季宝红-上海房地产排骨面指数发明人

　　季宝红，1963年生于上海闸北。1992年离开牟其中的南德公司以后，开始创业。

　　现为上海望源房地产公司董事长，也是上海房地产界著名的“排骨面指数”的发明人。2004年由于季宝红在多个 场合唱空上海楼市而成为本年度业内上海地产界引人注目的人物。

　　〈一〉实话。“我不是故意唱反调，再这样下去，上海市中心讲英文，浦东世纪公园附近讲普通话，讲上海话的要到 南汇、宝山去找了。”

　　〈二〉神话。“某些人就是‘黑嘴’，现在的上海太像东京。东京曾经构筑了‘地价、房价永不下跌’的神话，结果 如何？”

　　【敦实】

　　周末下午，小区会所，季宝红有点矜持而客气地坐在记者对面。季是望源房地产开发有限公司董事长，看上去不像个 长袖善舞的老板，倒像个敦实的体力劳动者。

　　实际上，刚过不惑之年的季是业界颇有争议的知名分析人士。从几年前的“排骨面指数”到去年推出的“拐点论”， 其观点的影响所及远远超过了运作的项目。

　　当话题进入到楼市时，季宝红明显地放松下来，熟练地表述着自己的观点，记者不得不在中途“切换”谈话主题，让 他聊聊个人经历。

　　【愿望】

　　1963年季宝红出生于闸北区一个工人家庭，是“土生土长”的上海人。过去闸北区的条件比较差，季的家庭也颇 不宽裕。家里有五个小孩，他是最小的。

　　“最困难的是住房，16平方的房子要住7个人，所以我有强烈的‘住好房子’的愿望。”季回忆。

　　“1992年的时候我错过了上海‘股票认购证’赚钱的时机，看着股价上涨，有点被生活抛弃的感觉。当时牟其中 宣传说‘为中国知识分子圆百万富翁的梦’，过去一看不是这么回事。后来我还写过篇文章叙述自己在南德公司打工的经历， 叫‘给牟其中打工的上海人’。“

　　季告诉记者，他在南德最大的感受是：“做企业要控制自己的欲望。牟其中做得虚，超越自己的能力，我不学他的空 手道。”

　　离开南德以后，季宝红想：自己三十几岁的人了，成天被呼来唤去的感觉不好，就自己创业了。

　　【逆反】

　　季宝红做房地产生意有一个过程：从广告、营销策划到开发的“三级跳”。

　　1995年底，他先成立了一家专做房地产广告的小公司。因为创业门槛比较低，广告公司的注册资金只需要50万 元，资金消耗量也很小，凑了十来万元就开张了。

　　一年以后，季宝红觉得广告业的竞争太激烈，“这条路可能走不通”，况且他也想通过销售来验证广告的效果，于是 望源广告公司变成了一家房地产代理(营销策划)公司，这是在1996年。“我们是上海最早一批搞房地产营销策划的公司 ，做过浦东的三林苑、早期的九亭，还有祁连新村等”。

　　这些项目不少地处当前的热点区域，在开始赚钱的同时季宝红也对市场越来越有感觉。

　　做营销策划的时候他动过不少脑筋，比如说“买六楼送阁楼”的招数。原来上海顶楼的房子不好卖，日晒、渗水都是 问题。季宝红策划把六楼改成“阁楼”，这样一来房屋功能得到了增加，市场反响不错。

　　到了1998年，他又一次改变了公司的业务方向。他的想法很简单：“房产公司的生命线是销售，既然我有销售能 力，为何不自己成立一家房地产开发公司？”

　　1998年初不比现在，上海楼市一片悲观气氛。他有点“逆反心理”，觉得“行业低潮期”进入的时机不错。

　　做房地产开发是季宝红一生中最重要的决定之一。但在缺乏资金实力和人脉关系的情况下，中小房地产商怎么找到自 己的生存空间，季还是颇费踌躇。

　　“当时上海已经有四千家房产公司，如果亦步亦趋地跟在后面做，成功的概率很低。”

　　他比较了三个城市：北京地域广阔，买房注重交通；广州因为气候条件好，所以朝向居其次，楼盘强调环境景观；而 上海人过去一直是“螺蛳壳里做道场”，应该会看重房型。

　　按照他的思路，望源公司着手做房型研究，很早就推出了错层房型。季称“还申请了发明专利”。

　　【提醒】

　　“我的公司规模不大，做过四五个项目，但有特色：注重对市场的分析。”季宝红的另一个身份是市场分析人士。去 年年底，他被聘为复旦大学房地产研究中心特约研究员。

　　“去年我说‘2004年上半年上海楼市出现拐点’，很多人觉得我喊空；其实在市场最萧条的时候(1998年) ，我是‘看多派’，还开了公司。”

