上海五年房改反思：政府保障应与市场化相结合

　　基本住房需求还没有充分满足，就开始进入市场货币化分房，在这种状况下，中低收入人群的购房就成了问题。

　　3月26日，上海市政府在国家宏观调控的萧瑟风声中高调表示:全年确保新开工配套商品房(即:经济适用房)1000万平方米，中低价普通商品房1000万平方米，并实现可预售2000万平方米，使中低价配套商品房(即:经济适用房)和普通商品房供应占供应总量的比重达到65

%。

　　值得注意的是，政府在表述低价普通商品房之后加上了“即:经济适用房”等字眼。从2000年之后，“经济适用房”这个说法在上海已经匿迹了整整5年。

　　经济适用房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。与配套商品房一样都属于政策性商品房，惟一不同的是配套商品房主要针对的是动迁户。

　　这样成规模地推出政策性商品房用地，近几年来从来没有过。

　　“看得出，政府已经在反思住房保障制度了。合理的住房制度必须要政府保障和市场化相结合。”上海交通大学管理学院不动产与项目管理中心副主任胡昊在接受《瞭望东方周刊》采访时说。

　　有专家认为,从原来的国家计划福利分房制度,到1998年实行货币化分房,中国的住房制度从福利保障型转向市场主导型,基本上是从一个极端走向了另一个极端。

　　房改拉动经济

　　2002年12月3日，上海申博成功的欢庆之夜。然而在上海某政府机关下属事业单位工作的李先生，看着电视里人们的激动的笑脸，却一点也高兴不起来。

　　“这下房价肯定要涨了，买房子的希望更远了，北京申奥的例子摆在那儿呢。”近日，预言家一样的李先生苦笑着对《瞭望东方周刊》说。

　　果然如李先生所料，那一晚上海开发商连夜改写房价。之后，直至今日，上海房价如坐飞车节节攀高。房价的一路上扬，使得很多国有企业、政府机关，尤其是教科文卫等非营利事业单位的货币化分房无法继续，停在了半路上。

　　1998年，酝酿了多年的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》即23号文颁布，该决定指出，要停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，并于2000年开始正式实施。

　　建设部住宅产业化促进中心一位专家分析说，“政府实行住房制度改革的初衷在于:老的福利分房制度，由于租金低廉，无法维持正常的房屋维护，而且使政府背负着沉重的财政负担;而与此同时，为了应对东南亚金融危机，国家实施积极的财政政策，通过减税和增加财政支出等措施，以增加和刺激社会总需求，而货币化分房的登台，正好可以成为拉动内需的最好办法。”

　　的确如此，当很多人不用再住单位住宅大院，可以自由地在市场上选择自己喜欢的房子，建筑、装潢、家电等等相关行业都因此被带动起来了，整个国民经济也增加了活力。

　　当然得到实惠的还有普通老百姓，以上海为例，在2000-2003年4年时间里，上海市人均住房建筑面积从24平方米增长到了29.35平方米。原本以住房面积小而全国闻名的上海，一跃成为除港澳台外，中国人均住房建筑面积最高的城市。

　　住房保障滞后

　　在中国房价一路狂奔，以至于跟普通老百姓的收入增长愈来愈远的时候，住房改革背后的矛盾就开始凸显了。

　　“房改之后，房地产市场快速上扬,结果顾此失彼,中低收入人群的住房保障没跟上,所以到房价很高的时候,社会矛盾就暴露出来了，处理不好，就会产生社会不稳定因素。”上海社科院房地产研究中心副主任顾建发对《瞭望东方周刊》分析说。

　　旨在解决中低收入家庭住房困难的经济适用房制度从1994年就开始实施了。国家建设部的数据显示,1998-2003年全国经济适用住房累计竣工面积4.77亿平方米,解决了600多万户中低收入家庭的住房问题。

