《瞭望东方周刊》记者冯瑛冰、孙晓胜／北京报道

　　面积仅1.09平方公里的北京前门地区，承载着近5万人口，6700多户人家。

　　这个最接近首都心脏的地区被认为是北京市人口密度最大的地方。《瞭望东方周刊》前去采访的过程中本来是驾车前往，但一路上都是拥挤狭窄的胡同和破败的大杂院，车几

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乎没法穿行，只好弃车步行。

　　《瞭望东方周刊》在前门地区采访时，居民都热情邀请记者到屋里看看。冰窖胡同7号刘春兰家房子很小，进不了几个人，她快步走到前面，撩起门帘让记者看个清楚。

　　在说到现在的处境时，刘春兰的神情透露出一些尴尬、一些无奈——显然她不希望将自己的窘境赤裸裸地暴露在所有人面前，但她又期待着每个来访者，不管是政府官员还是媒体记者，在了解她的难处后，能对她有所帮助。

　　不知是不是出于同样的原因，刘春兰的丈夫没在家，他选择了回避。

　　后营胡同9号王文彦家虽然只有6平方米，但并不是想像中的那样拥挤。“螺蛳壳里做道场”，看得出，主人用尽心机将一切布置得井井有条，每一件家具、物品都经过准确的计算，都有它最合适的位置。“张大民”们就是这样用自己的生存智慧来尽力改善并不如意的居住环境。

　　目前，北京市旧城区的危旧房改造已进入最艰难阶段。今年全市危改小区回迁工程建筑面积89万平方米。预计全市计划拆除房屋245万平方米，其中危房84万平方米。但开发商却被拒绝承担这项工作。

　　6平米危房搭上下铺，上一趟厕所走几百米

　　《瞭望东方周刊》在采访中发现，许多处于历史文化保护区内的居民居住条件极为恶劣，老百姓急切盼望政府早日推行优惠的危改政策，帮助改善住房条件。

　　前门社区居委会主任王凤英告诉记者，前门地区虽然与天安门广场隔街相望，但这里绝大多数市民却处在“水深火热”之中:住房面积小，居住环境差，房屋严重老化，各种隐患重重。

　　在刘春兰家，记者见到，9平方米大的低矮简易房中，一张双人床占去了将近一半的面积。另有一张旧桌子、几样简单的家具，屋里站两个人就转不开身了。

　　女主人刘春兰告诉记者，全家3口人，只有一张床。每天晚上，她和15岁的女儿睡在屋里，丈夫只能蜷身睡在屋外用铁皮搭的简易窝棚中。

　　记者看到，仅能容身的铁皮房中没地方生炉子，不知呜呜的寒风中，有病在身的男主人怎么过冬。

　　王文彦家有4口人，住房面积却只有6平方米，不得已在屋里搭起上下铺。夫妻俩睡在用块床板搭成的离地仅数寸的下铺，27岁的儿子住上铺，80多岁的老父亲栖身在原来院里厕所改成的一间小屋中。

　　王凤英告诉记者，1.09平方公里的前门地区，现有居民约2万户，近5万人，人均居住面积不足3平方米。“带你们看的这几户还不算是最差的，有些住户的房子外人根本进不去，只有他们自己知道怎么插脚钻进去。”

　　“一到汛期就紧张，房屋破旧心发慌。大雨来了要遭殃，锅碗瓢盆全用上。电线老化常打火，年年都把雨火防。”前门地区老百姓中流传的这句顺口溜，是这一地区居民居住环境的真实写照。

　　极度恶劣的居住环境，给这里居民生活带来诸多不便。王凤英居住的布巷子胡同，共有573户，327人，只有3个女厕所、2个男厕所。由于坑少人多，年轻人经常把给老年人备用的坐坑也当成蹲坑使用，造成老年人因等不及而尿裤子。

