国际先驱导报 (香港特约记者 李家明) 报道 在上海的眼中，香港是一个对手。因为上海曾经公开宣称要挑战香港的金融中心地位。但是香港自亚洲金融危机以来发展缓慢的经济，很值得上海的领导人从中吸取教训。
众所周知，香港在亚洲金融危机来临之时，受到了巨大的打击，其中一个很重要的因素是香港自90年代中期就已经形成的以房地产泡沫为标志的商务成本高涨及其带来的空心
化影响。
香港人有买房保值的习惯。许多香港人都习惯于将收入购买房产保值，进而抵押房产，到银行贷款，从而继续自己的生意。但是，当所有的人都这么做的时候，当时的港英政府并没有采取很好的措施将房地产的发展控制在一个可以接受的范围，导致20世纪90年代后，香港的中产阶级纷纷投资房地产，使得房价逐步升高到一个令人眩晕的程度。据估计，当时香港存在着一个20万人规模的炒房团。
进入90年代中期以后，房地产价格的持续看涨和泡沫经济的形成，直接导致香港商务成本居高不下，工业投资、中介机构和旅游、商业等服务领域的竞争力大受影响。这其中最为引人注目的是律师行业。当时香港律师费每小时在7000港币左右，其中4000元是律师费用，其余是律师行人工和租楼费用的平摊。这对于一个极其依赖律师来进行商务活动的城市来说，商务成本的高涨已经不可抑制。
在这种环境下，香港的制造业开始外迁，因为相比本地工人日薪800的高工资，大陆珠江三角洲一带的工资只有这个数字的二十分之一。至2001年初，港商在内地的投资项目，大部分集中在珠江三角洲地区，已达7万多家，多数属日用消费品出口加工型企业，而香港本地产业已经空心化。
产业空心化导致香港经济跟国际市场联系过于紧密，使得金融危机一旦发生，就将遭到严重的打击。用一些经济学家的观点来说，就是香港经济已变成依附性经济，抗外来冲击的能力已非常薄弱。
有经济学家分析说，空心化使得香港制造业在生产管理、工业技术、产品质量等发展要素基本不变、甚至稍有下降的前提下，凭着在内地投资成本剧降而大幅提高了相对于韩国、台湾及东南亚同行的竞争能力，掩盖了产品科技含量低、行业高级人才短缺的弱点，并满足于一般的劳动密集型产业，造成今天竞争力低下的被动局面。
而更为可怕的是，香港的企业家们通过内地的设厂经营赚到的钱回到香港以后无处投资，只能将这些钱继续用于购买股票和房产等泡沫产品，这样就造成了一个产业空心化后的恶性循环。
相对香港，一直以来没有抛弃制造业的新加坡则较为平稳地渡过了亚洲金融危机。因此上海在发展中，应该吸取当年香港的教训。
值得关注的是，目前的上海同样存在着房地产价格高企、温州等地的炒房团纷纷涌入、商务成本提高、产业迁出等现象。虽然上海市政府目前一再声称上海不存在房地产泡沫，但是香港的经验教训仍然值得他们好好研究。
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