蓟门决策第26期

　　主题：流转、确权与农地改革

　　主讲嘉宾：黄小虎(中国土地学会副理事长)

　　点评嘉宾：

　　郭书田(农业部政策法规司原司长)

　　郑振源(原国家土地管理局规划司副司长)

　　陶然(中国人民大学经济学院教授)

　　主持：何兵(中国政法大学法学院副院长)

　　时间：6月14日(周五)晚7点

　　地点：中国政法大学(蓟门桥校区)图书馆贵宾室

　　主持人：各位嘉宾各位朋友各位同学晚上好！欢迎大家光临蓟门决策第53期“流转、确权与农地改革”。蓟门决策论坛是中国政法大学公共决策研究中心和《南方都市报》、新浪网联合举办的一个关于国家大政方针的系列性论坛。这次之所以讨论农地改革，是因为在一定意义上农地问题已经成为我们国家下一步改革所不可回避的核心问题。

　　先介绍一下一天的主讲嘉宾和点评嘉宾。主讲嘉宾是中国土地学会副理事长黄小虎先生！黄老师曾参与撰写、主编多部学术著作、论文，并主持多项涉及土地的项目课题研究，并在业内引起强烈反响。主要著作有《21世纪的中国农村可持续发展》《新时期中国土地管理研究》《土地与社会主义经济》等，学术论"当前土地问题的深层次研究(2006)"、"土地调控与制度创新"等，课题包括"我国耕地保护理论与政策研究(中国社科基金课题)"、"土地术语标准研究"等。

　　点评嘉宾：第一位是农业部政策法规司原司长郭书田先生，大家欢迎！郭老师1931年出生，今年82岁高龄。1949年参加工作后，一直没有离开过三农战线，始终关注三农问题，参加过很多重大理论和热点问题的研究，提出的很多建议得到中央农业部的批示。1996年以来，积极为减轻农民负担问题奔波，多次在中央和国务院、有关部门呼吁取消农业特产税，农业税等，提出"关于从根本上解决农民负担问题的建议"。1996年，他创办了研究"三农"的内部刊物《通讯》，连续13年共刊载1642篇文章，受到社会各界关注。曾获农业部软科学研究优秀成果三等奖。荣获全国生态农业建设先进工作者、全国老干部先进个人、退休干部先进个人、全国优秀老科技工作者等荣誉称号。2009年9月，被农业部表彰为新中国成立60周年"三农"模范人物。向您致敬！

　　第二位嘉宾是原国家土地管理局规划司副司长郑振源先生，大家欢迎！今年85岁高龄(掌声)。1950年金陵大学毕业进农业部土地利用局工作，1982年进农业部土地管理局，1986年进国家土地管理局，任规划司副司长，1990年离休。现中国老年科技工作者协会国土资源分会土地与环境专业委员会主任。研究领域主要在土地资源、土地利用规划、土地制度和政策，对郑老师表示敬意。

　　第三位点评嘉宾是中国人民大学经济学院陶然教授。2002年获美国芝加哥大学经济学博士学位，并在国际货币基金组织驻华代表处从事兼职研究工作；2003-2007年在英国牛津大学进行博士后研究工作。主要研究领域为公共财政、政治经济学、经济增长与发展。目前致力于经济转轨与经济增长，以及中国农村税费、要素流动、收入增长和分配与政府管制之关系等问题的研究。现为中国人民大学经济学院教授，北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策中心兼职研究员，清华-布鲁金斯公共政策研究中心、布鲁金斯学会外交政策项目非常驻资深研究员以及长策智库高级研究员。

　　还有两位嘉宾分别是《南方都市报》资深记者李响先生，新浪网新闻中心高级编辑巴士广先生。

　　按照既定程序先花5分钟把土地政策的背景给大家介绍一下，然后主讲嘉宾主讲。

　　中国的土地问题涉及到每个人的命运，如果农民土地放开，城市的房价马上下降，那土地有什么样的历史？

　　一、六十年土地国运

　　1950年土地集体化。新中国成立的第271天中央人民政府根据全国解放后的新情况，颁布了《中华人民共和国土地改革法》。这次土地改革规定"废除地主阶级封建剥削的土地所有制，实行农民的土地所有制"。农民很高兴，当时共产党革命的口号就是“老乡，等革命成功以后给你分田地”。

　　1953年12月中共中央通过了《关于发展农业生产合作社的决议》。初级社是在承认土地私有权的前提下，农民以土地、农具等生产资料入股，集体劳动、民主管理、按劳分配和按股份红相结合。

　　1955年10月中共七届六中全会通过的《关于农业合作化问题的决议》提出：分批分期地由初级社转变为高级社。

　　1958 年在高级社基础上大力发展以乡为单位、政社合一的农村人民公社，实行单一的公社所有制。

　　1962 年为巩固土地的集体所有制，稳定农业生产，采取了"三级所有，队为基础"的所有制模式。农村形成了以土地所有权和经营权高度集中统一、集体土地无偿使用为主要特征的农地产权制度。

　　1978年11月24日晚，安徽省凤阳县小岗村，18户村民围在破草屋昏暗煤油灯下，面对一张手书的契约，神情紧张地一个个按下血红的手印，并发誓：宁愿坐牢杀头，也要分田到户搞包干。所以中国的革命基本上都是土地革命。

　　1978年家庭联产承包责任制两权分离：农户拥有土地承包经营权，集体拥有土地所有权。土地承包权可以流转，所以所有权是集体的，承包权是农户的，经营权还可以是别人的。一个土地上有三个权利人。

　　二、制度现状

　　今朝法律对农村土地产权制度的主要界定。《土地管理法》中规定村农民集体所有的土地可以由村民委员会经营管理；而《村民委员会组织法》中规定村民委员会对集体土地只有管理权，没有经营权。对于这个问题我国土地管理法律相关规定存在矛盾。

　　但法律层面出现了问题。即集体是谁？集体经济组织内的所有成员？集体经济组织内的所有农户？集体经济组织内的领导干部？

　　《土地管理法》第十四条规定："农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。"

　　土地流转：《农村土地承包法》其第五节规定："通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。"

　　《土地管理法》和《农村土地承包法》均规定：严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。就是温总理说的红线，实际红线根本保不住，我在县里工作过，八几年县里立一个石碑：这是保护基本农田。实际没有用，立一个钢碑都没有用。过了几年全是一片工业。

　　我国《宪法》规定，国家可以为了公共利益的需要进行征地。《土地管理法》规定“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”征地制度要求：所有非农建设必须使用国有土地，集体所有制的土地必须经由国家征收变成国家所有后才能进入非农建设领域。

　　《土地管理法》将宅基地定义为农村建设用地。“农村村民一户只能拥有一处宅基地。”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《物权法》对宅基地使用权的转让进行了进一步的限制。它将农民宅基地上的住房(宅基地随住房一并转让)的受让对象限制为本集体内的农户，并重申了目前的法律规定。北京的画家村以前就出现过这个问题。北京郊区大量的房子空着，很多很漂亮的四合院全闲在那儿，在城里想住上别墅要花几百万几千万。

　　三、聚焦新一号文件

　　农地流转如何推而不乱？流转最麻烦的地方在哪里？我给大家举一个例子。我在我们家还有土地，我们家土地闲着，因为我到北京来了。北京的土地也闲着，因为到安徽去了。人和地分离非常严重，如果可以把安徽的地卖掉，北京人把北京的地卖掉，可以实现土地的流转，人地分离的问题就在这儿。