　　但是这个数字与全部商品房竣工面积相比，就显得微不足道了。以2003年为例，中国用于经济适用房建设总投资为600亿元，只占当年房地产投资的6%。在中国呈金字塔形的居民生活水平分布的情况下，经济适用房可谓杯水车薪。

　　而且，经济适用房在执行过程中面临的问题有目共睹:由于对购买对象审查把关不严，使政府的优惠政策不能真正落实到中低收入家庭上。有媒体报道，北京甚至出现开豪华车买经济适用房的现象，而且还有投机客炒作经济适用房。

　　“建造经济适用房，开发商利润薄，地方政府也得不到收入，在经营城市，追求土地效益最大化的利益牵涉下，很多城市对经济适用房都不积极。”建设部住宅产业化促进中心那位专家说。

　　上海市经济适用房建设开始于1995年，当时每年以100万平方米至300万平方米的速度推进，历时3年多。1999年底，上海将经济适用房与内销房、外销房全部并轨形成统一的商品住宅市场。

　　上海房地产科学研究院的周明，曾经长期从事住房保障制度方面的研究，并且参与了上海市房改方案的起草。

　　他告诉《瞭望东方周刊》:“并轨经济适用房的原因在于，经济适用房的土地为划拨土地，而普通商品房的土地成本在当时也很低，造成的结果是，经济适用房与普通商品房在价格上相差不大，经济适用房也就失去了存在的意义。而且，当时房地产经济还处在市场培育阶段，为吸引开发商投资，政府就决定统一商品房市场。”

　　由政府或单位提供针对最低收入家庭租赁的廉租房，是住房保障的另外一块重要内容。但是就以上海而言，截至2003年底，上海为1.3万户居民提供了廉租房，今年将扩大到1.8万户，而全上海总共有430万户人家。之外，能享受廉租房的标准也相当苛刻:要是民政部低保线以下人员，即人均月工资低于290元;人均住房面积在7平米以下。

　　“现在很多居民一家三口住在一二十平米的一室户里，家庭月收入可能在两三千。享受不了廉租屋，也买不起经济适用房，也就是所谓的‘夹心层’，这部分人在上海其实比例是很大的。理想的住房保障是政府能把他们纳入住房保障范围。”上海社科院顾健发说。

　　市政府目前正在推出的2000万平米配套商品房和中低价商品房土地供应，受益面的标准是哪些，目前还没有细则出台。专家认为，能否起到扩大保障范围，还需要看政府后续的推动工作如何做。

　　跨越式房改的现实困境

　　住房是人类的生存必需品，根据国际经验，只有经济发展到已经充分满足了人们的居住需求功能之后，住房才能作为商品，作为投资品，通过市场领域流通。

　　“我国的房改从1980年代开始酝酿,其实是与国际大潮流不谋而合,大方向是对的。但是问题在于,我们的基本住房需求还没有充分满足,就开始进入市场货币化分房,在这种状况下,中低收入人群的购房就成了问题。”胡昊对《瞭望东方周刊》说。

　　回顾中国住房制度改革的历程，胡昊说:“国际同行认为我们的房改是很有戏剧性的。解放前房屋私有,解放后几年之内,房屋全部收归国有;1998年的房改,又一次将大部分国有公房私有化。力度之大,速度之快,在国际上是很少见的。正因为制度改革的力度大,速度快,所以肯定会暴露出问题来。譬如现在的中国楼市，住房保障跟不上,导致一部分人买不起房,而另一部投机客却大肆囤积居奇,任房屋空置。”

