多空激辩上海楼市

　　上海市房地资源管理局副局长庞元称：“我们不想作过长时间的预测，至少在2010年上海世博会前，上海的房地 产业将保持健康稳定发展的态势。”

　　撰稿／杨艳萍(记者)

　　2004年12月16日上午，位于上海茂名路上的锦江小礼堂，聚集了近百名来自上海房地

产领域的业内人士，一 场关于近期上海楼市焦点问题的讨论即将开始。

　　无论是业内还是业外，人们最为关注的问题仍旧集中在楼市未来的走向。始于2001年的上海楼市多空之辩，在2004 年的年末变得空前激烈，这是否意味着上海的房地产业确实走到了形势微妙的节点？

　　讨论开始之前，熟悉的人们相互攀谈，谈论最多的话题，与普通市民一模一样：如今究竟应该买房子还是卖房子。一 位从事研究工作的业内人士苦笑着对记者说，连干房地产的人现在都昏了头，这也就难怪老百姓心理浮躁了。面对这种现状， 人们也许难以确定房地产的“健康论”和“泡沫论”哪一个离真理更近，但有一点已经形成了共识：房地产投资的风险正在不 断扩大。

　　均价不能说明问题

　　上海中天行机构总裁、上海房地产经纪人协会副会长姚鸿光是一个坚定不移的“看多”派。他在接受本刊记者采访时 表示，那些唱空上海楼市的境外研究人员，可能犯了一个低级的错误，他们将上海看成了一个静止的城市，并且与香港进行不 恰当的类比。

　　“房价上涨关键在两个因素，一是需求，二是预期。应该承认，目前的上海是中国最具吸引力的城市，它在源源不断 地吸纳着来自海外的资金和人才。今天的上海正如很多年前的伦敦、巴黎或台北，任何一个国际性的都市在发展进程中，都有 一个房价快速上涨的过程，这是一个城市的性质所决定的。”

　　姚鸿光说，国内人士到香港投资房地产，现在还有很多限制，但是单单一个CEPA(中国内地与香港关于建立更紧 密经贸关系的安排)就使香港的房价出现了20％的涨幅。对于13亿中国人，上海楼市是全方位开放的，再加上来自境外其 他地区的买家，在客源上上海显然更具优势。

　　对于外界评论上海目前商品房空置率过高的问题，姚鸿光认为，中国人在处理许多问题上与西方人不同，在房价不断 上涨的时期，不少父母希望及早能为儿女购置一套住房，以应对未来的房价持续上涨。这样的投资通常是不卖不租，在不少外 人的眼中，这些也是上海住房空置率高的因素之一，这种理解显然不够准确。

　　“上海市政府每年有大量投资用于城市居民生活设施条件的改善，这无疑增加了土地含金量。随着城市动迁成本的加 大，土地成本的上升，上海尤其是中心城区房价的上涨几乎是必然的。”姚鸿光说。

　　关于上海房地产业的未来走向，上海市房地资源局副局长、上海房产经济学会会长庞元在16日举行的研讨会上说， 讲这个问题，必须要讲房地产发展的大前提、大环境以及房地产赖以生存的大基础。“大家不会忘记，在80年代和90年代 初，房地产业曾出现过两次投资高潮，但结果是留下了不少‘烂尾楼’。什么原因？主要是当时的经济水平、社会环境和广大 群众的消费能力不适应。”

　　“我不想作过长时间的预测，至少在2010年上海世博会前，上海的房地产业将保持健康稳定发展的态势。离开了 上海房地产业发展的大前提、大环境以及房地产业赖以生存的大基础，抓住发展中的问题，抓住某个阶段的某种表现，作出的 任何结论和判断都是错误的。”

　　庞元说，从去年下半年开始，上海的房价确实出现了上涨过快的势头。其中有土地成本增加、居住环境提高、容积率 控制导致分摊成本增加等合理因素，但也有区域因素、人为因素。比如境外人士购买的大都是高端商品住房，而投资购房也集 中在高端商品住房上，这样就推高了高端商品住房的价格。

　　“前不久，有媒体报道，上海商品住房成交均价每平方米突破1万元。我们一查，消息来源是我们‘网上房地产’公 布的，而在公布的时间段内，正是一批高端商品住房集中上市的时候。另外，今年内有700多万平方米单价在3500元左 右的重大工程配套商品房上市，当时尚未纳入商品房网上备案。12月1日起，网上备案系统已将这部分配套商品房纳入统计 ，外环线外均价已从5480元／平方米，降为4660元／平方米；外中环间从7174元／平方米，降为6095元／平 方米；中内环间从9345元／平方米，降为8967元／平方米。”