　　南布巷子住着1000多人，只有1个男厕所，上一趟厕所就得走几百米，上了岁数的男性，由于走得慢，等走到厕所了也尿完了。有的老人索性找个旮旯就尿，碰到人只好说:“没有办法，要不就尿裤子了。”

　　据王凤英介绍，前门地区的房屋建筑主要由大杂院、店铺、破旧平房构成。目前这一地区75%的房屋已经远远超过50年的使用寿命，有58%的直管公房和80%的私房都属于严重破损的危险房屋。

　　2003年汛期，小江胡同35号院的一个房子后山墙下沉，出现巨大裂缝;布巷子47号院一住户的大半个房顶坍塌，幸亏当时屋里没有人，否则不堪设想。

　　许多居民都心有余悸地说，他们现在的处境是“夏天脚下一盆水，冬天头顶一团火”。这里许多的木质楼院、大杂院都是重点防火对象。一旦发生火灾，就会“火烧连营”。由于胡同狭窄，发生火灾消防车都开不进来;即使进来了，水管水压低、水流细，根本无法使用。

　　2002年新潮胡同7号院曾因院内电线老化，半夜引起火灾，胡同狭窄拥堵，消防车无法进入，只能眼睁睁地看着烧死人的惨剧发生。

　　北京市市长王歧山说：“危改不单纯是居民生活改善的问题，而是人命关天的大事。”

　　“没想到距天安门这么近还有这么破烂的房子”

　　居住困难是一个方面，另外，前门地区低矮破旧的形象一直没有得到改善，也已经大大影响到北京的整体形象。

　　街道居委会的干部告诉记者，经常看到一些外国记者频繁来往穿梭于此，四处寻找新闻，作为贬低首都形象的依据。不少外地来京的旅游者看到后也惊呼:“真没想到在距离天安门广场这么近的地方还有这么破烂不堪的房子，太不可思议了。”

　　前门地区仅是北京市众多要求危改地区中的一个代表。据北京市政府相关部门统计，北京市现有严重破坏和危险房333万平方米，约有17万户居民居住在危房里。其中东城、西城、崇文、宣武四区危房面积为265万平方米，涉及居民13万户，占全市总量的80%。

　　《瞭望东方周刊》从北京市信访部门获悉，2003年下半年以来，信访部门陆续接到大量民众对保护古都风貌和暂停部分地区危改项目的反映，多数民众对此表示理解，但希望政府尽快拿出更好的办法，既保护古都风貌，又改善居民居住条件。

　　截至2003年11月底，东城区共有1570户居民通过区长信箱、便民电话、来信来访等形式，就文物保护区内旧城改造和房屋修缮问题提出意见和建议，其中有1348户文保区内居民迫切希望政府想办法解决他们的住房困难，有222户居民对住房条件改善的具体措施最为关心。

　　西城区目前还有6.5万户居民住在危改区，3万户住在文保区，大多数居民希望加快危旧房改造。

　　而在崇文区和宣武区，近期群众来电来访中反映危改问题的比例也居高不下，崇文区约占到30%-40%，宣武区占到70%-80%。

　　居民既盼又怕

　　《瞭望东方周刊》在北京崇文区前门地区走访一些居民时，大家反映，现在住在破旧危房中的老百姓普遍存在两种心态，一是盼危改，二是怕危改。

　　记者问冰窑胡同7号的刘春兰想不想危改，41岁的刘春兰眼里流露出既盼又忧的神情。她丈夫因病失业多年没有收入，自己下岗吃低保，平时在家门口给人理理发，也赚不了几个钱，家中没有什么积蓄，根本就无钱危改。