　　房价飙升到现在这种地步，是与认识误区分不开的。不少人认为，房地产作为商品，房价的高低要由市场供需说了算。

　　“不对的，中国目前的生活水平下，房地产首先是为了解决生存问题，不能任由市场自发调节。”复旦大学世界经济研究所所长华民说。

　　目前世界各国通行的做法是,把获得适当的住房确定为公民的基本人权,当这种权利无法依靠市场的力量得以实现时,政府有必要干预市场,保障公民的基本人权。

　　解决中低收入家庭的住房保障问题，可能是政府下一步调控地产面临的最大任务。 

　　上海楼价角力

　　在几个月观望之后，上海楼价还会再次出现强劲飙升吗

　　4月的上海楼市，犹如一阵急风骤雨袭击过后的天气，阴沉而平静。投资客、购房者、开发商，各方人士都在政府政策调控组合拳之下揣测、观望。

　　市场上，已经传出投资客抛盘的消息。官方统计数据的变化，也成为市场变动的佐证。

　　4月初,央行上海分行公布的第一季度上海市货币运行监测报告显示:截至今年3月,在上海市房地产贷款继续保持较高增幅的同时,个人住房贷款当月新增68.08亿元,同比多增2.69亿元,实际增速已放缓，其中个人住房贷款余额增幅比前月下降1.4个百分点,而上海中资金融机构人民币自营性房地产贷款余额增幅也出现了近1个百分点的下降。

　　很快有人得出结论:政府调控组合拳效力初步显现。

　　而上海市政府仍然保持着清醒的头脑。上海市房地局一位官员接受《瞭望东方周刊》采访时称，“对房地产市场还不能过早下结论，政策作用显现需要一段时间。下一步采取什么措施，要看市场变化的情况以及市政府的态度。”

　　4月13日,上海市政府新闻发言人焦扬在例行发布会上表示,以往出台的一系列调控房地产市场的政策,其效应还需不断地观察,目前尚未有一个结论性的说法。

　　近期上海先后出台的房地产调控政策不会是刚刚开始，也不会就此结束。焦扬指出，上海还将根据实际情况不断地、适时地对房地产市场进行调控。

　　虽然,处在房地产市场洪流中的人们,都不知道这场调控要持续多久。

　　　陷入观望状态

　　今年全国“两会”之后，从中央到地方对上海楼市都加大了调控力度，先后出台针对投机客征收营业税，调高个人房贷首付比例和利率水平等政策。

　　紧接着,3月26日,国务院办公厅一份名为《关于切实稳定住房价格的通知》发到了各地方政府,该通知措辞严厉地指出,要将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制,省级政府负总责,对住房价格上涨过快,控制不力，要追究有关责任人责任。

　　楼市温度最高的上海，“八条意见”引起市政府高度重视。4月6日，上海停止一年内房屋买卖转按揭;7日，上海又调动工商部门，对房产中介、房产合同及房产广告等领域进行专项重点整治。严查房产中介机构虚报注册资金、虚假出资以及抽逃注册资金等违法行为。

　　在调控文件频出的紧张形势之下，上海楼市陷入观望状态。

　　美联物业上海区副总经理方万昌告诉《瞭望东方周刊》:一系列政策组合拳之后两周内，上海二手房挂牌量上升20%左右，而成交量下降了20%左右。与此同时，银行调高房贷利率，甚至对房龄过长的老公房停止贷款的举措，使不少原本打算购房的准买家转向租赁市场，而一些短期投资者也转向长线收租。

　　但是，市场还有另外的一面。

　　陆春鸣是浦东一家中型房产中介的业务员,他告诉《瞭望东方周刊》:一个由10人组合成的温州炒房团，在塘桥东城社区,有五六百套房子。这几天,几个合伙人有了分歧:有的想继续买进，有的想卖出。

　　“他们拿出一部分房源挂出来，去年下半年买进的，原价是7000-8000元/平方米，现在挂1.2万-1.3万元/平方米，卖不出去，问我能不能找到买家。”

　　陆春鸣说，“他们一两个合伙人顶不住了，想抛，但是其他人还是想等等，他们也不缺资金。”

　　据陆介绍，对这个温州炒房团而言，“房产只是主要的投资手段，但是不局限”。他们在家乡都有实业，在上海甚至还拿下了一个烂尾楼项目，搞起了开发。虽然现在政策频出，而且一个比一个严厉，其他的八九个合伙人还是有信心，等手上的房子升值。”