　　庞元承认，上海范围如此之大，不同区域、不同类型的商品房，只用一个均价不能说明问题，不能准确全面反映出实 际情况。上海房地局将在全市范围内选择不同的典型区域、不同类型的典型楼盘，跟踪、公布，向社会提供更加准确全面的信 息。

　　风险不断扩大

　　根据上海房产之窗房地产信息有限公司总经理、华东师范大学东方房地产学院教授龙胜平博士提供的一组数字，2004 年以来有10个监测点的二手房市场房价平均上涨了20％以上，其中宜川新村今年1-10月房价涨幅26％，田林新村涨 幅为28.2％，通河新村涨幅为35.8％。

　　而在位于上海中心城区黄金位置的中凯城市之光三期，今年8月的价格为18080元／平方米，9月上涨到19613 元／平方米，10月为20415元／平方米，11月为24030元／平方米，12月已涨到27236元／平方米，短短 4个月中，涨幅高达45％。

　　龙胜平说，这样的速度，只能用4个字来形容：涨幅惊人！“所谓投资就是用当前的确定性的资金去换取一个未来的 不确定的收益，未来收益不能实现的概率被定义为投资风险，如果要对当前市场作出一个正确的判断，那就是投资风险正在不 断扩大。”

　　龙胜平认为，一个理性的房地产投资行为，应具备测算未来现金流量的能力，并能对未来现金流量进行时间和风险的 校正，还要有能力对潜在投资机会进行排序。但是我们目前的市场，90％是个体投资者，主流观点把这看作是市场健康的重 要标志，而龙胜平看来上述几点普通投资者几乎很难做到。

　　“当前以个体投资者为主的房地产市场，投资者不仅缺乏基本的市场信息，而且大都不具备房地产投资的基本的分析 能力，他们不仅不熟悉基本的测量指标，更谈不上科学的计算。在这样一个只有‘赚钱效应’的市场上，投资风险不言而喻！ ”

　　龙胜平说，现在的市场特点是投资者在交易过程中，把了解市场的任务交给了中介，但是中介并往往并不能传递正确 的市场信息。目前上海80％的楼盘都与销售代理签订了溢价分成、包销收费的条款，这使得销售代理把追逐利益的最大化放 在第一位，利用它所掌握的信息优势，对上下家进行蒙蔽，对市场和投资者都带来一定的损害。

　　在房地产市场上常常存在这样的投资者，他们没有形成自己的预期或没有获得一手信息时，往往根据其他投资者的行 为来改变自己的行为，这就是所谓的“羊群效应”，理论上，“羊群效应”容易引起市场波动。而房地产中介代理机构，作为 买卖双方的桥梁，占有信息方面的优势，在买卖双方之间传递准确的市场信息当是房地产中介代理机构的重要职能，也唯有如 此，方能避免房地产市场大规模出现“羊群效应”。龙胜平建议，房地产市场在对中介机构进行规范的同时，也应该大力培养 机构投资者，推进房地产基金和信托业的发展。

　　龙胜平表示，那些以市郊偏远地区3500元／平方米的价格来拉低整个上海房地产均价的做法是不可取的，它不利 于对市场作客观正确的分析。今年以来政府为调控市场推出的一系列政策具有积极的一面，实际效果如何，还有待观察。

　　庞元透露，上海房地局还将在目前已采取的调控措施基础上，研究新的对策，力争在尽可能短的时间内，把房价的涨 幅控制在接近并低于居民家庭可支配收入的增幅。

　　“我们初步的思考是：继续加大供应量，继续促进结构优化，继续鼓励居住的市场需求，继续抑制投机需求、控制过 度的投资需求。”

　　在供应方式上，上海房地局将研究以梯度价格向动迁家庭供应，核心是以成本加微利的办法确定价格，向市重点工程 等拆迁项目提供安置房源；在信贷政策上，将根据人民银行的贷款指引，对购买高档商品住房和个人名下两套以上的商品住房 ，研究采取适当提高首付成数和贷款利率的办法。在财税政策上，将抑制存量住房、特别是对次新房的短期炒作行为；同时要 进一步健全住房保障制度，逐步使这一制度的覆盖面达到全市城镇居民家庭总户数的10％。

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