　　当前农地确权应格外慎重，因为土地问题弄不好就是一个大麻烦。土地流转的前提是确权，法院同志告诉我们不确权没纠纷，一确权纠纷全来了。为什么？确权就准备卖，我自己分析过，现在国家有几十万亿的贷款政府还不了，物价往上涨怎么办？货币上来以后，要使物价还不涨的唯一方法是投入大量的商品，把什么样的商品投进去？把土地投进去，山投进去。

　　新型农业经营主体。通过自愿、依法、有偿的方式，引导农民的土地去流转(流转的前提一定要确权，不确权没有办法流转)，发展多种形式的土地规模经营，这种情况之下，可能就是会涌现出一大批的专业大户，甚至家庭农场和农民合作社，还有一些工商企业，这样的话形成这样新型农业经营主体。如果土地不向市民开放，城市的资本不进农村，如果要进，农村的土地向市民开放。

　　目前农村土地补偿金不落实，政府拿2万块钱拿地，20万卖出去。重庆黄奇帆说，我们重庆挺好的，以地卖钱赚了6000多亿。网上说这6000多亿都是农民的血汗钱。这样的说法，估计以后不容许，在房产税退出来以后，估计要农民的补偿到位。我就介绍到这儿，下面有请黄小虎先生主讲，大家欢迎！

　　黄小虎：我先说一下，因为通知我来开会，没有通知我来主讲，所以我没有做任何准备，只是说有一个城镇化和农村土地问题的会让我来参加一下，以为只是参与讨论讨论、座谈座谈，不知道是这样一个形式，所以说明一下，因为没有准备就不能讲得有条理。另外，我就这个题目谈一点我自己的理解。农村土地一个是农地，一个是建设用地。农地有它的特殊性，建设用地也有它的特殊性。农地的改革郭司长最权威，整个80年代的改革怎么走过来的，郭司长参与其中，并且对政策的制定发挥着很重要的作用。我个人对农地问题过去也曾研究过，但最近一二十年侧重于建设用地，所以我今天不笼统的讲农地了，就具体讲农村的建设用地。要真正讲农地最权威的还是郭司长。因不知道论坛的具体要求，讲多少时间也不知道(主持人：你讲20分钟、30分钟，你看情况，没有压力)还是有压力，比较仓促。来听说这个题目是“城镇化与农村土地制度”，按照这个东西梳理了一些，到这里看了一下是“流转、确权与农地改革”，有点懵了，找不到北。所以我重点谈谈征地制度。

　　我们国家征地制度存在很多问题，这些年社会各界都比较关注，希望能取得突破，但至少上一届政府十年没有取得任何突破，我们现在的讨论基本停留在十年前的讨论水平上，就是十年前提出的问题，上一届政府十年没有得到任何解决，关于征地制度改革，具体来说农村集体建设用地这一块。它的弊端大体上：一是征地范围过宽；二是补偿标准过低；三是安置途径过窄，把农民的地征后，对于失地农民安置途径过窄；四是征地程序不透明不够规范，公众参与程度很低。大体上是这四方面的问题。

　　我认为这四方面的问题是表象，其核心问题跟另一个制度即政府经营土地制度连在一起，因为政府经营土地又加上种种的制度因素纠缠在一起，使得地方政府在地方的发展上过分依赖于征地，所谓土地财政，我们讲的土地财政就是征地卖地，建立在对增量的土地的依赖上。西方国家也是土地财政，但跟我们不一样，政府不经营土地，政府是对存量土地征税，通常的叫法是财产税，有的叫地产税，你有一栋房子，下面肯定有一块地，政府对房子和地，地上地下物征税，经过评估以后征收，这个税年年征，所以有一个稳定的收入。而我们的办法是什么？靠政府征地，政府卖地，一次性的收入，收入花完以后怎么办？上一任领导把地以70年把使用权卖出去，新上来的领导要做事没钱怎么办？继续征地卖地。所以我们的征地制度是政府经营土地。政府经营土地制度也不是谁说坐在房子里想出来的，而是历史发展以及各种因素碰撞以后形成的，80年代推行市场经济的改革到90年代初基本建立社会主义市场经济的框架，很重要的一个问题是土地作为一个生产因素也应该通过市场来配置。所以80年代成立的国家土地管理局就开始在全国推城市土地的有偿使用，因为城市土地国家所有，这是宪法规定的。

　　但在推的过程中出现一个问题，即管地的又卖地。这也有历史形成过程，不是一开始就是这么设计出来的，因为在当时，我记得在90年代初有学者提出土地管理部门又管地、又卖地不合适。我曾把这个意见跟当时国家土地管理局的局长讲过这可能是有问题的。他跟我说你的意见对，有道理，但现在没有办法。为什么？因为在推行城市土地有偿使用的过程中，很多地方甚至中央的一些政府部门不愿意接受。比如北京市，北京市一直到2000年左右还没有实行有偿土地，原来是什么办法？张百发管城建的，张百发管地，把地划拨给城建公司，城建公司这儿修一条路，那儿盖一座桥，这儿建一个广场，那儿盖一个宾馆，这是计划经济的模式。在这种模式下觉得很顺，叫“实物地租”，虽然没有有偿使用，其实你给交地租，他认为你搞有偿使用，就是脱裤子放屁白费一道手续，北京市就不执行。不光是北京市，全国很多地方，当时的建设部也不接受，土地建设部长期管，推行有偿使用不可能，所以在推的过程中很困难，在当时的历史条件下也不可能再找一个部门来经营，只能是谁来推谁来管谁来经营，是这么形成的。

　　这个局面什么时候才彻底改变？1998年政府机构改革，成立了国土资源部，国土资源部管土地由副部级变为正部级，权威由此不一样。过去之所以推不动一个很重要的因素，北京是正部级，比正部级还高，书记是中央政治局委员，国家土地管理局副部单位推一个东西就得执行？这是无法摆在桌面上的话，但在官场上属于潜规则。国土部成立后就不一样了，是国务院的组成部门。再是这次改革，类似张百发这样的干部通通下去了，新上来的干部没有那种牛逼劲儿了(现场笑)，不敢跟国土部叫板了。所以1998年以后才在全国确立真正的土地有偿制度。这时国土部门管理部门既管地又卖地的地弊端就出来了，再加上90年代实行分税制，财政分税制度发生了很大变化，90年代末中央提出城镇化战略，城镇化战略真正实施在1998年以后，1998年新上的干部大干快上要实现城镇化，但因分税制地方财政很紧张，突然发现土地制度可以做文章。之前国家土地管理局的领导们到底下做工作：土地有偿使用对你们有好处，你看深圳一卖地就卖多少钱。以此做工作推这个工作，结果1998年一下就推开了。但从那时开始政府经营土地的弊端就显露出来了，历史过程是这样的。