　　“这么多政策,只是把小投资客震住了,对大投资客影响还是有限的,大量抛盘还没有。”

　　银行一年期停止转按揭听起来很严厉，但是陆春鸣向《瞭望东方周刊》介绍说，对投资者而言，这是很容易规避的:大投资客，大都可以一次性还清贷款之后，再转让;如果实在资金不够，也可以先让下家用首付来还清贷款，转让后，下家再将购房款全额付给上家;再不行，还有现在市场上很火的垫资公司呢。

　　“现在抛售的还是一些抗跌能力差的房屋，有些投资客抛掉之后，转而买进一些绝佳地段的优质房源，譬如世纪公园旁边的景观房，还有陆家嘴黄浦江畔的高档住宅。”陆春鸣告诉《瞭望东方周刊》。

　　一批境外投资客的想法也如出一辙。“我们的会员当中，持有十几二十几套的境外人士，现在还没听到有抛售的动静，他们还是想再等等看。”上海一家房产媒体的境外版主编田小姐告诉《瞭望东方周刊》。她所在的公司，经常为投资客，其中有一半是港台和海外华侨，提供一些上海买卖房产的咨询服务。

　　一阵急风骤雨式的调控之后，人们发现，旨在打压投机、为楼市降温的政策产生的效果，松动的可能还只是冰山一角。

　　就是在国务院“八条意见”下发后的第三天，位于上海虹桥开发区的虹桥豪苑第三期开盘。3月30日早晨8点多，售楼处就排起了长龙。人群中，兜售房号的叫喊声，跟往常一样响亮:“46号，开价2万5000元;8号，开价10万元。”据说，来虹桥豪苑购房的80%都是投资客。

　　房价也仍然在上涨,位于虹口区的楼盘香杉园,今年3月下旬销售的一批房源均价为1.2万元/平方米。4月底即将再推一批房源,目前售楼处的报价每平米单价已经加了1000元,达到了1.3万元/平方米。

　　国家发改委、国家统计局的最新调查显示,一季度35个大中城市房地产价格持续上涨。有8个城市房屋销售价格同比涨幅超过10%。其中,上海19.1%,杭州13.8%,位居前两位。这是在宏观调控气氛浓郁的时候创下的涨幅。

　　　　房价难抑

　　从表面上看，政府与民间似乎已经达成共识，认定上海楼市存在泡沫。政府也采取了一系列的调控政策，但是在惯性力量的带动下，房价仍然在向上蹿。

　　“本轮房价的上涨，是个全球现象，欧洲、美国都是如此，主要是由于上世纪末网络经济泡沫破灭，全球资产过剩而又缺乏投资出路造成的。”复旦大学国际经济研究所所长华民在接受《瞭望东方周刊》采访时分析说。

　　华民认为，“国内多种力量的合力在助推楼市的上涨:1999年以来的货币化分房、经济发展不平衡引起的人口向大城市聚集，以及投机、地方政府的推动，银行大规模放贷，还有外资赌人民币汇率升值等几股力量推动，造成了这四五年来房价的大幅飙升。”

　　在诸多力量的推动下，飙升了4年的上海楼市，已如一头倔强的烈马。《瞭望东方周刊》采访的大多数开发商、代理中介们仍然对上海楼市充满了信心。

　　世联地产上海公司常务副总经理袁鸿昌接受《瞭望东方周刊》采访时认为:“八条意见中讲，房价涨跌关系到政府政绩考评，从这一条来看，政府的决心很大，看来房价不会像以前那样涨下去了，但是也不会跌。因为这只是政策层面的调控，经济大环境还是好的，供求关系还没变。”

