北京民间合作盖房摸索与房地产开发商合作模式

　　浪漫的揭竿而起

　　老话说“时势造英雄”，当无数老百姓都在为何时能拥有一套属于自己的住房而焦虑时，当地产开发商们把酒言欢，彼此搂着肩膀、潇洒地拍着胸脯说“今年房价肯定还得涨”时，从2003年12月1日开始，一个网名叫“蓝城木鱼”的人在新浪、搜狐等十几家网站上，广发英雄帖，号召大家组织起来集资盖楼，树起了“踢开开发商闹革命”的旗帜。

　　在帖中此人说：“我是一个北京人，深刻体会到房子的重要性，有了自己的房子，不用支付高昂的房租，不用担心被房东或家长扫地出门，美好生活也就从此开始了。”借助网络几何级数的传播速度，这一浪漫的设想拨动了很多人的心弦。而作为帖主，31岁的联想工程师于凌罡也几乎在一夜之间成了众人瞩目的焦点。

　　于凌罡究竟是怎样的人？怀着怎样的目的？在他的个人主页里，记者看到一首有些俏皮的打油诗——“青木邻枫秋有色，碧水居湖夏生荷。尽山水兴犹在，读遍诗书乐自得。谈恐惊天人过，阔论已为世人得。尺房里说蓝城，无限网络写生活。”

　　2004年11月的一天，记者按照网上公布的电话拨通了他的手机，“到我家来吧，见面聊。”在祁家豁子的一栋中科院宿舍楼里，推开房门的一刹那，记者相信了坊间的传闻：“他的家是北京最热闹的地方之一。”

　　大约从上午10点开始，了解合作盖楼细节的来访者便络绎不绝，以至于他那间兼书房兼客厅的卧室挤得需要侧身才能走动。他像录音机一样给一拨一拨的来访者介绍他的宏大设想，听明白的人悄悄离开，门口排着队的人再进来坐下，有人刚进来没听明白，提出“幼稚问题”，于凌罡就倒过来再说一遍。他桌上放着几个苹果，讲累了就啃上一口再接着讲，记者坐在边上听了两个小时竟没有插上一句话。中午，人走得差不多了，面对记者“边吃边聊”的建议，他做无奈状：“不成啊，不到一点下一拨人又来了，咱们就吃苹果当中饭吧。”他拔掉电话线，“这下安静了，你随便问吧。”

　　于凌罡是那种能看着你眼睛说话的人，眉宇间有一种强烈的自信乐观的气质。谈到自己的教育背景和成长经历，于凌罡坦诚地告诉记者：他从小家里条件不好，继母安排自己初中毕业就读职高，好早点出来挣钱。职高毕业后他在友谊宾馆做了3年门童，后来勤工俭学自考了计算机专业，如今在联想做工程师。

　　对于当初的起点，于凌罡充满了自豪。谈到为什么会“不务正业”，他感慨 ：“没办法，我们就是太缺房子了。小时候我家7口人挤在一套房子里，住上下铺，还得拉帘，环境非常恶劣。那时做梦都在想怎样解决房子问题，所以在饭店当服务生的时候有空就往北图跑，没事就琢磨怎么盖房子。”颇令记者吃惊的是，于凌罡在说到这些颇动感情的地方，语速依然像机关枪一样快。

　　他也有谦虚低调的时候，比如问道如何看待自己的不足时他就承认：“我这个人不爱当管理者，就是因为自己能力太强了，一个人干活抵别人好几个，看别人干总是着急，不如都揽下来自己干，这是我的缺点。”

　　于凌罡兴趣广泛，说话总是跑题，谈到了自己是登山爱好者，还是一个军事迷。按他的说法这辈子就喜欢琢磨事儿，小到生活中的物件，大到出租车行业改革，甚至如何实现祖国和平统一，他都有自己的一套“方略”。多年在北图的研究让于凌罡琢磨出他人生到目前为止最重要的一个规划：联合500人，自己出资注册公司，然后再以公司的名义，购买土地，设计施工，盖好房子，再“卖”给自己！

　　他心里有一笔账：预计招募资金500份，每份合作资金15万元，即自筹资金7500万元，预计可向银行贷款1.125亿元，即项目最多可承担资金1.875亿元。由于踢开了开发商，项目可以省掉购买普通商品房时需要承担的4笔费用——开发商利润、广告销售费用、机构维持费用和项目贷款利息，因此房价肯定比一般商品房要低，老百姓就能得到实惠。

　　登高一呼以后怎么办

　　受房价高昂之苦太久，网上报名参与者在积压的情绪推动下异常踊跃。原本于凌罡和他的伙伴们为了区分参加者的情况，设计把报名分为两类，一类是“铁杆”，一类是“排队者”，前者须承担前期风险，比如最后选定的地段可能不符合自己的意愿，花费超出预算等，后者像一般买房者领号一样，不用承担风险，但有可能最后得不到房子。