　　这个问题要改为什么那么难？难在哪儿？你说我们的干部都是坏干部，恐怕也不能这么说，主要是在各方面作用下形成一个发展模式、利益格局，一旦形成后有它的惯性，分税制搞得地方财政很紧张，但事权并没有减少，既要干这个又要干那个，最后从土地上找到出路——征地卖地，这笔钱还不是财政拨款，用起来比较方便。但格局一旦形成后，要改它，等于是要动他的命根子，所以阻力很大，各方面都有阻力。用地部门，比如铁道部、交通部、水利部都是大用地户，对提高征地补偿标准很有意见。地方要动改革征地制度，一改，提高补偿标准，政府的钱就少了；要容许集体建设用地进入市场，等于政府不能征地了，无地可卖了，牵动就大了，在其它方面改革没有动的情况下，这条确实很难。这是我们面临的一个困局，政府经营土地与征地制度结合起来以后，和我们现在的发展模式，这些年城镇化飞速发展主要是靠各级政府直接推动，不是政府引导、社会参与，而是政府直接用政府的资金投入推动。整个干部考核体制都跟这个有关系，所以你要一动这个，牵动面就很大。局面形成不是一天两天，但一旦形成就有惯性，改起来比较困难。

　　现在的问题是不改行不行？再这么继续拖下去行不行？根据我个人的研究，我认为不改不行，必须改，为什么？因为这十几年城市化飞速发展，另一方面带来了大量的社会矛盾，征地征农民的地，补偿很低，又没有合适的安置，于是造成大量的社会问题。为了保证政府的财政收入，不允许集体建设用地进入市场。我们的集体建设用地包括宅基地有很大的再利用潜力，结果不能得到充分利用。

　　城市这一块何院长也讲了，如果允许农村集体土地进入市场，房价肯定下来。但现在不允许集体建设用地进入市场，不允许农村集体土地开发商品房，客观上使开发商形成了自然垄断，价格就他说了算。开发商做的事，集体都可以做，开发商请人搞设计，请人来施工，请人来管理，就是一个中介服务，这个事集体就不能干吗？我觉得集体建设用地不用开发商介入，完全可以自己做这些事，如此可以大大增加住宅供应。由于集体在城乡结合部，地价不可能上得很高，所以房价也就不可能很高。房子问题以及其它问题在这里就不讲了，主要讲土地问题，跟土地制度有关系的问题。

　　现在的问题就是你改可能牵扯到很多的利益链条，不改这些利益链条可能保住了，但我们还能继续这样下去吗？我个人研究的结论是继续不下去。最近陶然也有很多研究，待会儿他可以讲讲。

　　现在的征地制度和政府经营土地制度的弊端大体上有几方面：第一，损害农民的利益，妨碍农民土地财产权通过市场来实现，阻碍了农民自主的参与城市化、工业化的进程。现在农民等着你被城市化，你把我城市化，自己想用土地发展二三产业，政策法律不允许，等于限制农民自主的参与工业化和城市化进程，于是在社会产品的分配中永远处于弱势地位，因而产生社会矛盾。现在的暴力冲突很多围绕着土地问题，60%以上的上访是土地问题，所以它成为社会矛盾的焦点。

　　第二，城市居民的利益也受到损害，从社会发展来看透支未来。土地财政靠卖地，拿着将来的钱搞今天的建设，土地财政如此，土地金融更是如此。土地财政的风险好歹是全社会来承担的，土地金融风险就集中在政府身上，拿地抵押融资，然后搞建设。现在很多干部已经形成这种思维：我要搞什么项目没钱就征地卖地，然后拿地去抵押，这个钱谁还不是我的事。如此发展下去非常危险，我们前几年十几万亿的地方债，绝大部分都是土地金融。干部队伍带来的种种问题，既管地又卖地，既是裁判员又是运动员，市场秩序怎么可能公平？不可能公平。为什么社会矛盾那么尖锐，那么多的暴力执法、强拆？原因就为既是管理者又是经营者，运用管理手段谋取经营的利益，这就导致社会冲突，导致整个市场秩序混乱。

　　还有，政府层级之间出现问题，中央一级、省一级手里没有土地，主要着眼于管理。但到了市一级，不管多大的市，北京市还是任何一个小县市，手里都有土地，都要经营。当经营和管理发生冲突时，可以断定一定是管理服从经营。所以中国的宏观调控基本上是中央政府调控地方政府，跟西方的调控不一样。西方的宏观调控是政府政策调控市场主体，我们的调控是中央政府调控地方政府，违法的主体都是地方政府。

　　另外，时间久了，政府的行为会发生扭曲。这些年城市发展确实很快，但问题也很多，特别是这一轮所谓的城市化过程。说开发区热，我觉得还好，因为开发区重点发展实体经济。但这一轮城市的发展，现在还不好做一个全面的评价，但起码我看到的问题是大量的楼堂馆所，最突出的是政府办公楼，这是中国特有的现象。到任何地方去看，不管是发达地区、落后地区，这个地方最漂亮的、最中心的、最豪华的建筑肯定是政府办公楼。我曾去过一个8万人的县，县城只有2万人，政府办公楼门前有一个大广场，比天安门广场还要大；县局办公楼七、八千平米，局长办公室比部长办公室还要大，局办公楼旁边还建了一个网球馆(红土，从法国进口)，据我了解北京市只有一个这样的球场，而县就建了这样一个网球馆。我问他们“对社会开放吗？”“不开放。”“多少人打球？”“五、六个人吧。”这样的风气搞下去，干部队伍就要出大问题，等于想干什么就能干什么。但为什么会出现这种情况？因为纪检、监察、投资、机关管理、国土对这种事哪一个部门事都不管，为什么？因为用的钱不是上级拨款，从哪儿来的钱？土地而来。如果这个问题不改，干部队伍的性质就要起变化，一开始时经过慎重考虑，我们的发展需要建一个什么项目，大家缺点钱，想办法征一点地，卖一点地。现在情况变了，干部上台口气不一样了，脑子里想什么就干什么，不管是否科学，只要想干，这样把我们整个干部队伍败坏掉了。

　　第三，保护耕地、保护资源是扯淡。靠增量土地搞建设，就得不断征地卖地，于是要走外延扩张的路。保护耕地就是要控制他不占用好地，但能控制住吗？在利益驱动之下，我认为“保护耕地”是一句空洞的口号，所谓生命线、红线没有用，保不住。为什么保不住？根子就在这里，因为我们的耕地制度和政府经营土地制度有一个内在的扩张动力，不可能的，所以我们这些年为了保护耕地花了大量的钱来做，我认为这些钱都是白花的，没有用，最后没有办法就做一点数字游戏。这说得可能有点极端，但我个人确实这么看这件事。所以损害群众利益、透支未来、耕地保护、节约集约都是空话，为什么？因为这是机制造成的。这些问题再继续下去，政权的合法性就要受到挑战，代表谁的利益？如果农民的利益都不能保护，还说代表绝大多数人的利益吗？农民是人口的绝大多数，如果农民的利益都不能代表，这个政权代表谁？会成为一个问题。这个制度必须要改。

　　现在改这个制度的时机、基本条件已经基本具备：一是经过30年的发展，政府财力相对雄厚，支出的潜力也相当大，仔细看看政府花的很多钱是冤枉钱，完全可以不花，完全可以拿来解决用于农民的问题。