　　袁认为楼市继续走好几乎是毋庸置疑的。支撑他这一看法的证据是:人均GDP超过1000美元的城市，居住需求必然会大幅增长，世界银行也持类似观点。

　　而瑞安集团总裁罗康瑞也在同一时间向媒体表示，继续看好上海楼市。连一向不太张扬的复地集团总经理范伟也表示:上海楼价还会继续上涨。

　　而土地供应趋紧，是开发商们认为房价仍然会上涨的主要原因。数据显示，2003年，上海市共出让土地2523.8万平方米。2004年受宏观调控的影响，除了大约1000万平方米的配套商品房用地，上海出让住宅用地仅为276万平方米。专家们认为，土地供应面积的大幅减少，增加人们对未来市场房屋面积稀缺的预期，成为去年上海房价上扬的一个重要因素。

　　上海市政府已经在3月29日表示，全年确保新开工配套商品房1000万平方米，控地价、控房价的中低价普通商品房1000万平方米，并实现可预售2000万平方米，使中低价配套商品房和普通商品房供应占供应总量的比重达到65%。

　　但是“2000万平米”的推出，只不过从数字上起到了平抑房价的作用。况且这些配套商品房和中低价商品房，属于政策性商品房，不能参与市场交易活动。

　　从今年政府公开所言的3000万平方米土地供应计划来看，除去不能进入市场交易的中低价商品房和配套商品房的土地供应，估计上海今年的有效土地供应仅有1200万平方米。而在2005年即将过半的时候，除了浦东潍坊路一块有住宅供应外，其余的全是商业用地和加油站用地。据业内人士估计，今年的住宅土地供应可能跟去年一样紧缺。

　　而上海从去年就开始在盘活清理的3672公顷闲置土地,至今仍是摆在上海房地产主管部门面前一个非常棘手的大难题。拆迁问题、法律纠纷、规划变更等等引起的多方利益牵涉其中,让处于土地饥渴状态的开发商对闲置土地几乎不抱幻想。

　　这一切因素，都客观上增加了政府调控的难度。

　　　冷却的引擎

　　“在房价上涨过程中，地方政府是最大赢家，怎么可能出狠招，调控房价!”有专家对《瞭望东方周刊》这么说。

　　地方税收过分依赖房产在全国已成为普遍现象。有数据显示,在上海、江苏,包括土地出让金在内的房地产税费收入已占地方财政的30%。2004年,上海房地产及其相关行业拉动上海GDP增长了19.5%。

　　又要漂亮的经济增幅，又要让经济发展的巨大引擎——房地产不要过热发展，所以一些地方政府只能抱着保护的心态，采取温和的措施来调控市场。

　　2004年“两会”之后,上海市政府在中央宏观调控声中,定下的目标是,全年房价涨幅控制在12%以内。但2004年上海市统计局的数字显示,住宅商品房价格上涨了14.6%,而且业内专家们相信,实际涨幅远超过这个比例。

　　今年上海市政府再次框定房价调控目标，年房价涨幅控制在个位数以内。

　　专家们认为，有涨有跌是市场经济发展规律，但是目前“政策市”倾向明显。

　　“在西方，房地产从来都不是一个产业，而是一个很被动的部门经济。经济发展了，人们收入增加了，就去买房子。房价上涨了，最终经济增长就结束了。在我们国家它是带动经济发展的引擎，甚至成为了支柱产业。”复旦大学世界经济研究所所长华民说。

　　既然在国民经济中占有重要位置，政府的调控当然就会慎之又慎。最为戏剧性的表现就是，2003年6月，最先意识到房地产泡沫可能威胁金融安全的人民银行，发布了旨在控制房地产贷款的121号文件，文件在当时引起轩然大波。不久之后，建设部就以国务院发文的形式，肯定了房地产行业的支柱产业地位。

　　不管怎样，上海市政府表示了抑制房价的坚定决心。韩正市长日前说:“房屋以居住为目的，房价不宜增长太高。” 记者 高艳平/上海报道

　　居民购房的承受力

　　抑制房价上涨是表层现象，核心是防止出现泡沫经济冲击金融体系。

　　当前，中国的房价有没有超出居民的承受能力?

