２００５年：市民郊区居住新热点

　　中心城区土地资源高度紧张，房价走高，城市人口和“新上海人”正选择远离这些区域置业安家。

　　撰稿／汪 伟(记者)

　　2005年1月18日，上海市十二届人大三次会议开幕，上海市市长韩正在《政府工作报

告》中表示，上海在2005年将继续加强房地产市场调控，坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的调控原则，加大配套商品住房建设力度，扩大普通商品住房供应量，适应广大市民的住房需求，努力实现供求总量基本平衡、供应结构不断优化。

　　市政府关于加强调控上海房地产市场的政策、措施，成为出席上海市政协十届三次会议的委员们热议的话题。此次政协会议前后，市政协委员屠海鸣先后提交与上海房产市场有关的提案3份，分别涉及抑制本市部分区域房价涨幅过高过快、加强市郊房地产建设和管理以及保护修复本市历史文化建筑等方面内容。屠海鸣委员在政协会议的多个场合表示，应大力倡导加快市郊房产市场的开发和培育，引导上海房地产市场的有序、稳定、健康发展。

　　《新民周刊》：政协会议期间，你的提案大多和房地产领域相关，其中提出应该大力发展市郊房产市场的建议很引人注目。

　　屠海鸣：市房地产交易中心的数据表明，2004年的前10个月，全市预售登记2569万平方米，其中3500元以下的占26.9%，6000—9000元占29.3%，9000元以上占13.8%，前两项合计，每平方米6000元的中低价商品房占近60%。这些房屋大多集中在市郊接合部和市郊。房产市场要做到韩正市长在《政府工作报告》中提出的“以市民为主、以居住消费为主、以普通商品房为主”，发展和完善市郊接合部和市郊的房地产市场是当务之急。

　　随着中心城区土地资源高度紧张，房价走高，正导致城市人口和“新上海人”选择租赁或至市郊接合部、市郊置业安家。

　　按照《上海城市总体规划》，上海郊区城镇规划人口将达560万；到2010年，上海市郊区常住人口将达到900万。和世界上每一个国际大都市发展轨迹相似，上海城市的边缘不断外扩。随着道路等市政设施延伸，随即公共交通、商业网点和教育机构等城市生活的物质基础外扩，最终将导致了越来越多的人口在城区工作而在郊区生活。

　　2004年每平方米价格在6000元以下的中底价商品房主要集中在市郊接合部和市郊，验证了未来上海符合“以市民为主、以居住消费为主和以普通商品房为主”的房产，将主要在市郊接合部和市郊出现。然而，屠海鸣表示，由于市政基础设施和配套工程方面的一些欠缺，目前市郊房产的开发、建设和管理尚有障碍需要突破。

　　《新民周刊》：主要有哪些因素影响你所说的郊区房产市场发展？

　　屠海鸣：最重要的制约因素有5个，分别是交通、商业网点、医疗、教育和物业管理。交通不畅是最严重的。许多住宅小区在市郊兴建后，与之配套的道路交通没有及时“扩容”，尤其到了上下班期间，部分道路完全处于瘫痪状态。有一个例子，在莘淞路附近，20多个楼盘的住户出行都需要经过一条10多年前建成的、100米长的莘淞路隧道，堵塞最严重的时候，机动车绵延数公里之长。

　　《新民周刊》：为什么道路建设和楼盘的开发不能配套？

　　屠海鸣：道路属于市政建设，与政府相关部门的整体规划相关，政府规划和开发商的开发计划没有很好衔接起来。这样既不利于开发，也给开发后的道路管理带来了压力。

　　大都市中的房产资本正以前所未有的速度和热情寻找土地和向外扩张，当中心城区的人群被新建楼盘带到市郊，引起了由“城市包围农村”向“农村包围城市”式的城市化进程。

　　在市郊城市化过程中，屠海鸣在一份提案中说，市郊道路差、交通信号设施缺乏、道路管理落后、安全隐患多。而在出行方面，市郊公交存在线路少、运营时间短、票价偏高等问题。而出租车数量少，导致非法运营的黑车滋生，机动车违规严重。

　　城市居民选择在交通线路两旁定居，市政规划却是开发商的触角无法达到的区域，由此导致资本寻找一切机会，游说城市规划与开发计划相衔接。市郊开发商正是在新的房产政策导向下，找到了资本利益、市民需要和政策导向的结合点。

　　在市政协十届三次会议上，身为房产商的屠海鸣在一份关于“抑制本市部分区域房价涨幅过高过快”的提案中提出，“房地产的开发政策、导向”，应该实行三个为主：“本市市民为主，大众需求为主，居住置业为主”，与《政府工作报告》中相关表述连措辞和句式都类似。此提案认为，政府在推出土地招投标政策和措施时，应该在重大工程配套房和高档商品住宅之间，推出房价在每平方米6000至9000元的中等价位住宅的地块，并在土地出让金、配套费、市政增容费等方面安排倾斜政策。

　　与政策向郊区房产开发倾斜的提议相反，屠海鸣建议，对那些由于位居中心城区，并因周边交通、绿化等市政基础设施齐全而价格飙升的住宅楼盘，应该收取“特殊交通配套费”、“特殊绿化景观费”等费用，将因靠近轨道交通线和大型中央绿地而获得的利润一部分返还市政，用于补贴市郊住宅集聚地的交通和绿化建设。不能政府栽树，开发商乘凉。

　　与交通和配套设施相比，子女就学的压力和治安情况成了市郊楼盘买家的后顾之忧。这种忧患因为事关下一代和家人切身安全，不管开发商怎么宣传“郊区生活”概念的时髦和便宜，都无法抵消。

　　屠海鸣：上海的父母普遍希望子女能够在名牌学校接受高品质的教育，市郊中小学校的硬件其实并不差，但是教育质量给人的感觉总是无法和中心城区的一些名校相比。其实上海的教育资源相对比较充裕，政府教育部门可以充分运用名牌学校的资源，投资在市郊的中心集聚地集中建立分校，让名校资源可以更广泛利用，也可以提升市郊的教育水平，解决市郊城市开发过程中的市民的教育需求。

　　郊区的开发和工业外迁使郊区人口上升、流动加快，对地方公安部门来说，工地、厂房、新建住宅小区和城乡接合部，治安管理困难，而经费和人力却相对较少。与此相比，商业网点不发达带来的不便尚可忍受。这也促成了新的“郊区生活方式”的诞生，因为周边商业网点不发达，市郊新楼盘的上班族居民平时很少出入菜场。老城厢常见的主妇烧菜而男主人到小店买油盐酱醋的景象日益稀见。每到周末周日，公交车辆载着一批又一批这些在中心城区工作的“郊居客”再到市中心的商店超市购物，食物和日常生活用品的购买频率开始以周计算。

　　和其他地段的新建住宅小区一样，常见的纠纷还在于物业管理。市郊小区居民常抱怨市郊区物业管理的水平低下，并以此为由，拒缴物业管理费；而物业管理企业则反过来抱怨，由于郊区执行的物业收费远低于市区(根据有关规定，市区多层住宅物业收费参考标准是每平方米0.9元，郊区为每平方米0.35元)，导致经费紧张，管理无力。物业费拖欠最严重的小区，据说连应收管理费的20%都收不上来。

　　屠海鸣：我觉得这一块政府房地管理部门要加强、引导专业协会对市郊物业管理企业进行业务指导、开展行业检查，或聘请专业人士进行培训，提高其业务管理以及企业管理水平；同时也引导市郊小区居民遵守物业管理条例的规定，使物业管理的工作也能够健康正常地开展。-

　　相关专题：新民周刊