　　二是经过30年的外延扩张的发展，现在全国所有城市，无论大小，一律走的是一条路，即外延扩张。北京现在要建7环了，按现在的模式，将来还得要建8环。可事实上，我们这个土地利用极其粗放，单位的产出、容积率、建地率都很粗放，对于我们绝大多数地方可以这么说：即使不再征地了，我们现有的土地完全可以容纳未来的发展。这个话可能说得有点绝对，但我有这么一个基本的大体判断。一个是城市土地粗放利用，一个是农村土地。中国的城市化是农民不能在城市里落地的城市化。城市的这块地用着，农村那块地也占着，所以出现城乡建设用地双扩张的局面，这很不正常，本身就反映了城市化里有很大的水分。而如果要解决得好，城市化可以节约土地，因为城市的土地集约度比较高，农村土地相对粗放，人转到城市，农村土地可以节约出来复垦为耕地。所以真正的城市化最终结果应该节约土地，而现在的中国没有做到，没有做到的本身说明有潜力。

　　三是这些年由于社会矛盾不断激化，土地管理部门、社会各界、政府做了很多改革探索，积累了很多经验，只不过这些经验没有得到制度的认可，没有上身到法律层面，但各级各界已经积累了相当多的经验，例子很多，时间关系就不举例说明了。党中央这些年来特别是十七届三中全会以后对土地制度改革的方向已经提得越来越明确，要缩小征地范围，提高补偿标准，要构建城乡统一的土地市场，十七届三中全会提出来了，中央精神有了，但这些年没有得到认真贯彻，由于有中央的精神，所以各个地方就搞了很多试验，很多地方搞了很多试点和试验，依据的都是中央精神，经验的积累相当可以。包括相关的改革，比如干部制度、考核制度、财务制度、财政体制的改革都做了很多有益的探索，现在需要做的是从某一点突破，牵一发而动全身，推动整个改革。如果现在都不动，大家都在那儿等，所以我个人认为土地可以成为我们下一步转变整个发展方式的一个突破口。

　　对于具体怎么改，我也有一些意见：第一，彻底改革现行的征地制度，征地制度改革核心有两条：一是必须征用农民土地的，比如公益性、基础性项目确实需要征用的，要参照市场的地价给农民以补偿，使得被征地农民能够分享工业化和城市化的成果。这个问题目前已经取得了很大的突破，去年以及国务院报人大常委会审批《土地管理法(修正案)》核心一条就是把原来按农业产值的倍数确定补偿标准改为公平补偿。但我没有看到文本，不好多说公平补偿，可听到当时国务院法制办主任在人大常委会上接受质询时说，原来的补偿没有考虑到供求因素，没有考虑到区位因素，我认为这个话就是市场原则，参照市场标准来补偿。这个问题在人大常委会上虽然没通过，但据说有代表质疑没有规定上限。这个说法本身说明他对市场经济不懂。市场经济地家不是你想要多高就要多高，从理论上是地租的资本化，实际来说是相邻地块的中间价，不是你想要多高就多高。市场地价其实有一个上限，也有一个下限。所以提出这个问题的人，我认为是站在计划经济的角度来谈的。按市场价补偿很显然是要跟农民谈判，等于要赋予农民谈判地位，后面征地程序都要从这儿来考虑。

　　二是允许农村集体建设用地进入市场。公益性的建设用地可以不进入，经营性的建设用地必须允许进入，进入市场就等于允许农民自主的来参与工业化、城市化进程，通过参与进程能够分享到城市文明。报的方案里，这条口没开，等于我征了你的地，可以给你补偿，可以享受了。没有被征土地的农民，那个地不能动，不能进入市场，所以还是等着你进入城市化。这样的改革单纯改征地不改不征的地，恐怕是不行的，一定要允许农民的集体建设用地，经营性项目不征，要允许他自发的进入市场，政府可以加强管理。

　　宅基地，按一户一宅确权后，允许上市交易，对购买方的身份不要限制。但一户多宅，超出部分不予登记，等于不受法律保护。同样的，有人要买子，是买有证的还是买没证的？肯定买有证的。有证的遇到拆迁了，国家可以补偿；没证的，对不起。我不赞成现在的办法去查，查了拆，查不过来，就用法律保护来引导农民的行为，允许宅基地上市。对于建设用地要同时开征财产税。这是我个人的看法。开了财产税以后，把政府的财政建立在存量土地之上，农民符合标准的宅基地，农民的可以免征。但你卖出去了，城里人买了，有人买了第二处，对不起，就要交财产税。用这样的办法逐渐建立市场秩序。

　　第二，把经营土地的职能从土地管理部门分解出去，现在土地管理部门既管地又卖地，要把它分解出去，怎么分解？这就不详细展开了。

　　第三，实行统一的土地登记制度。现在明确了，但具体实施还有很多问题，今天上午有记者采访，我跟他讲，统一登记，如果规划体系不调查，调查不能够统一，统一登记很难实施。为什么？因为登记的信息掌握在各个部门，如果土地分类标准不一致，各部门的信息就没法统一，下一步要进一步去做。

　　改革相关的财税体制，改革规划体制。现在的土地利用规划、政府制定规划，政府可以改规划，一点用都没有。我主张政府没有权力批准规划，批准规划的权力要交给人大，政府就是执行规划。现在为了批地找你批规划，一批规划马上提出改规划，这是实际工作当中每天都在发生的事情。但如果规划由人大来批准，人大一批准就等于成为法律，政府没有权力来改规划，可能对政府行为有很大约束。例外，规划体系也有很大的问题，这里就不展开讲了。

　　从长远来看要建立土地发展权转移制度。限制发展地区、禁止发展地区里的土地也有发展权。在发展地区，你的土地可以允许发展，你想加大你的开发强度时，必须到禁止发展的地区农民那里购买土地发展权，才能加大你的开发力度。这是美国的做法，事实证明对耕地保护很有效。等于说，我光种地的人可以出售我的开发权分享工业化和城市化的成果，使得大家基本处在一个生活水平线上。同时，发展权一旦卖出了，必须按照法律的要求来保护用好你这个耕地，可以增加农民保护耕地的积极性。美国是这个办法，事实证明很有效，我觉得我们国家应该适时考虑。另外，对政府的土地融资行为要加以清理和制止，土地融资对政府严格来说是法治建设的一大败笔，法律里有出让土地可以抵押的规定，没有未经出让的土地也可以抵押的规定，政府征地后，地没有出让，按照《行政许可法》，等于政府没有允许你，你就不能做。可我们现在红红火火做了十几年，而且规模越来越大，这本身就是一件违法的事，应该加以清理、纠正。

　　大体下一步改革的意见就是这几方面。谢谢！

　　主持人：黄理事长非常谦虚，他讲到官员腐败我有体会，我去一个市里，市委书记请吃饭，在市委大楼里的一个包间，包间比这个会议室还大。

　　黄小虎：很普通了(现场笑)

　　主持人：去检察院，检察长办公室比这儿还大，现在教授还没有一间房。检察院的楼里有桑拿，有喝茶的。

　　黄小虎：有游泳池。

　　主持人：你去过(现场笑)，还有网球场，真想不到，没有干不到的，只有想不到。感谢黄小虎理事长。下面有请郭司长点评，大家欢迎！

　　郭书田：点评很难说得上，我想刚才小虎讲的几个问题牵涉整个国家的政治体制改革的问题，特别是地方政府职能要有重大调整，现在是既当裁判员又当运动员，既管理土地又经营土地，而且是垄断性的征收征用的土地。讲得很深入，我赞成。如果不解决这个问题，土地流失的问题也就解决不了，依地生财，土地财政的问题也解决不了。1995年耕地面积19.5亿亩，经过十几年的城市化，剩下18.3亿亩，净减了1.2亿亩，如果不解决这个问题，耕地的减少还会继续下去。如果不从根本上解决这个问题，18亿亩耕地红线保不住，可能在数字上造假，不真实，土地的流失是一个大问题。