　　结果报名者唯恐落后，绝大多数人都把自己登记为“铁杆”，在蓝城论坛上填写参加意向表者超过300人时，渐渐产生了场效应。论坛里不少口号式的帖子，简直可以用群情激昂来形容，如果不采取下一步行动，对大伙都没法交待。

　　终于，2005年1月15日下午，在工业大学附属中学礼堂召开了合作盖楼联盟成立大会，参加会议的200多人现场正式交纳了100元的入会费，此时土地等关键要素都还八字没一撇，但合作盖楼已经没有回头路可走了。

　　会场里，形形色色的“铁杆”都有。坐在记者身边的一个中年女士问，我是外地来的，孩子今年9月上初中，我想让他到北京来，这样高考分数能优惠，买房后能办下户口么？一名男士对左右说，他在北京已经有3套房，现在加入合作建房是看好买房的成本低，主要目的是为了投资，首付15万元虽说有一定风险，但是作为投资来讲还是有价值的。

　　与会者中甚至不排除有房地产公司派来打探消息的，这在房地产圈很普遍，叫做“踩盘”。会上会下很多人都直接或委婉地询问同一个问题，天底下真有这种活雷锋？于凌罡这人到底怀着什么企图？有人就提出，咱们这些铁杆，干脆集资盖楼，转手一卖，大家赚一笔得了。对此于凌罡很固执，虽然按照现有政策，无法按照非营利NGO组织来注册，但是他要成立的这个公司一定要是一个非盈利的组织，也就是说将可能成为中国第一个非盈利性的房地产开发公司。他向一些将信将疑的“铁杆”解释，他的努力是为了解决老百姓的问题，推动社会和谐，“要是光想着为自己省两个钱，凭我的本事，自己赚钱比什么不快活，我犯得着费那么大劲吗？说白了，我这人有点虚荣心。”

　　会后我问于凌罡：“有没有考虑到万一有意外，怎么向大家交代？”他说：“这事要干不成，我这辈子就没脸见人了，大家挨个上门把我痛扁一顿我也没话说。”话虽如此，成立合作盖楼联盟还是经过深思熟虑的，在关键的资金使用方面，他提出了“分次定向转账付款模式”，等万事俱备大笔资金真正注入的时候，这种财务模式通过银行的监管和透明的审计及民主的决策和授权机制，使得每一个参与者的资金使用公开透明，并确保安全，“绝对没有人可以把钱卷走或者转账，就算干不成，也不过就是贴了些心血，大家的钱在银行自己的账户上不会有损失”。

　　到了2月1日，中国民生银行中关村支行行长纪乃方明确表示，支持该模式，该支行将为合作建房提供所需贷款。

　　心一散队伍就不好带了

　　就像各方面所预料和质疑的那样，建立“合作盖楼联盟”只是万里长征的第一步，真正让这些有不同背景和诉求、被一些开发商笑称为“乌合之众”的人合作起来，挑战还是非常艰巨的。类似这样松散的自由人联盟，不管最初多么轰轰烈烈，最后往往因为内外部原因的相互作用无疾而终。

　　在合作盖楼方面也有类似的前车之鉴，早在2003年4月，身在美国的留学生kjm1089(真实姓名翁云)在“胜利家园”论坛上发表了这样一个帖子：“你想用同一笔钱既买房又自己开公司当老板，还可以结识一大批有志创业的人才，一举三得吗？集体买地造房小组是你的最佳选择！”不到一个月就召集了50多名海外留学人士和国内的IT专业人员、会计、金融人才、房屋设计师等加入了这个团队，声势颇壮，目的是在上海集资买地盖楼，名为“硅谷楼”。

　　当年7月底，他们已经筹集到100万美元，到了下半年，翁云和团队成员联合了50多名海外留学博士联名写信，请求上海市有关部门能给“海归”免去建房的所有税收，但他们的愿望没有实现，相关政府部门没有向他们提供便宜合适的地皮，甚至没有理睬。2003年9月，论坛渐渐冷清了。2004年1月，上海个人合作建房的倡导人翁云改变了原先的计划，开始在松江、闵行开发房地产，国内首个“个人集资建房”的计划就这样宣告流产。

　　对此于凌罡很不屑一顾，他认为自己发起的这次集资建房的一个核心理念就是为国家分忧，不需要政府赏赐的任何优惠和特权，和其他那些以占便宜为第一目的的“伪合作建房”有本质不同，只要没有人非法阻挠就行了。

　　但一些不和谐的声音还是不断显现。开张还没几天陆续有几个“铁杆”参加者，在网上公开申明，表示要退出合作盖楼联盟。其中一个人的原因是认为于凌罡“态度恶劣，对每一个来咨询的人都很不耐烦，用教训的语气在应付，用训学生的口气回答一个比他至少大一倍的‘盟员’”。当然也有人替于凌罡说话：“老于天天重复解释同样的问题，这些问题在网站上都说得很清楚了，有些人也不看，老于烦躁也是难免的，大家要多相互理解。”