　　前门社区居委会主任王凤英说，根据他们所掌握的情况，全区2万户近5万人中，大约有80%的居民急切盼望早日危改，而这80%中又有约一半的人因生活窘迫怕危改。

　　前门地区的街道组织曾对地区内2000户居民进行了一次民意调查，85%的家庭认为买房金额不能超过5万元，否则难以承受。

　　据了解，这一地区特困群众多，经济比较困难的家庭多。许多家庭都是吃低保，住房面积又小，即使拆迁，给的补偿款不会太多，买不了房子。

　　有居民算了一笔账:如一家3口住12平方米，按照近年的拆迁政策，货币补偿最多给12万-14万元，这点钱在四环以内连一居室都买不到;如果要回迁，要买50平方米左右的一居室，也得再拿6万-7万元，这对许多特困家庭来说是难上加难。

　　有部分残疾人担心，搬迁后经济来源无保障。现在住得虽然小一点，破一点，但可以靠开小卖部、做小生意维持家中的生活。如果拆迁后住上楼房，就没这个条件了，家中的经济将更加困难。

　　前门地区的百姓大都是老住户，对前门有着很深的感情。许多居民担心外迁后子女上学不方便，没有多余的钱交赞助费;另外还怕迁到远郊县给子女就业造成影响。

　　政府左右为难

　　而对于作为危改政策的制定者和执行者的北京市政府部门而言，面对危改难题却是左右为难。

　　据北京市危旧房改造领导小组办公室危改处处长李西燕介绍，“这里面有如何处理保护与发展的关系问题。目前，对危旧房改造与保护古都风貌之间关系的争论很多，其实质是对旧城保护与发展关系的争论。”

　　旧城的更新改造是一个自然过程，传统建筑多为砖木结构，承重木结构使用周期有限，使用一定时期后必须翻修。对于危旧房来说，翻修成本不仅高，而且无法解决人口密度大、住房拥挤的问题。

　　同时，按照旧城保护和文物保护的要求，城市中心区规划控制十分严格。一方面项目实施单位要求突破原控规，调整规划方案，提高容积率，以利平衡资金;另一方面，规划部门严格按照控规论证调整程序审定方案，这就造成危改项目论证时间过长，影响启动时间。部分危改项目由于资金平衡困难而无法启动。

　　另外，危旧房改造运行机制尚需完善。目前，政府监管力度不够。一些危改项目长期立而不建，导致了国有土地收益的流失和开发成本增加。近几年在大规模市政改造过程中，有些开发单位代政府进行了沿线拆迁、建设工作，投入了大量资金，客观造成了政府欠账较多，无法对项目进行清理、整顿。危改前期审批流程也需要研究。

　　真要进行动迁，也存在较大阻力。民众对拆迁期望值过高，致使拆迁进度缓慢。而政策调整造成前后货币安置不统一，使动迁难度增大。此外，户籍管理上存在的空挂户问题也增加了拆迁成本。

　　适合危改区居民需要的外迁房源也不足。一是经济适用房紧缺。二是二手房市场不活，成交量偏低。三是北京市公房使用权市场也亟待激活。

　　南池子模式

　　北京市亟待改造的危改片主要集中在东城、西城、崇文、宣武四个区。目前各方讨论、争论的焦点主要是:危改到底应该怎么改？由谁来改？改成什么样？如何真正做到既充分改善民众的居住条件，又保护古都的历史文化风貌？

　　讨论中，已经完成的南池子历史文化保护区修缮改建项目，成为多方面研究、剖析的一个典型案例。

　　2000年底，北京在深入调查和广泛论证的基础上，决定将南池子历史文化保护区修缮改建作为全市的试点工程。据了解，修缮改建之前，这一地区存在老城区共有的人口密度大、居住条件差、市政基础设施不完善等问题。当时居民户均建筑面积为26.84平方米;直管公房居民的户均居住水平最低，只有户均18.73平方米;整个试点区只有5个公厕。

　　改建后，居民的居住水平有了较大幅度提高。回迁安置居民住宅一居室为45平方米、两居室为60平方米、三居室为75平方米，户均面积达到69平方米，实现了一户一厨一厕。

　　同时，定向安置到芍药居经济适用房的居民户均面积达到82平方米，货币安置居民户均补偿为29.5万元。原地回迁的居民购房平均每平方米为4500元，定向安置在芍药居小区经济适用房的居民实际承担的房价为每平方米1500元，大多数居民表示能够承受。