　　涨跌各有因

　　中国的房价已经出现了显著的上涨。除了需求方面的原因之外，推动房地产价格上升的力量还来自于其他五个方面:

　　第一，来自于购房者。房地产与一般商品不同，属于耐久性商品。一般住房的寿命可达50年以上，折旧率很低。别看买房子的人嘴上抱怨房价太高，实际上他们内心希望在购房之后，房价继续上涨。

　　第二，来自于已经拥有住宅的人。无论好坏，90%以上的人有房子住。住房是一般人的核心资产，在固定资产中占有相当大的比重。越是穷人，房地产在他们的资产中占的比重越大。当房价上涨的时候，人们会感到他们的资产总值在增加。

　　第三，来自于房地产开发商。房价上升会给房地产开发商带来额外的利润，毫无疑问,他们是推动房价上升的主要动力。

　　第四，来自于地方政府。地方政府官员往往把房地产价格上升当作经济繁荣的指标。房地产市场活跃会给地方政府带来更高的财税收入，因此，地方政府乐于见到房地产涨价。

　　第五、来自于新闻媒体。从社会心理学角度来分析,新闻媒体往往顺应社会的预期而本能地回避反潮流。当供给方、需求方和地方政府都趋向于房价上涨的时候,顺应潮流的文章吃香,而担忧房地产泡沫,揭示潜在风险的文章会被认为是乌鸦嘴。

　　究竟房地产市场的涨势还能维持多久?导致房地产价格下降大致有三种原因:

　　第一，由于产业转移造成局部地区居民大批外移，出现房地产过剩。

　　第二,环境污染、瘟疫流行、地震海啸等灾害,严重损害居民的生活品质，有钱人纷纷逃离,当地房地产价格也会下降。

　　第三，遭遇金融危机。在泡沫经济崩溃之后，房地产价格一落千丈。在日本、泰国等地的房地产市场都曾经出现过非常严峻的崩溃。在上个世纪90年代初，日本的房地产价格几乎跌了三倍。

　　当前，央行采取措施抑制房价上涨过猛趋势，无可非议。在提高了房贷利率之后，有人担心，说不上什么时候房地产价格会暴跌，说不定谁会成为最后接棒的冤大头。这样的顾虑不能说没有道理。

　　然而,从中国目前的情况来分析,房地产的需求继续保持旺盛,供给方面也没有什么障碍,产业转移是局部地区的事情,环境污染问题即使没有好转也没有明显恶化。这些要素都不会扭转当前房价涨势。

　　房贷利率的提高有助于减缓房价涨势，却不可能导致房价下跌。

　　惟一要认真考察的是，房地产市场是否已经出现了严重的泡沫，会不会导致泡沫经济，如果已经形成了泡沫经济，还要考察这个泡沫经济会不会在近期内崩溃。

　　在2005年2月,商业银行发放的个人住房贷款余额为16508亿元,占中长期贷款的23%。 从国际经验来看,只要房地产市场占有金融系统的资金比例不超过40%,就很难将整个经济认定为泡沫经济。

　　房地产二手市场并不十分活跃，规模也较小，尚不足以对整个金融体系产生颠覆性的冲击。目前还看不出房地产市场崩溃的征兆。

　　因此，可以作出如下判断:在短期内房价肯定还会继续上升。

　　抑制房价上涨是表层现象，核心是要防患于未然，防止出现泡沫经济冲击金融体系。说到底，房地产价格飞涨固然会给社会带来一些负面影响，只有泡沫经济才可能给国民经济造成致命性的伤害。

　　承受力到底多大

　　世界银行和联合国人居中心常常用“房价收入比”(中等房价和当地居民平均年收入之比)来考察居民购买住宅的能力。一般地说，如果房价是年收入的3-5倍，老百姓具备购买住房的能力，房地产市场基本上能够做到供求平衡。