　　如果这些还只是义气之争，到了2005年3月，联盟已经有了超过500名成员，决定向每位盟员进一步募集资金用于注册公司正式开展项目运作时，一些更加具体的分歧就被摆到台面上了。按照《公司法》的规定，一家公司的注册股东不能超过50名。如果说干脆让50个股东一人出上2000元，其他人不答应，生怕自己被拉下，更怕以后无法制约这50个人；那么就决定分摊每个人志愿交纳400元，然后大家推举出50个股东。于凌罡带头向大家表态：作为这个项目目前的领头人，他要设计一种符合大家意愿的民主制度，这种制度可以使得领头人包括任何一个股东，一旦违背大多数人的意愿，就可以轻松地被罢免，并反复解释确定50个董事只是权宜之计，没有任何特权，只有责任。

　　话虽然这么说，有一些人还是想不开，有人甚至提出“不让我当董事，我就退出”。这些纷争对大伙的士气产生了影响，也让人们对合作盖楼下一步的合作产生了一定忧虑：等到了选地阶段和户型设计阶段，必然是集体决策，那时如果有人再说“我不满意，我要退出”，就耽误事了。毕竟这样自由的组织对于每一个参与者的约束是非常弱的，团队协同的沟通成本注定非常巨大。如果没有强有力的制度做保障，清晰地界定每一个参与者的责任和义务，并保证经过筛选的参加者具有积极热情的合作心态，那么投机和搭便车的心理必定将使得“三个和尚没水吃”的故事再次上演。

　　不再是一盘散沙

　　综合考虑各方面的现实条件，再加上不少地产开发商主动伸出的橄榄枝，大约从2005年2月开始，于凌罡及核心团队不再宣传最初投标拿地、自主开发的“踢开开发商闹革命”模式，而转向摸索与房地产开发商合作的模式。这样一来可以借助开发商成熟的运作经验和团队；二来也可避免自行组织团队、缺乏磨合所可能带来的矛盾和风险。

　　在这些开发商中，冯伦的万通地产给出的条件是比较有吸引力的，他们有信心盖出的房子在性价比上至少比市面上销售的优惠20%，而且冯伦把自己比作按订户要求裁衣服的裁缝，房子盖好后，底商、物业的管理和受益权都是属于合作盖楼联盟的。万通地产之所以对合作盖楼项目态度非常积极，按冯伦的说法是因为公司战略上把地产定制视为地产行业未来发展的方向，这是一次难得的尝试机遇。于是，揭竿而起者与“地产大鳄”之间就有了共同利益和互惠的空间。

　　于凌罡与“大鳄”握手言欢的消息一经传出，议论便沸沸扬扬。有人说：“闹了半天和团购没什么区别。”还有人说：“一群愤青总算被地产商招安了。”有报纸干脆质疑：“于凌罡是否会从中收取回扣就不得而知了。”

　　对此，于凌罡颇为恼火地在电话那头对记者说：“真是众口烁金啊！”在“蓝城论坛”上，他为此专门发帖向大家解释为什么这个项目仍然是“合作盖楼”，而不是“团购买房”。不过在联盟内部，这并没有引起太大争议，和于凌罡打过交道的人普遍觉得这个伙计还是信得过的，绝大多数人都认可与开发商合作的模式，还积极出谋划策。联盟中不少成员自己就是房地产的业内人士，他们生怕于凌罡们被“大鳄”给“忽悠了”。

　　联盟内部也在紧锣密鼓地讨论：盖楼的出资者责任；盖好楼以后的分配模式等操作规则细节。等这一套制度被落实以后，真刀真枪的“合作盖楼”就要开始了。目前剩下来的绝大多数人都认可共同的理念，既然是合作就要主动承担责任，并且懂得为了共同的目标做必要的妥协。

　　事情发展到这一步，在记者看来，京城这次轰轰烈烈的民间自发运动，其实最后被称作什么已经不那么重要了。一个原本名不见经传的IT工程师，能够把一群素不相识的人组织起来和“大鳄”坐到一张谈判桌前，代表几百人提出要求，其意义已经超过了盖房子本身。

　　在对这起案例的跟踪调查中，无论是参加每一次表决还是分组讨论，记者都深切地感到，一种可贵的新型人际关系正在我们的社会中悄然形成：被无数历史经验证明，易于被统治却不善于团结协作的中国人，今天也可以被共同的愿景所激励，摒弃“各人自扫门前雪”的冷漠和算计，自愿携手构成在强势力量面前拥有谈判实力的自由人联盟。将“一盘散沙”粘合在一起的不再是权力，而是教化和陶冶中得来的民主修养和公民美德。

　　于凌罡的梦想激励了很多其他城市的人效法，上海、南京、太原等城市都有人说自己也要搞合作盖楼。具体发起者的目的是否同老于一样，实践效果如何，还有待观察。不过在前不久出版的《2005，中国城市竞争力报告》里，记者注意到社科院的课题组专门把“居民合伙做事并成功的事件”作为衡量城市居民素质的一项重要指标。看来居民自发合作盖楼这样的大事，无论在中国哪里率先成功，都将是中国公民社会成长的里程碑和那座城市的骄傲。 本刊记者 郭宇宽 发自北京

　　相关专题：南风窗