：：文周姿

　　中国农村土地使用权流转，在10月党的十七届三中全会后开始加速。转包、出租、转让、互换和入股(以土地承包 经营权入股设立企业)等5种基本形式，有望促进农业规模化生产，缓解城市扩建的“土地饥渴症”。但为了保障农民权益， 这种流转依然受到很多制约，例如农民向本集体经济组织以外的人流转土地时，须经村民会议2／3以上成员或村民代表同意 ，乡(镇)政府批准后才能成行。

　　在其他一些国家，因为国情不同，土地交易的难易也不一样。在美国，土地所有权分为地下权(包括地下资源开采权 )、地面权和地上空间权(包括建筑物大小、形状等)，这三部分权益可以分别转让。

　　在美国“随便”买地

　　在美国，私有土地占总量的58％，私地买卖完全是私人间的事，手续十分简单。凡是被美国法律承认的私地，在郡 政府都有详尽记录。在双方自愿签订协议后，只需向政府缴足税金，进行注册登记即可。土地税作为财产税的一部分，也是美 国地方政府财政收入的一个来源。

　　为吸引外资，美国政策允许外国人到美国买地。其方便程度可以从下面的例子中看出：为纪念哥伦布发现美洲500 周年，1992年美国人司各特·摩格异想天开，向外国人出售“美国土地证”——买家将拥有一平方英寸美国土地。这一平 方英寸土地同样受美国法律保护，但实在无开发、利用价值。“拥有一片美国”这门生意的策划者，大部分时间都在招揽中国 客户，“一平方英寸土地”最终止于一万多元人民币的天价，卖家、炒家均“满载而归”，只剩最后接盘的人如梦初醒。

　　政府回购私地挺费劲

　　在美国买卖私人土地，只要双方你情我愿，不会受太多限制，但如国家从私人手中买地，则要多费些周折。2007 年发生在美国南卡罗来纳州的一桩政府收购案就是如此。

　　在该州著名的山峰烟囱山旁，有块996英亩的私产，摩尔斯家族在1902年买下这块土地，百年经营下来，这里 成为每年接纳20万游客的公园。园内有36种珍稀植物和14种珍稀动物，岩石地质年龄达5.3亿年。这个家族非常爱惜 这片风景区，也是这里著名的环境保护模范。

　　可是，长久下去，拥有者是否能一代代一如既往地爱护公园就说不准了。由政府建立保护区，不论从资金和其他方面 来看，对公园的保护都更有利，于是州政府开始商量购买。从法律上来说，一方面要保护私人利益，一方面也要照顾公共利益 。为避免政府压迫私人低价强买，南卡罗来纳州的法律规定，必须由独立的估价单位估价，私人有权拒售。政府的钱最终是大 众税金，不可随意浪费，所以法律又规定，政府的出价不可高于独立估价师的价格。南卡罗来纳州议会最初只批准2000万 美元的资金，而摩尔斯家族开价5500万美元，双方互不让步，这样僵持了两年多。最终，在各方的努力撮合下，双方最终 以2390万美元成交。

　　至于私人向联邦政府买地，那程序就更加麻烦：须通过申请，并经法院审核后，最后由总统专职秘书签署批准后才生 效。

　　日本曾酿出“土地神话”

　　在日本，私有土地约占国土面积的63％。因为日本人多地少，土地资源极为稀缺(人均耕地不到0.5亩)，所以 日本政府多年来一直谨慎对待土地交易，每一公顷的土地交易都会被实地调查，以避免“土地搁置”、“大规模改变土地用途 ”事情的发生。当然发生在上世纪80年代末期的“土地神话”破灭灾难，也使得日本政府对待土地交易十分谨慎。

　　所谓“土地神话”，是指从上世纪80年代后半期开始，日本地价飞涨，投机者以升值了的土地作抵押，从银行得到 更多贷款，然后再去寻求新的投机机会。在资金追逐有限土地的螺旋中，土地价格步步高升。日本当时的银行业是“土地神话 ”的忠实信奉者，最终土地价格太高没人接盘了，“土地神话”终于破灭，也连累了银行。

　　谨慎对待土地买卖

　　吸取这个教训，日本政府对待土地交易十分谨慎，对土地交易价格也进行控制。首先，政府将土地投机活动集中的地 区定为交易“限制区域”。比如城市发展规划用地、打算迅速提高土地利用程度的地区等。当然普通日本人买地盖房不会受太 多法律限制，但税负很重。日本对私地和住宅征遗产税，即使房主不住在日本家里，也得支付土地、建筑物固定资产税。

　　在“限制区域”内买卖土地，手续很繁琐，如超过一定面积，交易双方须向地方政府申请，其中土地位置、面积、交 易价格、用途等都需一一汇报。如果地价太高，政府将强行压价或不允许交易。另外对于面积超过一定数量的“大宗土地交易 ”，也需要向政府申报才能进行。

　　除此以外，为防止城市无序扩张，日本实行土地使用分区管制，严格控制农地转用。日本将城市区域划分为“市街化 区域”和“市街化调整区域”，在市街化调整区域以外，将农地分为一、二、三类。原则上不许可一类农地转用，许可三类农 地转用，当在三类农地中转用有困难或不适当时，才准许二类农地转用。