外滩画报：地产商冒险

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　　民国初年(1912-1926)

　　到1914年，外国房地产商已有三十家，为外商效力的买办，携巨资来沪定居的地主、官僚、富商纷纷加入。

　　早期上海的房地产业务由贸易洋行兼营，后来才出现了专业的房地产商。不难理解的

是，最早的面孔都是外商。他们 有的靠烟土起家(如老沙逊、怡和、仁记等)，有的凭借管理租界的特权，每有市政建设消息便闻风而动、抢先圈地，由此聚 敛了惊人的财富。

　　房捐和地税是租界财政收入的支柱，一般要占半数甚至七成，所以房地产商成了颇受关照的“财神爷”。上海曾被称 为“冒险家的乐园”，房地产商哈同就是样板。

　　这位1849年出生于巴格达城的犹太人，24岁一人来到上海，先在老沙逊洋行做看门人，后升为高级职员并转到 新沙逊洋行任地产部经理，他还是法租界公董局、公共租界工部局董事。1901年哈同洋行成立，地产占据了南京路“半条 街”。1931年去世时，哈同在上海拥有土地400多亩，动产、不动产约400万英镑。

　　到1914年，外国房地产商已有三十家，金融、建筑、律师、会计师等也多有兼营。过了“见习期”之后，为外商 效力的买办，携巨资来沪定居的地主、官僚、富商纷纷加入房地产市场，华人房地产商大量出现。有的也进了租界当局，买卖 地皮“耳聪目明”起来。

　　经过半个世纪多的建设，租界羽翼渐丰，1915年人口增加到78万。面对“人多地少”，“越界筑路”成了“当 务之急”。公共租界先后扩充三次。1914年，法租界一次扩充一万多亩，总面积近五万亩，98%来自“越界筑路”。上 海是江南水乡，这里的不少马路本来就是河浜。延安东路原为洋泾浜、西藏中路原为泥城河，一一被填上土，成了马路。

　　经过轮番圈地，上海租界总面积达到全国其他23个租界总面积的1.5倍。

　　虽然这些年还是不太平，上海租界却保持了相对的安定，吸引了大量人口和游资。城市建设也有进步。在租界内房屋 建筑日趋现代化的同时，租界外的东区、西北地区和浦东建起了大片厂房，工人们则住在“上无片瓦”的棚户区里。在“老城 厢”南市区，老百姓的居住条件“比上不足，比下有余”，新式房屋也逐渐增多。

　　1920年代，现在的东风饭店、和平饭店、汇丰银行大楼、海关大楼等高楼大厦在外滩拔地而起，精美的花园别墅 也大量增加。

　　金融风潮

　　“黄金十年”(1927-1937)

　　1935年的经济萧条引发了新一轮房地产危机。年关结账时，上海八个房地产大亨相继离沪避债，人称“八仙过海 ”。

　　1927年至1937年，包括“八一三”淞沪抗战，被称为上海史上所谓的“黄金十年”。

　　1927年7月成立的上海特别市政府制订了“大上海建设计划”，这项计划因“八一三”而中止，但是管理机构没 有停止过规范房地产市场的努力，先后颁布的法规、举措有：

　　禁止房东出租时私立名目；颁布土地征收法和《市民租用公地规则》；整理道契(永租土地的官方契据)，停发华商 道契；成立平民住所委员会，建成三处800余间住所；成立土地整理委员会，先后公布《土地法》、《土地法施行法》；改 道契为永租契，统一规定契式、编号；公布不动产抵押注册规则；市中心住宅用地公开招投标……

　　在这个时期，作为对内、对外开放的桥头堡，上海的工商业、邮电交通迅速发展。1931年外商在上海投资额达1 1.1亿美元，占当时外国资本对华投资总额的三分之一以上，由此提升人气、拉动了房地产业的增长。在所谓“黄金十年” 的初期，地价迅速上升。以中百一店基地为例，每亩地价由1927年的银九万两涨到了1933年的十八万两；房地产交易 总额也连创新高，1930年达到0.84亿元，1931年达到创纪录的1.83亿元；公共租界每年新建房屋六千多幢… …

