上海房价降还是不降 年底彰显政策效果(图)

新盘未开，前来排队等号的人已经排起了长队。上海房地产的兴旺让政府既高兴又忧心。新华社
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　　上海房价因为涨幅之快，之高，站在了此轮宏观调控的风口浪尖。而上海市政府既怕房价太高，泡沫横生，毁掉整个行业，也怕调控过激，手段过严，灭了地产生机

　　国际先驱导报记者张雪湄报道　　“今天早上听新闻，上海市政府还要继续出台政策调控房价。”4月11日，房地产咨询公司上海友道投资咨询有限公司董事助理张景瑞接受《国际先驱导报》记者采访时介绍，“只要房价上升还很快，政府就会不断出台各种政策。”

　　据了解，3月以来，上海市政府接连出台被媒体称为“组合拳”的政策，从行政、金融、财税几个方面入手，挤压房地产泡沫：增加中低价房供应量；提高投机交易的税费；叫停转按揭，卡住投机资本进入楼市的路径。

　　4月7日，继前一天叫停转按揭后，上海再出台16项措施，加强对房地产中介的监管。

　　“政府这次的态度很明显，虽然看得出每一步都很小心，但也是步步紧逼。”张景瑞说。

　　房价下跌的证据不充分

　　在各项政策中，被业界认为最有力度的就是叫停转按揭。根据上海市房地产管理局的规定，从4月6日开始，如果要卖的房屋还没有还清贷款，卖出方应当先还清贷款，在办理房地产抵押权注销登记后，才能与买进方共同申请转移登记。而以前在实际操作中，各房地产交易中心一直允许交易双方三步同步办理。

　　按照新规定，未办妥房地产抵押权注销登记的，各房地产交易中心不再受理转移登记以及买进方新设定的借款的抵押权登记。市场人士认为，新政策直接卡住了通过信贷方式投机房地产的炒家的资金命脉。

　　政策出台的第二天，媒体就抓到证据，“上海最大的房产交易网房产之窗的交易均价比前一天下跌368元／平方米”，认为该政策发生效力。

　　而一位业内专家指出，对于政策是否有效，现在下结论还为时过早。仅凭一家房地产交易网一天的数据评价房价涨跌是有失偏颇的。

　　上有政策，中介有对策

　　“政策对我基本没有影响，以前卖房子也是要把贷款先还清再卖房。”在上海投资两套房子准备装修好就卖掉的李先生也每天关注上海的房产政策，但是房产新政并没有带给他恐慌。

　　李先生告诉《国际先驱导报》记者，他投资房子一直是通过银行贷款来解决资金不足。在卖房的时候，一些中介公司会有一定金额的备用金，借给他先还上贷款，等到房子卖出去后，再把钱还给中介公司。

　　“比如向中介公司借40万，半个月以后还，要多交给他4000元作为利息。”李先生说。

　　张景瑞介绍，上海市的一些中介公司资金实力非常雄厚，政府堵住了叫停转按揭，中介的生意受到一定程度的影响，必然想其他方法来“帮助”卖房人先还清贷款，来确保业务不受影响。

　　李先生介绍，除了中介“垫付”，还可以让买方人来还款。通常来讲，买房子的人会准备50%-60%的房款，而不会只是20%-30%。他们也基本都有能力替卖家还上银行剩余的贷款。投资房子转手卖掉，不是非要通过转按揭来进行。

　　年底彰显政策效果

　　“房价能不能真正下来，还要看政府有没有决心。”中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容认为，出了政策，重要的还要看实施的力度。

　　张景瑞认为，从连续出政策看，上海市政府是下决心要调控房价。“房地产业受政策影响很大，政府要调控，肯定要出台系列政策”。

　　但在采访中，业内人士和专家普遍认为，目前出台的诸如叫停转按揭等政策还是比较“温和”，反映了上海市政府又想调控又怕房地产业受打压后一蹶不振的心态。

　　据了解，房地产业的增加值占上海GDP的比重已经由1990年的0.5%上升到现在的8%左右，成为上海市经济增长的支柱。由于房地产上下游产业链很长，房地产业的兴旺拉动了建材、房屋中介、家具电器等相关行业的发展。复旦大学房地产研究中心华伟教授在接受媒体采访时曾指出，如果上海房地产市场出现“崩盘”，很多相关产业都要“死掉”，很多金融机构也要深陷其中，会影响到整个上海的经济。

　　张景瑞分析，上海市政府害怕政策过激使房地产业转为低迷，连带影响到相关产业，因此政策出台显得小心翼翼。不过，政策的温和并不代表政府没有决心。

　　“政策的累加性很强，虽然温和，但是不断出台新政策，也会有很强的效果。估计到年底，效果就会比较明显。”张景瑞说。

　　房价的“七寸”在哪里

　　在采访中，李先生对于政府的调控政策依然很乐观，他说他看不到房价下落的趋势，只看到房价还在上升。

　　易宪容告诉《国际先驱导报》记者，从现有的政策看，还不能真正打压房价。“要让房价下落，上海市政府只要做好两件事就够了。第一，对过去按揭全部清理，严格检查，分清真假按揭；第二，对假按揭严厉处罚。这两件事情做好，房价就下来了”。

　　而张景瑞认为，上海市政府的政策并非是让现在的房价降下来。

　　据了解，今年，上海提出“两个1000万”，即计划开工1000万平方米配套商品房和1000万平方米中低价普通商品房，定向供应给动迁居民和符合一定条件的中低收入居民。上海市每年成交的房屋买卖面积3000万平方米左右，而两项工程就占据了住宅总供应量的约65%。

　　张景瑞介绍，“两个1000万”工程能使房屋交易均价有大幅度的下降。但是，并不能使现有的商品房价格下降。“政府的真正目的是控制房价不涨上去，减少投机。政府不希望房地产业大起大落”。

　　根据上海友道投资咨询公司的预测，上海市房价可能今明两年都不会降。而包含徐汇、静安等五个区的中心区域因为房屋供应量较小，房价还会继续涨。

　　“实际上，上海的房价都是市中心的高端房在领涨，去年高端房涨了50%-100%，而房价整体上涨20%。市区都是看中心区涨，它才涨，而购房人购买的主要区域诸如外环线地区，供需是平衡的。”张景瑞认为，如果真要调控房价，上海市应该出台针对高端房的政策。因为这才是房价上涨的根源。

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　　转按揭：指个人住房抵押贷款在还款期内按揭主体的变更，包括债权人(银行)的转移和债务人(借款人)的变更。目前所说的转按揭主要是指债务人的变更，即在个人住房贷款还款期内，因借款人转让已抵押给银行的抵押房产，贷款银行向购买该抵押房产的购房人发放贷款，同时，原借款人通过售房款归还贷款的业务。

　　假按揭：个人住房贷款“假按揭”是指不以真实的购买住房为目的，开发商以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚假销售(购买)方式，套取银行贷款的行为。“假按揭”造成房地产虚假繁荣的表象，引诱社会上大量的资金涌入房地产市场，严重危害住房金融业务的健康发展。

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