　　2001年中国入世之际，万科老总王石曾经表示：中国的房价将下降15％。

　　季宝红还在《新民周刊》上写了篇针锋相对的《与王石先生商榷》，认为万科自己储备那么多的土地，这与王石的观 点自相矛盾。这时候他是“铁多派”。

　　很多人都听说过上海楼市的"排骨面指数理论"(方圆五百米以内的住宅单价＝一碗排骨面的价格×1000)，这 种"野路子"就是季的发明创造。"现在涨得要乘2000了。"季笑着修正自己。

　　2003年底季宝红转变观点，开始"唱空"："我不是故意唱反调，主要还是对市场的忧患意识。"

　　虽然人微言轻，季宝红还是要给大家提个醒："一味唱多楼市是透支未来的做法。现在市中心的车库卖到50万元一 个。我在复旦演讲，说这样下去，上海市中心讲英文，浦东世纪公园附近讲普通话，讲上海话的要到南汇、宝山去找了。"

　　"现在租金下跌、房价上涨，这就是矛盾；商业地产越来越贵，可是社区商铺开半年就关掉了，没办法聚集人气。"

　　"开发商'喊空'确实不利，但我希望企业受社会尊重，希望市场健康、能够多做几年。"季 宝红说某些人就是"黑嘴"，现在的上海太像东京。

　　东京曾经构筑了"地价、房价永不下跌"的神话，结果如何？购买力的提升空间总是有限的，过去几年的"顺势放量 "已经到了一定程度。

　　对宏观调控的敏感与季宝红的经历有关。

　　他对楼市的判断与其说是理性的分析推导，不如说是肇始于对上一轮宏观调控的切身体会和嗅觉："1993年我到 南德的北京公司，正好是严厉的宏观调控，一批开发商死掉，一些城市至今存在的烂尾楼就是上一轮的'残骸&a pos;。从2003年开始，我感觉又一轮房地产调控要来了。"

　　此前记者电话采访过季宝红，他曾从发展商的角度谈了对"高房价-高地价循环"的担忧："高房价是柄&apos ;双刃剑'。如果房地产商获取了超额利润，政府下一步出让土地的时候会把利好消化进去，我们会被高地价套住 。要给市场留有空间，不能把后路堵死了。"

　　【争议】

　　"房地产是很容易让人走火入魔的行业。一旦有一个亿、几个亿在你手上进进出出，很容易自我膨胀。"季宝红觉得 自己从南德那里吸收了教训，"要保持冷静的心态。我们有个口号：依法经营也是生产力。好的习惯很重要。"

　　望源公司从1998-2002年四年入选上海市私营企业一百强。由于闸北区经济不太发达，望源公司的税收贡献 比较突出，于是先由闸北区推荐，2003年初季宝红由闸北区人大代表选为第十二届市人大代表。

　　"当人大代表和我对市场的判断没有必然的关系，但更增强了我的责任心。我认为自己还是比较尽职的。"季宝红表 示："做人大代表对我有多大帮助、多大影响都谈不上，但我肯定不会说一些永远正确的废话。要说独立思考的、负责任的话 。"

　　季写过几个针对房地产业的书面意见，包括呼吁上海"地倾西南"的现象不能继续下去，这和他投资闸北楼市的思路 一致；他还认为用国外模式来拷贝"一城九镇"有点形而上学，因为建筑的灵魂是难以拷贝的不同地域的文化和环境因素。今 年人大期间他甚至建议：政府在三五年内暂停旧区改造、进行"休克疗法"。

　　季有一儿一女，家人长期在国外。他在长兴岛曾经有个度假村。过去他母亲的骨灰放在长兴岛，这样每年祭扫亲戚有 个落脚之地，他也常在度假村里招待朋友。"去年骨灰迁出来了，因为管理半径太长，就把那个度假村盘掉了。"

　　季无疑是个有争议的人。望源公司内刊的发刊词称："最危险之处，也是最安全的地方，……我们习惯于逆向思维， 不按常理出牌，敢为人先，弄潮儿敢向船头立"。

　　李杨／采写小武／摄

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