　　第二，土地财政，财税体制也需要相应的加以改革。2009年土地出让金是1.4万亿，2010年变成2.9万亿，一年翻一番，很可怕。2011年3.3万亿，2012年3.6万亿。土地的流失形成的土地征收或者销售的差价收益属地方政府，给农民补偿不是补偿多少就到农民那里，而是经过几个层次的分解。土地经营收入，70%是开发商的，30%是给地方农民，30%里农民真正得到补偿不超过10%，所以农民利益的损失最大。我补充这么一点。

　　下面花部分时间就农地范围做一点个人看法，请大家批评指正。

　　我们讲三农问题，农业农村农民问题，归根到底还是农民问题。30年代毛泽东在延安同斯诺的一次谈话里就谈到“谁赢得农民谁就能够取得胜利”，历史实践证明确实如此。那怎么才能够赢得农民？谁能解决的土地问题谁就可以赢得农民。所以农民问题是中国革命和建设的根本问题。现在可以讲农民问题是我们改革与发展的根本问题，不仅是革命与建设的根本问题，也是改革与发展的根本问题。根本问题根本在什么地方？根本在土地。土地问题的核心是什么？我个人认为核心是土地的产权问题，土地究竟是谁的？谁说了算。这个问题看起来简单，实际上讨论来讨论去，从历史演变过程可以看出这个问题没有解决好。政法大学是研究法律的，我建议从法律的角度研究农民的土地产权问题，从宪法到民法通则、农业法、土地管理法、村民委员会组织法，都是一样的表述。除了国有土地之外，农村土地是乡农民集体所有，也可以理解成农民共同所有。虽然经营和管理由农业生产合作社等集体经济组织或村民委员会经营管理。这个法律需要很好地反复研究。我参与了这个过程，知道当时的历史背景，当时大包干以后，有的村子没有合作组织，所以写了“或”。实际这么写后，主体变成村民委员会。而村民委员会相当于人民公社大队，按照原来《人民公社》60条：“三级所有，队为基础”的制度，相当于村民小组。但这有很大问题，写村民自治组织可以，包括两个城市，包括村民委员会和村民小组，也就是相当于人民公社的大队和生产队。现在运作土地管理过程中，相当于人民公社大队，静悄悄的把我们所有制拔高了，比60条时扩大了，这都是历史经验教训。修改法律时要考虑。

　　从这里面可以研究一个问题：产权的主体是农民，不是集体经济组织，不是村委会，更不是基层组织。集体经济组织只能作为经营的管理主体，而不是产权主体。所以要把产权主体和经营管理主体区别开，把产权主体还给农民(掌声)，不解决这个问题，土地流失问题始终解决不了。谁能当家作主？农民的土地是农民当家作主，不是村委会的主任、党支部书记、合作社主任当家作主。所以我梳理了一、二、三、四、五、六：

　　一是要解决明确土地产权的主体是农民。产权的主体不是经营的主体，不是管理的主体，而是归农民，这是我们研究农地制度改革最基本的原则和前提，离开这个原则和前提必然会走偏方向。这条不解决，其它无法解决。

　　二是农民应该有双重的身份，两个身份：一个是劳动者，这个大家没有异议；一个是应该认可他是有产者。土地是有产者的基本组成部分。过去我们只讲劳动者，人民公社时就是劳动者，自留地还要被当做资本主义尾巴割掉，农产品的交易也被当资本主义尾巴割掉，那时叫“堵不住资本主义的路，迈不开社会主义的路”，要“割资本主义的尾巴”。所以应该恢复农民的有产者，恢复他有产者的地位。这个有产者不是资本家、地主有产者那个意思，劳动者的有产者问题要解决好。

　　三是农地改革制度有“三化”：资源的资产化，资产的资本化，资本的股权化。这是地方经验的总结，主要是苏南、苏州一带创造出来的。土地是资源、是资产，把它资本化、股权化。通过“三化”，提高“三率”：土地产出率、土地利用率、劳动生产率。为了实现农业现代化的目标创造制度的前提。

　　四是农业现代化的“四化”。现在农业现代化跟过去农业现代化的概念不一样，50年代龙也现代化是“机械化、水利化、电气化、化学化”。现在是“标准化、规模化、机械化、专业化”(四化)。“十二五”规划特别提出工业化、城镇化加速发展过程中同步实现农业现代化。为什么这么讲？在工业化、城镇化加速发展过程中，不但没有出现农业现代化，而且出现新的“三化”：农业兼业化、农业劳动力的老龄化、农村空心化。中国大地上出现了这样的问题，这是很严重的问题，对于这样的现象不能麻木不仁，要看到问题的尖锐性。这样的问题摆在我面前，怎么回答？不能视而不见，麻木不仁。这样的情况要高度警惕。所以要解决好工业化、城镇化，同步实现农业现代化，按照“四化”的要求来安排。

　　五是新兴的经营主体，五个。十一届三中全会讲的是“三个”：专业大户、家庭农场、专业合作社。十八大又加了两个：龙头村企业、股份合作。五个新兴的经营主体。这五个分别在各地都出现比较好的典型，可拿出来作为示范。我认为这五个不是孤立的，而是互相渗透、融合的，其中能贯穿到五个当中值得我们高度重视的是最后一个：股份合作。前不久国务院常务会议讨论农业现代化时，经营主体这5个主体，把“股份合作”摆在第一，我为这个事情专门写了一个意见给国务院的领导同志，值得关注。现在苏州、无锡等地的股份合作有土地的股份合作和社区股份合作，把合作制的优势和股份制的优势两个融为一体，形成一种新的经营模式，值得我们关注。

　　六是通过土地制度改革，还权给农民，使农民获得“六权”：知情话语权、决策参与权、资产组织权、收益分配权、民主监督权、关于人员的选择权。这六权通过这种制度安排，农地制度改革使农民能够真正当家作主，实现当家作主的基本权利。

　　我梳理了六点：第一，产权的主体归农民。第二，农民是新劳动者、有产者。第三，“三化”：资源的资产化、资产资本化、资本股权化。第四，农业的“四化”。现在讲经营主体有“四化”：专业化、集约化、社会化、组织化，这是十八大提出来的。第五，五个主体互相渗透。第六，农民的六项权利。这6项决定落到农民身上，经济的发展也好，社会的稳定也好，包括党的执政地位也好，能从根本上解决。国务院常务会议完后，我给习近平主席写了一封信，在这里简要地读一下，供大家参考：

