对于北京的老百姓来说，2003年注定是不平凡的一年。这一年，虽然经历了ＳＡＲＳ带来的一段时期的楼市低迷，但好在这一“买房的冬天”并不长，更引发了包括开发商和购房者在内的所有人对低密度健康住宅的渴望，居住观念的转变令京城房地产项目的品质迅速提升；之后，一系列维护购房者权益、规避信贷风险的政策法规陆续出台；八通线、五环路等交通设施开通、经济适用房的供应量加大、廉租房制度的实行、二手房市场的活力初现……让越来越多的普通百姓实现着或正在实现着安居美梦。

　　北京市政府新闻办公室联合市统计局发布的数据显示：2003年北京完成房地产投资1200多亿元，比上年增长21．5％，商品房价格每平方米平均5700余元，与上年基本持平，而住宅价格则略有下降。

　　中低价房

　　普通百姓安居乐业

　　经济适用房供量大品质高

　　截至2003年11月底，北京市经济适用住房累计开复工面积达到772万平方米，与去年同比增长17．3％；新开工面积318．74万平方米，与去年同比增长7．3％；完成投资72亿元，预、销售面积为261．43万平方米。将近20个新开盘的经济适用房项目，成为经济适用房五年来放量最大的一年。

　　经济适用房成为2003年最耀眼的明星。北京几乎每月都有新经济适用房楼盘推出，经济适用房的选址遍布城郊，2003年的经济适用房不仅放量“井喷”，在品质上也有飞跃。经济适用房在健康设计、提升住房质量上大做文章：三环新城申请“健康住宅项目”试点，明厨、明卫的户型设计使人感受人性化；翠谷玉景请来德国设计师进行建筑设计；为避免购房人排号之苦，朝阳新城采用了网上登记，并采用品牌物业管理。

　　市建委有关负责人表示，今后每年经济适用房的供应量将会被限制在300万平方米以内，且要建在四环以外，进行成片的大规模开发。并且从2004年起，将通过招投标方式择优确定经济适用房建设的项目法人。

　　廉租房租金补贴标准提高

　　据市国土资源和房屋管理局、市民政局、市财政局联合发布的《关于对我市部分廉租住房政策进行调整的通知》，从2004年1月1日起，城八区廉租住房的配租租金补贴标准由每月每平方米25元提高到27元或30元。新政策对租金补贴还贷购房政策也进行了调整。调整后，租金补贴还贷购房的补贴为2人户从原来的10万元增加为13万元；3人户的补贴从原来的15万元增加到16万元；而4人以上户则从原来20万元的标准降低到18万元。

　　二手房大量上市

　　去年，二手房市场交易量由2002年的10000套上升到21000套，政策壁垒消除，金融服务改善，消费心理日趋成熟。年初有关部门出台了一系列已购公房上市的优惠政策，例如《关于开发直管公有住房使用权交易试点工作的通知》颁布之后，明确了自主交易的原则、最大限度地保护买卖双方的利益，同时也在相关税费的收取方面给予了更多、更大的优惠政策；10月1日央产房解禁，进一步推动了已购公房交易市场的繁荣；各大银行纷纷与中介公司合作，促成转按揭业务落地，使得大批按揭中的二手商品房迅速涌入二手房市场。与此同时，二手经济适用房交易放量，为北京二级市场带来了新的房源品种。由于房源的大量增加，使得原本二手房市场供不应求的局面得到缓解。

　　房产新规

　　维持市场健康发展

　　物业管理开始走向规范化

　　于2003年9月1日正式实施的《物业管理条例》明确了业主的地位。规定业主是物业的所有者，一切物业管理权属于业主大会，业主委员会是业主大会的执行机构，物业管理企业由业主大会选聘、解聘，保护了业主实体权利。明确了业主的所有权、成员权、表决权、参与小区物业管理的民主管理权利，并从严格物业管理企业资质、禁止擅自转让服务职能、专项维修基金应当专款专用等方面限制了物业管理企业的行为。

　　《司法解释》明确索赔原则

　　最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》于2003年6月1日起实施。此解释明确了双倍赔偿原则。规定在商品房买卖纠纷案件中，因出卖人的欺诈行为而造成损失的，买受人有权在要求与开发商解除合同，要求开发商返还购房款及利息、赔偿损失的基础上，另行要求出卖人承担已付购房款不超过一倍的赔偿责任。

