来纳州议会最初只批准2000万 美元的资金,而摩尔斯家族开价5500万美元,双方互不让步,这样僵持了两年多。最终,在各方的努力撮合下,双方最终 以2390万美元成交。

  至于私人向联邦政府买地,那程序就更加麻烦:须通过申请,并经法院审核后,最后由总统专职秘书签署批准后才生 效。

  

  日本曾酿出“土地神话”

  在日本,私有土地约占国土面积的63%。因为日本人多地少,土地资源极为稀缺(人均耕地不到0.5亩),所以 日本政府多年来一直谨慎对待土地交易,每一公顷的土地交易都会被实地调查,以避免“土地搁置”、“大规模改变土地用途 ”事情的发生。当然发生在上世纪80年代末期的“土地神话”破灭灾难,也使得日本政府对待土地交易十分谨慎。

  所谓“土地神话”,是指从上世纪80年代后半期开始,日本地价飞涨,投机者以升值了的土地作抵押,从银行得到 更多贷款,然后再去寻求新的投机机会。在资金追逐有限土地的螺旋中,土地价格步步高升。日本当时的银行业是“土地神话 ”的忠实信奉者,最终土地价格太高没人接盘了,“土地神话”终于破灭,也连累了银行。

  

  谨慎对待土地买卖

  吸取这个教训,日本政府对待土地交易十分谨慎,对土地交易价格也进行控制。首先,政府将土地投机活动集中的地 区定为交易“限制区域”。比如城市发展规划用地、打算迅速提高土地利用程度的地区等。当然普通日本人买地盖房不会受太 多法律限制,但税负很重。日本对私地和住宅征遗产税,即使房主不住在日本家里,也得支付土地、建筑物固定资产税。

  在“限制区域”内买卖土地,手续很繁琐,如超过一定面积,交易双方须向地方政府申请,其中土地位置、面积、交 易价格、用途等都需一一汇报。如果地价太高,政府将强行压价或不允许交易。另外对于面积超过一定数量的“大宗土地交易 ”,也需要向政府申报才能进行。

  除此以外,为防止城市无序扩张,日本实行土地使用分区管制,严格控制农地转用。日本将城市区域划分为“市街化 区域”和“市街化调整区域”,在市街化调整区域以外,将农地分为一、二、三类。原则上不许可一类农地转用,许可三类农 地转用,当在三类农地中转用有困难或不适当时,才准许二类农地转用。




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