　　看到4月3日，国务院常务会议部署开展现代化农业综合配套改革试验工作，很高兴，特别是在创新经营体制中，把股份合作社列为首位十分重要。我关注农民这项创造20多年，深感把股份制和合作制的两项优势融为一体具有强大的生命力，是对传统集体经济产权制度的重大改革，是共有生产资料与劳动者利益之间结合的有效形式，是使农民真正行使当家作主权利和增加农民收入的制度保证。苏州市通过知心股份合作制，农民股权财产性收入占家庭总收入的38%(全国只有3%，比全国多十倍)，土地流转50%以上，全国土地流转10%多一点。昆山是天下第一县，2400多亿的GDP，600多亿财政收入，其城乡收入的差别大大缩小到1.7：1，这比较好，全国最好时期1984年1.7：1，以后逐步扩大。最近三年，虽然农村的收入增长幅度高于城市，但绝对差仍然很大，这三年3.3：1，3.2：1，3.1：1还是很高。为此建议在深入总结各地实验经验的基础上制定相应的法律法规加以规范，使其健康发展。从1991年开始连续跟踪这个问题，到今年3月，做出研究。我讲这个问题的意思是按希望政法大学、媒体关注这些新鲜事物，关注农民重大的创造，农民自己解决当家作主的问题，或者能够通过财产权的获得增加财产性的收入，最后达到缩小城乡差距的目的，谢谢！

　　主持人：感谢郭老！实际一切问题就是一个问题：所有权问题。所有权问题解决清楚了，一切问题都明白了。最大的问题是党的合法性问题。集体所有制搞了几十年搞回去了，革命了，革几十年命，正当性有问题了。

　　郭书田：十一届三中全会曾提出要探索集体经济的有效实现形式，这很好。现在我们眼睛要向下，有效实现形式在基层里已经有所成就，可以看得见摸得着。为什么不重视？90年代我曾看到这个新鲜事物，农业部发了一个条例性东西，然后给人大常委建议立法，人大常委也列入立法计划里，六四以后认识上有一些不同，搁浅，现在还是搁浅状态，希望就这个问题尽快立法。

　　主持人：再次郭司长！下面有请郑司长给我们做点评，大家欢迎！

　　郑振源：土地制度改革有很多问题需要讨论，时间关系今天只谈一个问题，即建设城乡里面的土地市场问题。十七大提出要完善基本经济体制，健全宪政市场，坚持平等保护物权，形成各种所有制平等竞争互相促进的新格局，要加快形成统一、开放、竞争、有序的现代市场体系，发展各类生产要素市场，完善反映市场供求关系、资源稀缺程度、环境损害成本的生产要素价格形成机制，所以对土地制度改革的要求十七大已经很明确的提出了。但在城乡统一的土地市场建设中没有进展，原因在哪里？我想：

　　第一，《土地管理法》与《物权法》虽然规定了两种土地形式的公有制，但两种公有制产权不平等，建国以来土地产权制度有过三次大的变革：第一次是土改，把地主所有制改掉了，改成农民小土地私有制。第二次1953—1962年，把农民小土地私有制改成集体所有制。1956—1982年把城市土地改成国有土地。第三次从改革开放开始，这次改革的特点把所有权跟使用权分离，所有权还是公有的，使用权分离出来，可以给私有。在集体土地上，设定了承包经营权和集体土地给农户个体私有。在国有土地上，设定建设使用权，把国有土地给各种阶级层使用，这一下子就解决了土地所有被使用的矛盾，大大提高了土地生产率。集体土地上，包产到户一来还只是四年时间，1980—1984年一下解决了中国的粮食问题。在国有土地上，建设使用权可以给各种经济上使用，2003—2012年，出让土地建设使用权收入了15.4万亿土地出让金，这笔钱刨掉征地补偿成本、历次开发成本后，地方政府净捞5万亿的土地出让金收益，这5万亿的出让金收益60%用于城市建设上，还有在教育基金和水利建设上。而且土地还可以抵押，抵押贷款。去年，2012年的统计，土地抵押贷款是6万亿，这一大低成本的资金大大促进了我们城市化建设。1978年到现在城市化率从20%提高到50%，用20年时间走完英国50年走的路。改革成效非常大。但是建立在土地公有私用上，集体土地产权没有得到平等保护，表现在三个地方：

　　一是宪法规定城市土地国有，因此政府就可以出一个公文，划一条城市界线，所有城市土地国有化，集体土地全部国有化。82宪法规定“城市的土地属于国有”。那时城市只有240个，现在有666个城市，新增的400个城市，土地原来只是承包制的集体土地，一下子变成国有土地，集体土地受到政府的无偿剥夺，没有得到保护。

　　二是现行的土地法取消了集体土地设定和转让建设用地使用权的权利。国有土地可以把它的建设使用权出让，可以赚钱。集体土地不行，规定了集体土地禁止出租出让用于非农建设，没有设定建设用地使用权和出让使用权的权利。如此，集体农民不可能参与城市化建设，不能分享城镇化建设的好处、利益，这疏忽了集体土地的权益。

　　三是农民可以拥有宅基地使用权，但只能使用，不能出让、出租你的宅基地使用权。因此即便我在城里打工了，农村房子不住，不能出让，只能空着，造成大量的空心村。城市居民，地不能卖掉。农民进城没有资本，住不起城里的房，拖了人口城市化的后腿。有些城市居民需要到农村工作，农村教师或者搬到农村去的画家，或者到农村去养老也不能拿到地。

　　因为这三个不平等，城乡建设用地市场，城乡土地建设市场建设不起来的一个重要原因。

　　第二，土地市场。《土地管理法》跟《城市房地产管理法》规定了土地市场的规则，但这个市场是政府高度垄断的市场：市场交易规模受政府规定每年下达的指标所限制，每年只有2/3的国有建设用地指标可以在市场上进行交易，而且交易是在两个分割的土地市场上交易：二是公益用地市场上，公益用地市场上政府定价，协议出让。地方政府拿到指标以后，首先把指标给开发区，给招商引资引过来的项目用。为了争取项目、多取项目在我这个市县落地，将地价定得很低，低价出让。工业企业可以拿到廉价的土地，当然不会节约利用，因为地来得便宜，招商土地粗放利用。二是房地产市场。地方政府刨掉公益用地的市场指标后，剩下的指标用在房地产市场上。所以房地产市场是一个限量供应招拍挂交易的市场，与公益市场完全是两个形式。一方面剩下来的建设用地指标少，另一方面地方政府有意识的半饥饿供应，如此可抬高地价、出让金，弥补公益用地上的钱，于是造成地价高，房价高，水涨船高，高到大家买不起房子的地步。

　　我有一个统计数字，2003-2012年，国土资源部有统计数的8年内，工矿用地全国平均出让的单价，一亩地是9万7，工业量有101万顷土地，占国有建设用地供应总量43%。每年国家下达的建设用地指标43%在工业用地上，因为地价便宜。住宅用地的单价是56万，是工业用地的6倍，占国有建设用地供应总量17.2%。在住宅用地中，普通商品房用地价格更高，每亩62万，供应量更少，只有17.8%。这样的土地市场，因为政府过度干预，贱卖工业用地，贵卖住宅用地，资源误配，工业用地土地分配的土地资源过多，住房用地资源少，造成房价高涨的根本性原因。

