作者：苏振华
在目前关于房地产业是否存在泡沫的争论中，众多开发商和行业主管部门一口咬定泡沫并不存在，其理由是，目前市场上的需求是真实的，价格上涨是真实需求拉动的。仅就这一逻辑而言，当然是不容置疑的，因为有大量的销售数据为证，只要是实现了的销售，需求就一定是真实的。
可是，这一判断有意义吗？或者说，这一判断对谁有意义？这里存在两个问题：有没有泡沫，是一个“肉食者谋”的问题；而普通百姓更关心的是买不买得起房子的问题，也就是，现行房价是高还是低的问题。这是两个相互独立的问题，可是在这场争论中，隐约可以发现，开发商和行业主管部门有意识地在两者之间建立了一种逻辑关系，似乎是说，只要是认定市场没有泡沫，现行的管理政策就是无可指责的，现行房价水平就是合理的。诚如业内“大腕”任志强先生所言，“房地产业并没有出现过热现象，房价的涨势依然看好”、“政府不应该把精力放在调控房价上面”。
房价上涨，谁是其中的受益者？首先是开发商，他们会从房价的持续上涨中大获其利；如果把政府看成一个利益主体，政府也是其中的受益者，通过高价卖地“经营城市”，城市光鲜了，各级官员脸上自然是增添了许多的光彩。因此，毋庸讳言的是，认定了高房价的合理性，对开发商和主管部门是有“意义”的。
什么是泡沫？在我理解的经济学逻辑里，是一个没有准确定义的概念，是否存在泡沫并没有一个公认的判断标准，除却事后的观察，是否存在泡沫是一个无法说清楚的问题。但是，以下事实是不容回避的：近些年来中国房价一直是持续上涨，比如杭州的房价连续12年只涨不跌，最近几年的涨幅达到15%至20%，高档住宅均价已近万元，上海住宅均价已高达8500元；统计表明，房价与浙江省城镇居民同期收入比已高达9.6倍，杭州市更是达到11.3倍，远远高于国际上认可的3-6倍的标准。仅仅着眼于市场有没有泡沫，显然消解了一个更重要的问题，这就是，目前的房价水平已远远高于了市场的平均购买力，普通百姓已经买不起房子了，他们的栖身之地在哪里？
然而，争论双方似乎都回避了这一问题。仅仅讨论市场“有无泡沫”，带来的后果会是什么？
在市场里，价格上涨的理由是唯一的，这就是对商品的需求大于市场的供给。这些年来房价的持续上涨，可以认定，其终极原因就是对房产品的需求远远大于了供给，无论这种需求是消费需求还是投资需求，只要这种供需失衡不发生扭转，房价就一定会继续涨上去。诚如“无泡沫”论者所言，市场需求是“真实”的。是的，房产品是生活必需品，也根本没有可替代产品，人人都必须买房，即使价格再高，需求也仍然是“真实”的。
在目前的争论中，似乎是把泡沫定义为“投资过热”。如果是这样理解“泡沫”，假如认定市场存在泡沫了，那么政府下一步显然要实施调控投资的政策，如此形成的后果将是供给的进一步减少，供需缺口更大，势必造成房价的进一步飙升，普通百姓更只能望房兴叹。而如果认定市场没有泡沫，那么现行的行业管理措施就是合理的，高房价也是合理的，很多地方政府不是正实行着“非饱和供地”吗？那就可以继续“非饱和”下去，“房价的涨势就依然看好”。总之，有泡沫也罢，没有泡沫也罢，房价畸高都可以得以继续维持下去，这真是一个左右逢源、无比正确的“舆论导向”。
现行房价远远超过了普通百姓可承受的范围，是一个不容回避的问题了！据浙江省城调队对全省11个市1300户城市居民的抽样调查，有84.6%的市民表示难以承受当地的房价，表示还可以承受的占14.9%，表示完全可以承受的只占0.5%。如任志强先生所说的，“目前国内买房者主要是5%的富裕阶层”，那么，剩下的95%的广大非富裕阶层怎么办？他们是不是就应该流离失所露宿街头呢？
必须明确的是，发展房地产市场，是为百姓提供住房需求的，不是用来玩圈钱游戏的，不是仅仅为5%的富裕阶层服务的。就此而言，市场有无泡沫并不是问题的本质，更本质的问题是能不能给老百姓带来居住条件的真正改善。既然95%的老百姓都买不起房了，可见现行行业管理政策到了非改不可的程度了。以市场“没有泡沫”为高房价辩护是荒唐的，马上扭转“非饱和供地”的政策取向、加大土地供给、迅速平抑房价，到了刻不容缓的时候了。
