房租：动荡的主神经

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　　1934年减租运动来了真格，2月份汽车游行，三月向市府请愿，六月总动员，七月赴京请愿。

　　外滩记者 李扬／报道

　　租赁市场一直是100多年来上海房地产市场最敏感、最活跃的部分。每当战争爆发，

大量的难民涌入租界，上海的 房屋租金立即急遽上蹿。1920年至1937年，上海滩加租、减租风潮不断，成为中国近代房地产市场难得一见的景观。

　　楼市火爆期 加租要求层出不穷

　　当时房东的主力是置地建房的开发商、地主，这些“机构”面对的是租房的“散户”。他们根据市场行情调整缺乏弹 性的定租，调整的频密程度反映了租赁市场的波动。房东加租、房客减租都要“领行情”，这方面的信息主要来自租界工部局 (公共租界管理机构)的“重估地价”。

　　在租赁市场“拉锯战”的头几年，由于房市火爆，眼看着平均地价年年上涨，房东一方优势明显，加租要求层出不穷 ，房客最多只能拒绝加租，或者求助于行政力量的干预。

　　1920年，工部局估平均地价为每亩银10476两，比1916年估价(8819两)涨了一成多，沪市各房东 普遍加租，有增加一倍者。

　　1921年，上海成立大批交易所，到处挖租营业用房，引发加租风潮。同年10月23日，上海房客联合会总会成 立，随后派代表至中外官署请愿反对“非法加租”，各机构先后公告取缔加租。

　　1922年，工部局重估地价为银12012两。1924年涨到16207两。房东忍不住了，加租风潮又起，北 四川路大德里“加租5成、重收小租(合同约定租金以外加收的租金)5个月”。当年由于江浙战争，近50万难民涌入租界 ，房子明显供不应求。

　　由于地价相对平稳，房租大战消停了几年。到了1927年，房客联合会转守为攻，搞起了针锋相对的“房租减半运 动”。

　　一个要加、一个要减，官方不胜其烦，反复布告，劝说双方各退一步、“和平解决”。针对“房租减半”的要求，官 方决定“悉以去年六月为标准，小租恶习立即革除”。当年工部局估地价为每亩银18652两。

　　1930年的时候土地估价涨到了银26909两。加租引发的迫迁纠纷经常搞到“司法介入”。

　　“一二八”战后，减租一方反弹

　　“风水轮流转”。1932年“一二八”战后，减租一方反弹，当年有多处获得数月免租。

　　1933年，工部局重估地价为银33877两，较三年前又涨三成。但此时从国内到国外，经济形势普遍不景气， 房客反弹愈加强烈。

　　1934年减租运动来了真格，“减低房租委员会”拥有五十余分支机构，2月份汽车游行，三月向市府请愿，六月 总动员，七月赴京请愿，九月律师公会函市政府要求按《土地法》订房租标准……据报载，达成减租协议的有45处。

　　1935年的“金融风潮”引发了一轮房地产危机。房客减租的热情大了不少。这一年有160处取得减租，由6折 至九五折不等。后来成立的“哈同房客联合会”宣布要求“六折减租、租金提存银行”，第二项是为了抵制房东私立小租等名 目。

　　同年“平民福利失业管理委员会”在其美路、普善路、大木桥路、中山路四处修建“廉租房”，甲种964间，乙种 36间，月租3至4元。

　　有趣的是，到了1936年12月，地产同业公会因地价惨落，申请工部局重估地价、减轻税负，这回则“未有结果 ”。

　　“二房东”现象日益普遍

　　在抵制房东不合理加租的同时，分租现象日益普遍，日后成为上海房市最大麻烦的“二房东”问题也渐露端倪。

　　有关部门曾经试图通过行政手段控制租赁市场，规定单幢至多不超过三户，实际上市场的力量突破了行政的规范。以 “假四层”为例，后来每幢装个五六户尚在“体面”之列。

　　抗战胜利后，房租谈判跟不上物价上涨，管理失控使得“二房东”在乱世中脱颖而出，赶不走、搬不动、绕不开，成 了房市的“永租”霸主和真正的受益者，最终毁掉了租赁市场。

　　租赁双方的争斗处于和平时期的大背景。到了1937年，减租运动嘎然而止：“八一三”后，华界的大片住宅都在 日军轰炸中被夷为平地，70万难民涌入租界，房租猛涨之余，还得先付三个月押租。战乱中保命要紧，对价格的敏感度骤然 降低。

　　“二房东”夺主

　　尾声(1946-)

　　抗战胜利并没有为房地产业带来春天。随后的“接收”被百姓称为“劫收”，房地产业也在劫难逃，在不断加速的恶 性通货膨胀中走向灭亡。

　　1946年后，有关当局虽然提出了《大上海区域计划总图草案》，但并未执行。由于“国统区”经济日趋崩溃，外 商无心恋战、相继撤退，很多公司把总部由上海改到了香港。“在中国开展大规模业务的日子已经过去了。”新沙逊洋行老板 维克多·沙逊曾表示。他把所属华懋、远东、上海等地产公司改为上海分公司，设总公司于香港，资本额也改以港元计算。

　　“从汪精卫的时候就开始通货膨胀。”那时候住在淮海中路的陈慰慈回忆，“抗战胜利以后，美国货来了，用国民党 的钱一样也买不到，都要银元。买东西不讲价钱，讲一块银元买多少个，如果买碗那就买十个碗回去。不找钞票，因为钞票没 有用。”

　　物价飞涨之下，大家都忙着换黄金、银元，房屋建设陷于停顿，坎坷一生的近代上海房地产业油尽灯枯，只能静待来 世了。

　　租赁市场在日伪时期的基础上进一步濒临崩溃：和1933年相比，地价涨了一千倍，而米价涨了五千倍，房租则是 战前的七千倍。真正的房东收不到钱，收到了也是一堆废纸；在失去强制力量干预的情况下，“二房东”(从房东处租房后再 进行分租的房客)喧宾夺主，随行就市大发其财，一幢楼塞进“七十二家房客”，都是“二房东”的功劳。

　　1949年5月27日，上海解放。

　　据1950年统计：市区建筑面积4679万平方米，居住、非居住各占一半，绝大多数为私人所有；土地则公用占 12.4%，私人占74%，外国人占13.6%。

　　值得一提的是，解放初期个体工商业者还有创业的机会，房地产交易也未立即消失；只是房地产商业务少、税费高， 纷纷“资不抵债”，很多物业通过军事管制、征用、接管、代管、受让等形式被交给了有关部门。

　　1952年4月，上海市人民法院裁定扣押哈同遗孀16处房地产；第二年，在征用的哈同花园土地上修建中苏友好 大厦(今上海展览中心)；1954年由24家外商经租的15244幢房屋全部由市房地产公司经租部接办。

　　1956年公私合营，上海市进行了对房地产业和出租私房的“社会主义改造”。市区公有土地从12.4%上升到 44.4%，此后国家相继出台了限制私地买卖、出租；私有房屋买卖，基地不准作价，由国家收回；1963年起公家单位 租用私地改为征用……诸多措施收紧了房地产买和卖的口子，上海房地产业“随风而逝”。

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