　　为了落实十七大市场化建设的要求，为了保证人口的城镇化，为了保证房地产价格能够降下来，这个制度必须改革。改革的办法：第一，完善集体土地产权制度。现在有些同志提出要提高土地国有化，土地私有化，这两条都走不通。土地全部国有化，农民不答应；私有化共产党不答应。好的出路就是土地公有私用，是各方都能接受的出路。但要做到完善改革，需要做到平等保护集体土地产权：一是要删除《宪法》第10条：“城市土地属于国家所有”。城市土地可以国有也可以集体所有，城市可以建设在国有土地上也可以建设在集体土地上，为什么不行？让集体土地能够城市建设。二是修改《土地管理法》43、63条，《物权法》135条，“赋予集体土地设定和处分使用权的权利，允许集体土地建设用地使用权接受城乡规划指导和土地用途分区的规则限制的前提下，自主平等的进入土地市场”。三是修改《土地管理法》62、63条和《物权法》153条，要赋予农村宅基地使用权人自主处分和宅基地使用权的权利。所以产权制度要做这三个改革。

　　第二，要制定集体土地入市的规则。《城市房地产土地管理法》要改，改成“房地产土地管理法”，把“城市”两个字去掉，使法扩大到适用于集体土地。还要去掉撤销限制集体土地优势的三道门槛：一是要合法批准集体建设用地，集体建设用地才能落实。合法批准的集体建设用地有多少？浙江做了一个调查，只占集体建设用地的2.6%，2.6%的集体建设用地允许落实等于不让落实，这道门槛应该去掉。二是城市建设规划区内的集体土地不能入市，征用以后才能搞圈内建设，圈外的可以，但圈外的集体建设用地可以用多少？没有多少。这样集体所有也不能入市。三是集体土地不能进入房地产市场，房地产价格降不下来，人口城镇化实现不了，这应该去掉。只有允许集体土地全面落实，在规划指导下，才能够形成建设城乡统一的土地市场。

　　第三，加强集体土地入市的规划管理和税收管理。集体土地入市不应该是自由市场，要加强入市的规划管理和税收管理，加强规划管理不能用现在的规划去管，现在是指标控制的规划，而到乡镇根本没有指标，也就不能促使。所以规划要改成公众参与式的规划。而什么是公众参与式的规划，今天没有什么时间谈，以后有机会再谈。加强税收管理，集体土地入市应该缴纳与国有土地同等的税收，以税收作为调控集体土地入市的主要手段，有契税、经营税。如果是城市的经营建设，应该交城市维护建设费。假如是占用耕地，应该交耕地占有税，通过税收管理集体土地入市。

　　第四，改革财税制度，建立一个给地方事权相匹配的地税体系。

　　要实现以上改革，建设城乡统一最大的阻力是集体土地入市，市场一建设，出让金少了。现在地方政府出让金到什么程度？除了城市建设、水利建设、教育基金以外，还有地方上欠的10万亿的地方债里，其中有25000亿用出让金还，没有出让金还，地方政府垮台，银行破产，这是最大的一个障碍。所以能够建设城乡土地，必须进行财税改革，使地方上有一个稳定收入的、跟事权相分配的地税体系，如此我们的土地制度才改得动。我就说这些，谢谢！

　　主持人：感谢郑振源，85岁高龄头脑还这么清晰，证明政府官员头脑都是很清楚的，只要一退下来都讲真话。

　　郑振源：政府官员在那个位置必须这样做，现在的制度规定他必须这样做。

　　主持人：感谢！

　　郑振源：周永康当部长时天天讲保护耕地，一到市场去他就要讲“开发区”。

　　主持人：再次感谢郑老！下面有请陶然教授做点评，大家欢迎！

　　陶然：我简单说几句，先做一个判断，现在不赶快动，一两年内，中国房地产泡沫随时崩盘，会有很大问题。现在看地方政府做的工作，基本上从沿海地区开始，90年代末，各个地方乡镇企业、国有企业跨后，地方政府开始招商引资。大家可以看出过程中地方政府通过低价征地，以更低的价格将绝大部分工业用地出让出去，低价征地要先花钱，土地还要进行所谓的三通一平、七通一平、十通一平，这些基础设施要花钱。地方政府把土地出让出去的价格，基本完全无法覆盖征地和基础设施建设成本。

　　地方政府做这个事情，怎么样把钱捞回来？一是企业给地方交一些增值税，30%多一点能到地方。这部分钱基本捞不回来他前面借的钱，主要是通过制造业的发展带动本地服务业的发展，否则很难有就业、有税收一系列的东西，就不会对服务业需求。而服务业给地方政府交的营业税和商业、住宅业用地出让金，这个循环一定要先借钱，把商业、服务业、住宅业拉动起来，最后通过商租出让金还这比贷款。而且增值税对地方政府来说是预算内，主要用来吃饭。包括给公立学校、公立医院的老师、医生吃饭，搞建设完全靠预算外。这个模式给地方政府，地方政府给制造业优惠条件，包括企业廉价的劳动力，放松劳动管制和环境管制，给企业降低成本，但成本由全社会来承担，比如劳工没有保险，缺乏劳动的安全，环境随便污染，失地农民补偿比较低，以全社会为代价满足地方政府税收的需求，再配合中国人民币汇率压低，中国产品在国际市场上非常强大。这个模式从2008—2012年带动了中国经济的高速增长。这轮经济的高速增长有两个轮子：一个是外贸出口，出口导向型的外贸；二是房地产，地方政府通过垄断，限量供应商住用地，看到中国制造业的用地是全国性买方市场，房地产用地是每个城市卖市场，一个土地不卖，通过饥饿疗法，北京市非常拥挤，但朝阳、海淀区大量的土地就是不卖，因为过快的卖，对产品最大化来说不划算，一定要使用饥饿疗法。这个模式在2008—2012年间带来非常大的增长，但也带来很大的问题环境和污染，与一定程度的房地产泡沫，高速增长，税收非常强盛。

　　2009年因为国际经济危机后，中国政府采取了非常不当的财政信贷刺激政策，而且当时说得很清楚，很多报纸讲一定要避免日本房地产泡沫崩盘的困局，但我们做得比日本还要糟糕。日本房地产之所以形成泡沫化，是日元在80年代一直被压低，跟中国一样，为了促进出口，为什么促进出口？是因为我们开发区不断再建，于是借钱，而钱还不掉，中央政府也因为能从制造业的发展里拿到增值税75%，希望搞上去，所以中央和地方合力把人民币汇率升值，所以中国外汇储备不断增加，2005年人民币汇率被迫不断升值，其实应该早升，否则外汇储备积累就不会到3万亿、到现在的情况，到美国随便做一个量化宽松，你挣了啥，污染，矛盾都留在国内，挣的钱归美国，你的钱被稀释掉。这里面有经济学逻辑，中央和地方在过程里能够获得财政收益最大化。1988年，日元在美国压迫下，不得不一年内升值100%，这是向正确方向的举动，因为贸易顺差非常大，对日本也是不利的，有利于出口，但不利于进口，包括日本的进口产品贵很多。日元升值100%以后，日本经济马上面临紧期，日本跟中国一样，正好在这一段时期政府财政和银行里的金融资源非常丰富，所以政府慌不择路，害怕经济不稳定，大规模采取财政和信贷刺激政策。这时是改革最好的时候，应该推动国内垄断部门的改革，让经济里的流动性进到这些部门里。因为这时出口一旦被压制后，产能明显过剩，再释放出大量的货币，财政的信贷刺激一定会导致钱涌到房地产部门，形成严重的泡沫化。中国跟日本情况完全一样，当时政府说沉着分析、冷静应对，结果做出了超出日本的政策(现场笑)。中国房地产在各县城市严重泡沫化，2009—2010年时期跟日本一模一样，比日本更糟的是日元升值了100%，人民币升值了20%-30%，所以日本制造企业基本外迁到东南亚，中国2009年很多企业内迁，中西部大量建开发区，很多企业没有外迁，迁到内地地区。2009年以后不可能保持高速增长，制造业产能已经过剩的情况下，中国内地地区和沿海欠发达地区大规模建设工业开发区，表面上看是一个疯狂的举动，因为产能已经过剩，还建开发区，怎会有企业过来？最后证明也是这样的。