　　按照北美的许多城市的统计，每平方米住宅的价格大约等于当地一个月的平均工资。人们认为这个住房价格水平在居民可支付的范围之内。

　　换句话说，人们使用大约5年的工资总额可以买到一套面积为60平方米的住宅。由于美国人的储蓄率不高，他们在首期支付20%以后，大约要用15-20年时间才能付清贷款。

　　据报道，中国房地产市场价格和上述标准偏离很远。在2004年，重庆“房价收入比”达到7.66。北京、上海、杭州等城市的“房价收入比”就更高了。

　　按照国家统计局公布的数据，2004年北京人均可支配收入为1.5万元，商品房平均售价每平方米5000元，一套60平方米的民居，30万元，相当于一个人20年的总收入。

　　如果想买一套100平方米的住宅，一个人就是不吃不喝，一辈子的总收入也买不下来。一般工薪阶层几乎完全没有能力来购买这样的商品房。

　　可是，令人奇怪的是中国的房地产市场非但没有萎缩，反而需求急速上升，推动房价不断攀高。

　　按照国家统计局提供的数据，在2004年商品房平均价格增长14.4%。北京、上海、杭州市区每平方米住房的价格在突破了10000元以后还在继续上升。“房价收入比”如此之高而住房需求依然攀高不下，究竟如何解释这些反常的经济现象?

　　首先，收入数据的准确性值得怀疑。众所周知，中国统计数据中工资的定义并不等于居民收入。在许多家庭中，工资收入只占总收入的一半左右。除了工资之外，还有不少类似奖金、回扣、福利，还有第二职业等灰色收入。

　　从下表可见，在2002年以后城乡居民储蓄存款增加额居然超过了职工工资总额。在2003年工资总额为14743亿元，可是银行城乡居民存款总额上升16631亿元。如果职工工资总额就是收入的话，岂不是存进银行的钱比工资总额还高，储蓄率达到了112%?这只能说明职工工资总额只不过是居民收入的一个部分。

　　随着市场化的进展，居民收入来源多元化。在下一步改革中应当规范居民收入，这样不仅可以避免低估居民收入，同时也有利于完善个人所得税的征收。

　　由于目前中国的税收体制尚未健全，因此灰色收入很难统计。考虑到收入被严重低估的因素，尽管我们观察到的“房价收入比”很高，但是却未必有表面数字所显示的那么高。

　　不过，即使我们将平均收入的估计值提高一倍，在北京、上海等大城市的“房价收入比”依然超出正常范围。

　　导致中国房地产市场畸形发热的主要原因在于贫富差距很大。

　　联合国和世界银行常用基尼系数来度量贫富差距。贫富差距比较合理的基尼系数应当在0.35-0.40之间。可是中国的基尼系数已经超过了0.48。这意味着最富的10%的人的收入可能高于平均收入4倍。最富的20%居民可能拥有80%以上的银行存款。

　　按照基尼系数判断，在北京居民当中，家庭年收入超过6万元的人数超过100万。这些家庭的月收入在5000元左右，和每一平方米住宅的售价基本相符。仅仅这批居民就足以把北京的房地产市场抬起来。

　　更何况在北京、上海还有一大批企业家群体。他们的收入水平更是大大高于工薪阶层。在北京、上海的一些豪宅令海外来人也叹为观止。

　　由此可见，目前房地产市场上的需求并不是虚幻的，也不是几个房地产开发商能够炒出来的。换句话说，目前北京、上海等大城市的房地产市场仅仅是为那些高收入人群服务的。房价之高远远超出了80%以上的一般居民的承受能力。

　　有的房地产商声称,由于房地产市场上需求依然非常旺盛,市场供求基本平衡,因此房地产价格没有超出居民的承受能力。

　　这种说法是没有道理的。高房价必然加大房地产市场的投机性。而一般居民连购买最简单的住宅的能力都没有,更谈不上在房地产投机中获利。如此之高的房价只能进一步加大贫富差距,不利于社会平等和安定,所以有必要采取措施平抑房价。

　　文/徐滇庆 (作者为加拿大西安大略大学终身教授）

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