　　如果没有战争会怎样？历史从来不能假设。

　　开埠之初，战争曾促进了租界内房地产业的发展；到了战云密布的1930年代，租界再也不是可以隔岸观火的“世 外桃源”了。

　　1932年“一·二八”战争使上海遭受空前的打击。日军枪炮所及，工厂被毁损超过一半，店铺被毁损七成，房屋 被毁达85%，仅房屋一项就损失2亿银以上。战争造成租界内空置房增加，当年工部局统计：新建房屋少了一半。1932 年全市房地产交易额只有2500万元，只有上年的13%。

　　“屋漏偏逢连夜雨”。接着是全球性的经济危机，加上国内农村经济破产，工商业欲振乏力。还有一个重要因素：1 934年6月美国国会通过购银法案，提高银价，大量收购白银，引发中国白银外流，币值不稳，造成了1935年的“金融 风潮”，大量工厂、商店停工，华资银行倒闭、停业的达12家，钱庄也没了11家。

　　经济萧条引发了新一轮房地产危机。由于金融业银根收紧、只收不放，抵押活动停滞，导致多家中外房地产企业倒闭 ，年关结账时，上海八个房地产大亨相继离沪避债，人称“八仙过海”。到了1936年，公共租界的空置率达到10.9% ，这就足以使得地价暴跌、房地产买卖一落千丈。房地产商无力偿还利息，又收不回放出去的款子，个个债台高筑。

　　“八一三”战事一开，上海房地产市场再也没有喘息、恢复的机会了。

　　游资趁乱

　　日伪时期(1938-1945)

　　由于房地产是几乎惟一未被日军管制的行业，大批业外商人组建房地产公司，不建房屋，而是将房地产当作投机工具 ，“踢皮球”、“飞过海”盛极一时。

　　自“八一三”至1941年12月，上海四周沦陷、仅存租界，史称“孤岛”。1941年12月8日太平洋战争爆 发，日军进入公共租界，法租界因为法政府已向德国投降而未被占领。

　　日伪时期兵荒马乱，老百姓本能地躲进相对安全的租界。1938年租界人口从两年前的167万涨到450万，每 天收到汇款银20万元以上。人口、游资又一次聚集，使得上海房地产业进入了一轮畸形的繁荣期。

　　此时英美房地产企业经营活动受到抑制，许多人见势不妙、就此退出中国。华商数量虽然超过了外商，规模仍是“小 巫见大巫”。然而房地产商日子并不好过，用地、营造都发生了重大问题。首先是日军大肆强占民地。不到四年的时间，日军 四十起圈地达30万亩；后来日伪“恒产公司”征地时又任意估价，付的还是“白条”——不兑现的公司债券。

　　新建房屋开展租赁本是上海房地产商的看家本领。然而1938年后，币值不断下跌，到1941年货币贬值十五倍 以上，房东是做不下去了，与此相应，楼市炒作之风日盛。

　　1942年6月，日伪一度下令取缔证券交易，导致巨额游资转向房地产，形成空前的房地产投机狂潮。当时除了同 业公会三百家房地产商以外，还有兼营房地产业的企业三百家。1943年全市房地产成交额5亿元(日伪货币)，达到了新 的高峰。

　　由于房地产是几乎惟一未被日军管制的行业，大批业外商人组建房地产公司，不建房屋，而是将房地产当作投机工具 ，“踢皮球”、“飞过海”盛极一时，依靠转手获取暴利，连过户、公告都免了。导致土地价格越炒越高，“定票”(相当于 现在的预售合同)也是满天飞。市中心的房子有价无市，投机者转炒郊区，有家地产公司囤积了两百亩空地，盖了房子的土地 还不到一亩。

　　“综观现阶段的房地产投资，对于社会各业的贡献少、危害多。一言以蔽之：投机的恶果。”已故学者王季深在其1 943年专著《上海之房地产业》中写道：“时隔数月，同一房地产已经数易其主，如此互相做踢皮球式的买卖，其价安得不 愈踢愈高？……房地产业投机的最大恶果：间接刺激价格，陷民生于水深火热之境！”