　　但为何还要建？两个原因：一是房地产泡沫化。因为房地产泡沫化，一线城市限购限贷后，很多地产商和炒房者跑到二、三线城市，这些城市的房地产业确实有增长，除了二、三线，四、五线城市的房价在一两年内涨了100—200左右，给地方政府一个幻觉：房地产市场非常好，以后没问题，可以大规模搞建设，所以他们建新城区。二是反正是中央要大家刺激内需，钱都从国有银行里借，低息贷款，谁不借谁是傻瓜，借以后还不了，中央银行不可能看他倒闭，所以没关系。房地产泡沫造成的财政幻觉和国有银行贷款造成的道德风险导致2010年地方政府债务翻了一倍，从5万亿到10万亿。但这些投资基本都是无效的。而且无效投资为两个，房地产上升后，很多二、三线城市盖大量的楼，大家觉得反正没有投资机会，就去买楼，刺激房地产商再盖，根本吸收不了，很多已经卖了，很多人买了，还有很多仍在建，这以后一定是大规模的浪费。房地产市场预期一旦改变，房子抛都抛不掉。

　　现在的局面是地方政府不断通过投融资平台借钱，中央发现不行，赶快控制，地方政府跟投资公司合作，再去借钱，风险越来高度，利息越高，是一个逆向选择问题。还有很多房地产商因为资金链短缺也去高价借钱，搞房地产，大家想撑过这个时间，哪天房地产价再起来。但北京的房价过去十年涨了7-8倍，大部分城市涨了3—4倍，这一定会崩，只是时间问题，只是爆炸式的崩还是不要糟糕崩的问题。中央发现这个问题，要求控制各融资平台，下一步地方政府反映，如果都借不来钱后，商住用地在限量供应，想把价格搞高一点，如果没有钱还债，就会加快。不过房地产商手上还有很多平台，只要某些事件一出现，开始抛的话，越来越多的城市就会开始。房地产市场跟股票市场不一样，股票市场会跌停、放血，房地产市场崩根本没有人敢接，会跌得非常惨。这是未来中国两三年要面临的情况。

　　如果发生这样的事情，很难保证中国不发生社会动乱，有三类：一类是2亿农民工里1亿是80后，没有种过地，不会回家。二是几千万失地农民，这些农民跟政府闹，大部分有工作，没工作的肯定找政府，因为地被你拿走了。三类是大学毕业生，每年六、七百万，没有很好就业，有些人现在刚刚毕业没有找到工作，在啃老，但不可能永远啃下去，想找工作，如果发现连工作的机会都没有，事情会非常麻烦。所以改革迫在眉睫，要改的话，都不见得能缓解。比如我们要进行土地制度改革，黄老师、郑老师说到入市，二、三线城市，一入市房地产市场马上就崩溃了，在一线城市赶快做，把整个预期消掉，然后拉动入市，逐渐把增长拉回来一点，房子先盖起来的就盖出租房，不能是商品房，如果盖商品房，会给房地产市场形成很大的冲击，盖出租房，告诉大家十年以后可以买。先给2亿农民工解决出租房问题，十年以后可以买下来，让夫妻和子女可以团聚在城市里，孩子可以上公立学校，这本身可以拉动增长，因为有需求。盖房子是最简单的事情，去深圳看农民盖的小产房非常结实，房地产成为中国所有人的痛，说明是很糟糕的局面，改革一定要进行，如果不进行，这个局面会急转直下，全世界没有不破的房地产泡沫，未来经济肯定会非常困难，只不过差别是比较困难还是非常困难。非常困难，局面就很不好说了。

　　这个改革就我个人判断，未来两三年很难实现，因为地方政府会坚决反对。改革的顺序也很重要，政府一般会做那些比较容易改的改，比如资本账户自由化，金融自由化是利率有所提高，利差缩小，这实际都是加速中国走向金融危机的措施。地方政府欠了很多债，低效率的投资很多，把金融系统放开，里面的钱并不会冲到有回报的部门，因为行业里所有的垄断，除垄断行业以外还有电信、石油、医疗行业，这些行业若不放开，单放开金融体制只会导致这些钱进一步冲到没有回报的部门，很多部门是借债还债，把利息搞高。因为原来利率很低，利率高后，地方政府债务、央企的债务，2009-2013年做成无效投资，债务马上会显性化，马上会变成银行的大量贷款。资本账户更危险，开始做一些，把钱转出去，提供方式。现在改革的顺序很重要，80年代在搞，现在还在搞这样的事，恰恰在做相反的事。如果按这个方法改，很快就会完了，这样的局面正在出现。一两年前我说这样的事没人相信我，现在很多人很悲观，但还没有看到政府大规模改的决心。还有户籍制度改革，户籍制度光改没有用，如果不把土地制度放开使房价慢慢降下来，改户籍制度根本改变不了。现在真不是说要慢慢来的问题，而是不改就可能危及到一些问题。我就讲这些，谢谢！

　　主持人：陶然老师讲得特别紧迫，他讲的紧迫感一点不虚，我做一个印证。我从宜春回来，市里小区的房子只有1/5的住户，还在盖房，盖什么房？把农民四合院利用，盖房，逼农民往楼房里住。为了卖他的房产，把农民的房子拿掉，结果农民本身可以在四合院种点菜，住在楼房里没钱买菜了。好像北京比较坚挺，每个房子入住率比较高一点，但下面的城市很麻烦，这是第一个问题。第二，最近股票大跌，是否跟你说的危机判断有关系，“春江水暖鸭先知”，出现危机了，国际资本先跑，所以这次跌不是正常的跌，习总书记刚访问美国股票就跌了，这是什么意思？(现场笑)三年前我在微博上写：坚决长期全面看空中国股市。陶然还说到如果中国出现房地产暴跌，中国社会一定范围的风波很难避免。我们这些人都怕剧烈的改变，所以陶老师说现在适当的释放农村土地市场。还谈到一点，政府被绑架银行被绑架，现在房价这么高，很多都是贷款贷还的，3万块钱贷了300万买房子，放跌到2万，不要了，也不还贷了，退你了。银行拿一套、两套房子可以处置，但若拿100万套房子怎么处置？银行还要成立一个物业公司自己管房子？如此麻烦就大了，于是整个恶性循环全来了，风险很大。还有一个问题，最近讨论宪政问题，大家以为是意识形态问题，不仅仅是意识形态问题，因为企业家看下面干什么，到现在还说搞不搞宪政，企业家没有信心，走人。我们这些公共知识分子只是在微博上说说而已，资本家直接再见，拜拜，这与股市下跌、资本逃离有很大关系，钱到哪里去了？房价涨不上去，股价也涨不上去，钱去哪里？可能与钱往外流有很大关系。

　　通过今天晚上主讲嘉宾和各位老师的点评，对这个问题有一个比较清醒的认识，希望领导们有更清醒的认识，谢谢大家！