上海房地产的百年动荡(上）

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　　“江岸两边一马平川，寂静无声，河渠纵横交错，土地精耕细作，与荷兰几有异曲同工之妙……时值麦收，人们都忙 碌于收割。当地的植棉十分普遍，是中国商品性棉业生产的最主要地区。”——东印度公司代表林赛在《“阿美士德号”18 32年上海之行纪事》中写道。

　　这片麦地后来被称为“外滩”，一百多年后，外滩身后的这座城市拥有1700万人口，

是中国的商业首都。

　　100多年以来，随着贸易、交通、金融、制造等行业的发展，外国、外地居民大批迁入，上海创造了前所未有的房 地产供求关系。房地产投资、出租、抵押贷款、发行股票、土地招投标等经营方式先后进入上海。上海成为中国现代意义上的 房地产业的发祥地，并走过了萌发、勃兴、挣扎、畸形繁荣的曲折历程。

　　租界肇始

　　清朝末年(1843-1911)

　　“上海等地通商开埠，随着新的土地关系的形成，以及近代产权制度的建立，促使房地产业作为一种新兴产业在那里 迅速崛起。”

　　外滩记者 李扬／报道

　　1843年11月17日，上海正式对外开埠，此时的上海由江苏巡抚辖下的“上海道台”管理。

　　《南京条约》允许外国侨商在通商之地觅地建屋，然而老外习惯了“买地”而不愿意受租期限期。经过两年的谈判， 上海道台与英国领事议定了租界的“根本大法”——“租地章程”，其中最重要的“发明”就是永租制。

　　永租制只许租地人退租，不许原业主收回，租约上写明“永久租用”，在满足清朝皇帝面子的同时，实际上为外人提 供了获得土地永久使用权的依据。

　　早期“租地章程”的内容还包括：土地房屋不得租与华人(华洋分居)，限制永租权转让牟利，不按规定用途建房政 府将收回土地等。上海从此被分为租界、华界两个世界。前者野心勃勃、寻找一切机会扩张，后者以老城厢为中心，艰难地抵 抗着“亘古未有之变”。

　　“江南传统城镇依靠自身的机能也集聚起了大量的城市人口，营造出繁华的商业市面，然而，受诸多因素限制，那时 的房地产买卖与交易零散无序，在众多行业中，房地经营并没有成为一个独立的行业。”马学强博士表示：“上海等地通商开 埠，随着新的土地关系的形成，以及近代产权制度的建立，促使房地产业作为一种新兴产业在那里迅速崛起。”马学强是社科 院历史研究所上海史研究室主任，他是国内最早关注近代土地产权制度的学者之一。

　　1845年英租界只有840亩，1848年便西进到今西藏北路、北至苏州河，面积近三千亩；第二年法租界获得 人民路以北、延安东路以南、西藏南路以东、中山东二路以西的用地近千亩，而且被承诺“倘若地方不够，日后再议别地，随 至随议。”

　　此时上海已经成为全国的外贸中心，出口占全国的一半以上。但是由于租界内缺乏长期居住人口和丰富的工作机会， 稀缺的土地价值尚未被充分认识。

　　1853年的小刀会起义成了房地产业的契机。租界华人从五百骤增至两万，外商趁机建起大量简陋的木板房出租， 仅英租界就有八百幢，据称“利润达到30%以上”。“华洋分居”的禁令就此成了一纸空文。第二年英、美、法领事便删改 了《租地章程》中每家租地不得超过十亩、不得加价转租、不得建房租与华人等限制性条款，房地产业的发展脱离了封建体制 的束缚。在法租界，1853年只有四处中国民房，十年后就有了四百幢新屋。

　　1860年至1862年，太平军三次逼近上海，又对租界房地产起了推动作用。十年战事使不少江南城镇损失一半 以上的人口。士绅望风而逃，有洋枪队保护的上海租界成了避难所。有钱没钱都要求生，大量平民也同时涌入。

　　1863年1月3日《北华捷报》写道：“凡是能够逃难的人都纷纷涌进租界，致使租界成为……巨大的避难所。” 华人一时多达五十万，仅英租界的木板房就盖了八千幢，战争财发得舒舒服服。

　　开埠十几年之后，租界内的地价涨了十几倍。初期每亩土地押租只要银三四十两，到了1849年某法商租地就花了 每亩130两；到1857年，法租界均价涨到每亩642两，又增了四倍；太平军逼近时更不用说。

　　法国驻沪代理领事爱棠感慨：“法租界长期以来不被注意的地皮突然变得身价百倍，所有出卖的地皮都被争相购买” ，“地皮价格抬得很高，最初每亩地卖200两已经被认为很贵了。现在即使卖1200两，买主还是争先恐后。”

　　太平天国之后，租界发生了第一次房地产危机：避难华人如潮退去，总人口从几十万减少到十万，大批房屋空置，许 多投机房地产的人破产。随后是1866年世界金融恐慌，上海亦遭波及，著名的颠地洋行倒闭。1870年代世界经济开始 复苏，苏伊士运河开通、与伦敦间电讯开通等对上海的进出口贸易有很大推动。工业也开始发展，过去的贸易商开始加大直接 投资、设立工厂，工商业繁荣导致租界内外的常住人口增加。

　　租界开始兴建正式的里弄住宅，显示建设者有了长期的打算，房地产市场缓慢复苏。1875年工部局(租界管理机 构)重估地价为平均每亩银1459两，比十年前增长10%；到了1881年，并非租界中心的杨树浦一带每亩由七八十两 涨到二三百两，新闸一带由银百两涨到五百两。

　　据历史记载，上海公共租界1880年人口十一万，1895年增至二十四万，1900年更是增到四十四万。18 98年4月22日的《申报》写道：“英美法三国租界创自道光之季，而房屋则盛于咸丰、同治间。……自是以后，房屋日多 ，昔日之衰草白杨，变成平沙大道，未几而平沙大道之旁即成列肆市集。”至1911年，资本额在十万元以上的工厂企业共 有41家，民族资本经营的工厂达112家。随着沪宁、沪杭铁路相继通车，上海成了全国经济中心。

　　与此同时，辛亥革命成功，一批地方的遗老遗少、豪绅大户相继涌入住进了租界。

　　地产风云人物一

　　哈同

　　欧司·爱·哈同(SilasAaronHardoon，1849-1931年)，英籍犹太人，出生于巴格达一 个小职员的家庭。

　　1873年哈同来到上海，从老沙逊洋行看门人做起，做过鸦片买卖、高利贷业务，后升为地产部经理。

　　1884年中法战争爆发，哈同倾囊而出，低价购入南京东路大量房产。不久战争结束，房产价格大涨。哈同由此发 家。

　　1901年，哈同在南京路开设哈同洋行，注册资本二百万两。在南京路一带低价收买了一百七十余亩土地，成为上 海“地皮大王”。

　　1916年，哈同将南京路一块以一万八干两银子买进的地皮租给永安公司建造百货大楼。到1930年代，哈同拥 有南京路“半条街”，超过沙逊居上海首位。南京路两旁的大楼、里弄以“慈”字命名的都曾是哈同产业。

　　哈同利用政界关系，预知开拓马路、扩大租界及市政建设计划，能够抢先购置好地段的大量土地。他与汇丰银行关系 密切，常年获得低息贷款，还经常以抵押贷款循环获利。

　　他曾花费六十多万两银子用铁黎木铺设南京路(外滩到西藏路)，使得房地产大幅增值。

　　1931年去世时，哈同留下土地400余亩，据英国驻上海领事馆估计，遗产共计400万英镑。

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