作者：毛飞
国务院总理温家宝27日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。会议提出了政府加强调控和引导房地产市场的八条措施。(4月28日《新京报》)
仔细解读“国八条”，其平抑商品房价格的着力点有两个：第二条“严格土地管理”、第五条“运用税收等经济手段调控房地产市场”、第六条“加强金融监管”、第七条“整顿规范市场秩序”以及第八条“完善市场信息披露制度”，其旨在抑制开发商以幽暗手段取得低价土地、恶意炒房、套取银行资金、违法违规销售、隐匿信息与制造虚假信息等行为，增加其赚取暴利的成本。第一条“改善商品房结构”、第三条“保证中低价位、中小户型住房的有效供给”、第四条“完善城镇廉租住房制度”，其旨在改变房地产市场的供给结构，提升商品房的需求弹性。
笔者认为，对于广大望房兴叹的消费者而言，与银行房贷加息相比，这次的“国八条”是一个明显利好的消息。因为，此次政府进行宏观调控抓住了商品房价格居高不下的症结，找准了最具有关键性的着力点———即提升商品房的需求弹性。
商品房价格之所以长期以来一路攀升但需求始终火暴，剔除虚假信息诱发需求膨胀的因素之外，最关键的原因在于商品房已经成为典型的“吉芬商品”。
“吉芬商品”是一种需求弹性为负数的特殊商品，专指那些价格上涨而消费者对其需求量不减反增的商品。吉芬商品得以产生的前提条件有两个：其一，这种商品是必需品；其二，不存在更廉价的替代选择。比如物资匮乏时期的土豆就是典型的吉芬商品：一方面，作为果腹的食品，无论如何涨价，老百姓都得买；另一方面，大多数消费能力有限的平民百姓除了购买土豆，找不到其他更低廉的食品；因此，通常情况是土豆价格上涨，公众的消费需求也增长。
对于大多数靠工资生活的中国老百姓来说，商品房一直都是吉芬商品。首先，衣食住行，这是人的最基本生活需要；无论房价涨得多离谱，大家都得勒紧腰带，为自己找寻一块栖身之地。其次，除了购买商品房，大多数老百姓的确没有什么更好的选择；数量有限的经济适用房、天价的别墅都不是合适的替代品。因此，商品房价格一路上涨，老百姓对其的需求却一直不减反增———大家不得不争先恐后，谁知道明天的房价又将涨几个百分点———而高涨的需求又成为开发商们继续涨价的理由，推动房价一轮又一轮地上涨。
更为重要的是，对于“吉芬商品”的供给者而言，向消费者转嫁成本简直是易如反掌。由于涨价不会导致需求下降，即使政府通过宏观调控增加了供给者获取巨额利润的成本，开发商以及炒房者们依然可以通过继续上调交易价格向消费者转嫁成本。最终，以平抑房价为目标的宏观调控政策将全部落空，房价反而涨得更快，受损的还是普通消费者。
值得欣慰的是，“国八条”找到了将商品房的需求弹性由负数扭转为正数的办法———增加经济适用房和廉租住房的供应量。如果老百姓拥有了更多的替代选择，商品房的需求弹性就会上升。简言之，一旦价格上扬，消费者的需求就会敏感地下沉，卖房者绝不会肆无忌惮地涨价。
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