　　南池子改造项目也得了一些文物专家的肯定。两院院士、著名城市规划专家周干峙认为，从现场的实际情况看这次试点是成功的，当初确定的规划原则和风貌特点都得到了较好地体现，有些地方比当初规划做得还好一点。

　　危房改造不能由开发商承担

　　陈平说，通过南池子危改的曲曲折折，得出一个重要的经验教训，那就是，危旧房改造工作必须由政府组织实施，而不能由开发商承担。

　　他说，在开发行为中，开发商关心的是企业利益最大化，从而引发企业利益与民众利益之间的矛盾冲突。同时，开发商也不会承担历史文化保护的责任。

　　由于市场经济的趋利性，导致项目一旦列入年度改造计划，开发商就会千方百计要求规划部门突破控规，提高容积率。这曾让政府吃够了苦头。

　　据悉，北京市委常委会近期讨论《关于加强北京旧城保护和改善居民住房工作有关问题的通知》，决定对原来的危改思路进行调整:今后实施危改不再以开发商和市场为中心，而是以政府为主导，同时，改变片面依靠提高容积率进行资金平衡的方法，建立政府补贴、居民出资、市场融资等多渠道筹措机制。

　　陈平称，政府在组织实施危改工作中，要把历史文化保护、改善城市面貌和解决群众住房与生存困难紧密结合起来，“既要对群众负责，也要对历史负责，要有必要的资金投入。这是政府的责任”。

　　另外，还要善于引导拆迁居民改变“拆迁、拆迁，一步登天”的过高期望值。从由开发商出钱拆迁安置到居民自己出钱参与危改安置，是一次重大的转变。民众的思想观念不转变，没有民众的参与，危改就无法推进。

　　针对当前北京危改工作中存在的困难和争议，北京市一些人大代表和政协委员认为，北京危改改到现在，已经进入最艰难的阶段。对于现有的危改片不管是原样保护，还是重新规划建设，都应该“先把危房中的老百姓救出来”，“破坏古都风貌是历史罪人，但不能让危房中的群众受历史的罪”。

　　北京市政协委员、林达集团董事长李晓林说:“保护古都风貌很重要，但救老百姓于‘水深火热’之中更重要。”-

　　用“土改”的办法搞危改

　　北京市东城区区委书记陈平介绍，政府部门在南池子历史文化保护区修缮改建试点工程具体实施过程中，用的是“土改”的办法。

　　首先是做好居民利益的平衡。一方面认真考虑绝大多数群众的利益；另一方面切实保证少数困难居民的实际问题，把困难居民安置好。实践证明，把这两方面群众的利益考虑好，就可以实现群众利益的平衡。

　　其次是做好专家意见的平衡。历史文化保护区修缮改建工程受到方方面面的关注，尤其是专家的关注。在实践中体会到，保护区修缮改建必须广泛征求专家意见，特别是在制定规划方案时，必须经过专家的充分论证。

　　再就是做好修缮改建资金保障。在南池子试点过程中，政府部门在严格执行规划、充分体现历史风貌的前提下，通过土地功能调整、居民参与危改加房改、严格控制建设成本、政府投入一部分资金等方式，保障建设资金投入。据初步测算，在3亿元左右的总投资中，政府直接投入为5200万元，基本实现了预期目标。

　　陈平说，南池子项目最重要的一个启示是，在危改过程中，政府部门不能走得太急太快，让老百姓跟不上。要用“土改”的办法来搞危改。

　　所谓“土改”的办法，核心就是两条，一是危改政策要体现群众的愿望，使群众的利益在危改中得到实现;二是工作一定要深入细致扎实，要把群众发动起来，自觉参与到危改中来。

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