　　1943年1月11日，重庆国民政府代表分别在中美、中英关于取消两国在华治外法权、收回公共租界的文件上签 字。中国租界始于战火，终于战火。

　　值得注意的是，在市场供求方方面面的作用下，日伪时期地价与房租的“均衡”发生了移动。

　　1944年伪地政局重估地价，原法租界地价与1940年相比增值40倍。按照1945年的房租标准，营业用房 租金为战前基数的180倍，居住用房租金为战前基数的140倍。租赁市场的拥挤可见一斑，而作为房地产基础的“买地建 屋”、增大供给却“跟不上趟”，大批游资滞留在房产市场进行炒作而不是建设，泡沫吹到了惊人的地步。

　　地产风云人物二

　　陶桂林(1892-1989)

　　作为中国近代建筑业的发祥地，上海培养了一批称雄市场的巨子。白手起家的陶桂林其代表人物，陶馥记营造厂是近 代上海乃至全国最大的建筑企业。

　　陶桂林是江苏南通人，12岁随叔父到上海时只是个木工学徒，学徒时期上了四年夜校，20岁就成了建筑施工主任 。陶桂林曾在“美孚洋行”工作，从中学会了先进的钢筋混凝土结构建筑技术。

　　30岁时(1922年)陶创立了陶馥记营造厂。起初承接一些小工程，后来聘请了一批留学生作为技术人员。1927 年冬，他以造价928085两承接了第一个大工程：广州中山纪念堂。此后，陶馥记在港澳及南洋名声大振。

　　1929年陶桂林进入南京市场，承建中山陵第三期工程历时6年，耗资220万元，后又承建国民革命军阵亡将士 纪念塔(今灵谷公园)等，成为全国屈指可数的大型建筑企业。高四层的“馥记大厦”达到了当时的国际先进水平，本是陶的 办公楼，解放后成为鼓楼百货商店大楼。

　　1934年总包“远东第一楼”南京路24层的国际饭店使得陶桂林名动天下。国际饭店由当时的四大银行共同投资 兴建，是中国人自己筹资建造的第一幢摩天大楼和二十世纪三十年代亚洲最先进的酒店。当时楼高惊人，有″仰观落帽″之说 。此外，陶还承接了浙赣铁路上的贵溪大桥、南昌赣江大桥、潼关黄河大桥、淮河下游三座船闸、69孔三河活动大坝等工程 。

　　1931年起，陶桂林在家乡吕四、上海、重庆等地开办建筑学校和建筑培训班。1947年，陶桂林发起成立了“ 中华营造业全国联合会”并当选为理事长。

　　地产风云人物三

　　周湘云家族

　　周湘云家族原居宁波，曾祖是当地名医。鸦片战争后，周湘云父辈三兄弟从宁波到上海滩淘金。

　　周湘云父亲周莲塘起先在老牌的沙逊洋行当职员。为外国人代办置房买地，代办出了名气之后，周莲塘在苏州河以北 、现南京东路和江西中路一带买进了若干旧房基地，成了那一带最早的房地产商人之一。幸运的是，周莲塘买的地靠近外滩， 逐年升值，十年间他就成了“海上闻人”。

　　不久，周莲塘的地产公司“周莲记”在老沙逊洋行挂牌，到二十世纪初周莲记稳扎稳打，在市中心有了十几处整块的 里弄房地产。

　　周莲塘去世时，大儿子周湘云只有13岁。“衔玉而生”的周湘云赶上了几次租界地皮价格飞涨的良机。第一次是辛 亥革命前后，租界人口大增，房地产价格随之大涨；第二次是1924年江浙之战，再次引起租界人口和地价上涨；由于租界 不断吸引人口和资金，地价持续上升，周家始终捂着房地产当着“铁多”派，等到周湘云1943年去世时，全部家产达8000 万，在公共租界工部局纳税人的名册上排名第五，同时其弟还拥有上海“一号”汽车牌照达40年之久。

　　周湘云曾花几万两银子捐了个“上海即补道”，捐官后认识了不少名流。政治上他是个保守派，周还是个古物收藏大 家。

　　解放后，周家的花园私宅有的成为静安区少年宫，“学圃”花园上修建了延安饭店，华山路花园则现属华山医院一部 分。

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