　　按套内面积计价减少纠纷

　　2003年12月1日起实施的《北京市城市房地产转让管理办法》中明确规定，预售商品住宅，应当按照套内建筑面积计价。此办法将在一定程度上减少面积纠纷，有助于维护购房者自身的权益。

　　强制拆迁前要先听证

　　建设部出台的《城市房屋拆迁行政裁决规程》和《城市房屋拆迁评估指导意见》保护了被拆迁人的合法权益。规定了自建房面积可以申请规划部门确认、强制拆迁前要先听证、强制拆迁时要公证等，并要求房屋拆迁管理部门实施强制拆迁前，要提前15日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁人自行搬迁。

　　注重环境

　　买房人置业观转变

　　健康住宅日益受宠

　　2003年的一场非典，使开发商开始调整产品结构，大量开发相对低密度的板楼、多层楼等，并在设计中更加注重空气质量、社区环境、环保绿化、园林景观、社区配套等因素，郊区低密度住宅渐热，从而推动了北京住宅品质的提高。同时，一部分住户从城里的塔楼搬出，出现了以品质升级为目的的二次置业高潮；购房人也开始愈发关注房屋布局的健康状况，健康住宅的概念深入人心，更多的购房人也开始把房屋的健康指数作为购买决策的重要因素之一。

　　郊区住宅吸引工薪族

　　2003年，随着京承高速、五环路、八通线的全线通车，使其沿线楼盘越来越吸引购房人的眼球。据了解，自五环路开工建设以来，10个边缘集团和北京经济技术开发区以及沿线的土地级别和基准地价普遍提升了1至2个等级，其楼盘价格每平方米也大体上升了300元左右。尽管五环路周边小区通往市区的交通路线还很难满足人们利用公交出行的需求，但仍使广大的购房人有了更多符合他们经济承受能力价位的楼盘进行选择，更不用说郊区优于城区的自然环境了。离城区较远、交通便捷、配套设施较为成熟的郊区项目成为工薪阶层的首选。

　　利好政策

　　激发百姓买房热情

　　产权人有权出售已购公房

　　2003年1月1日起执行的《关于开发直管公有住房使用权交易试点工作的通知》明确了自主交易原则。即已购公有住房产权人有权自主决定是否出售已购公房，不受任何单位或个人的限制。但法律、法规规定不得出售以及产权人与原产权单位签订的《公有住房买卖合同》中有特殊约定的除外（住满五年的约定不在此限）。

　　提高个人住房按揭贷款门槛

　　2003年6月5日起执行的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，一是提高了个人住房按揭贷款的门槛。规定购房人只有在购买主体结构已封顶住房时才能向银行等金融机构申请个人住房贷款，对于高层住宅，只有在其主体工程完成三分之二之后，购房人才可向商业银行申请个人住房按揭贷款；同时，对购买第二套以上（含第二套）住房的利率可以按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率进行调整，而不再执行个人住房按揭贷款的优惠利率；二是限制了高档商品房和商用房消费。规定银行等金融机构重点支持中低收入家庭购买住房的需要，限制大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目的贷款，对于购买上述高档商品房或者第二套住房的购房人应相应提高首付款比例。

　　央产房上市刺激二手房市场

　　国务院机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局发布了《关于印发中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法的通知》，决定中央在京国家机关已购公有住房自2003年10月1日起可以进入二级市场，进行公开交易，并明确了自主交易原则。据国务院机关事务管理局央产房交易办公室有关人士透露，现在已有400多套央产房进入市场。目前的主要工作就是建立健全央产房档案系统，系统健全后就可以使更多的央产房进入交易市场。预计今年5月份，央产房将会出现交易高潮。未来央产房交易要与北京房地产的二级市场逐步融合，并将完全进入二级市场，届时，央产房交易管理将完全是市场化行为，买卖双方则可以在央产房交易办公室或者北京的二级市场进行交易，不再需要指定交易。

　　外地人买房不用再审批

　　《北京市城市房地产转让管理办法》明确规定，房地产受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，国家和市人民政府另有规定的除外。这就从根本上打破了1988年《北京市房屋买卖管理暂行规定》对房地产受让人户口身份的限制，使外籍人、外省市人、本市农民以及军人在受让房地产方面享有同等的法律地位。自2003年12月1日起，外省市个人在京购买商品房不再办理审批手续，也不再缴纳手续费，只要持合法、有效的身份证件，就可以直接购买商品房。（记者叶晴）

　　相关专题：2004北京“两会”