新京报：房地产暴利须靠市场平抑

　　近两年来，房地产价格一路上扬，而房地产行业的高利润，也成为人们议论的焦点。4月初，北京市一家银行分行行长说，北京的房地产开发项目的利润，至少在30%.国土资源部土地利用司一位负责人前天说：全国大多数城市房地产开发的利润率普遍在10%以上，中高档房地产平均利润率更高达30%～40%.而北京市房地产开发利润占房价的比重平均达到17.1%，其中最高的在二、三环之间，达到了20.4%(据《京华时报》)。

　　房地产开发商利润较高，是一个不争的事实。在近年海内外媒体公布的各种内地富豪排行榜上，来自房地产行业的富豪比例最高。比如，最新一期《新财富》公布的2005年500富人榜，入榜的房地产业富豪比去年增加了11位，多达94人。房地产行业这么高的富豪产出率，在世界其他较大的经济体中，几乎很难看到。

　　供需的短期剧烈波动可以导致房地产行业利润率提高。一方面，消费者对房屋的需求短期内大幅度增加；另一方面，开发商以前囤积了土地、建材，他会按当前的成品价格出售房屋。这样，开发商的利润就会提高。

　　中国的房地产市场似乎正在经历这种情形：去年的土地新政导致地价大幅度上涨，尽管开发商手中的土地是在8·31大限之前获得，但开发商必然根据上涨后的地价制定房屋销售价格。这样一来，开发商的利润率自然会较高。过去有些调控房地产市场政策，却导致了一个意想不到的结果：增加了房地产开发商的利润。这可以解释，何以近一年来，房地产商的利润率似乎居高不下。

　　不过，它并不能解释：为什么这几年来，房地产业的利润率一直较高？

　　还有，假如某一开发商获得某块特别珍稀的土地，而消费者对此处的房屋需求格外强烈，自然会使该开发商因为垄断资源而获得较高利润。但这不能解释：何以几乎所有开发商的利润率都较高？

　　因此，房地产业利润率较高的根本原因是，整个社会与房产有关的资源配置机制存在梗阻。

　　假如市场是自由的，则通过市场的资源配置机制，各个行业的利润率会趋向于平均。因此，某一行业可以暂时出现较高的利润率，但只要市场竞争是自由的，这种高利润率注定维持不了多久。高利润率将会招来其终结者：其他行业的企业家受到高利润率的吸引，会将其掌握的资源向这个部门转移，供应增加，其利润率将被拉平。

　　重要的是市场的资源配置机制不受阻遏，而当下，这个机制却不能正常发挥作用。土地是地方政府独家垄断的，而地方政府对受让土地方，设置了非常高的资质门槛，进入这个市场是相当困难的。最典型的例子是，许多地方出现的个人集资建房的努力，似乎看不到成功的前景。事实上，目前的土地制度使得城市人口很难自行建造房屋，这等于把无数潜在的房地产企业家拒之门外。

　　凡此种种市场进入门槛，事实上赋予了有幸进入这个市场的房地产开发商以垄断权。一个行业的利润率长期大幅度高于社会平均利润率，意味着该行业是一个受政府保护的垄断性市场。

　　房地产开发商所获得的高利润率，除了正常的商业利润之外，大半是土地制度和管制权力所保障的垄断利润。

　　因此，让房地产开发商的利润率恢复社会平均水平，治本之策是改革土地供应制度，降低市场进入门槛，使其他行业的资源可以自由地转入房地产开发业。治标之策则是，宣示敞开土地供应———不管哪种类型用地———的政策信号，以改变消费者与开发商的预期。在需求尚未恢复理性之时，单纯收紧土地供应，将会使房地产开发商本来就不正常的高利润率，更上一层楼。

　　因此，对于相关政策，政府还需要运用经济学的逻辑深思熟虑。

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