瞭望东方周刊：楼市未来将经历大的调整

　　“去年年底我们手上的住宅就已经出手了，当时我们也劝那帮温州朋友，他们不听，还在买进”

　　5月17日下午，浦东崂山路上的浦东房产交易中心，柜台内工作人员忙忙碌碌，大厅里坐满了前来办理各种房屋买卖手续的人们。这时候，外面正电闪雷鸣，大雨滂沱。

　　一位面容清瘦的中年人,和一位六七十岁的老太太，在西大厅一边用上海话聊着,一边等候着柜台叫自己的号码。

　　中年人刚刚卖掉自己在浦东投资的一套二手房，捏着两把钥匙的手搭在椅子的靠背上，转过身对《瞭望东方周刊》说，“要买房啊，等一等吧，不是6·1大限嘛，等6月1号之后，抛的多了，再买。”

　　中年人所说的“6·1大限”，正是指七部委的房地产新政。新政规定，从2005年6月1日起开始对购房两年内交易的短期投机客征收5%的全额营业税。七部委联手发文调控楼市，犹如七剑客联手使出独孤九剑，直指楼市命门。

　　“七部委新政，是至今为止最严厉的政策，因为这次《人民日报》也发了评论员文章。”有市场观察人士评论说。

　　今年“两会”之后，中央、地方连续出台了一系列调控政策，在国家政策的步步紧逼之下，楼市陷入僵持状态：投资客纷纷抛售持有的住宅，而购房者持币观望，等待楼价下跌。

　　而七部委新政之后，这种僵持局面即将被打破，楼市未来将经历一次大的调整。这成了目前业内人士的共识。

　　人们似乎有一种预感:上海楼市这头强大的骆驼，在接连不断的稻草来袭之后，开始告别疯狂，缓缓下行。

　　联手的奥妙

　　5月12日，国家建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部委联手发布了《关于做好稳定住房价格工作的意见》。

　　七部委新政打击炒房，限制炒卖土地，这是见诸媒体的惯常评述，但是如果仅用“打击炒房、限制炒卖土地”来概括这场新政，显然是小看了新政的威力。

　　此次意见是国家相关部委首次步调一致地出台房地产调控政策。此前，中央调控政策，始终以央行限制房贷、加息，国土资源部控制土地，以及国务院以行政命令发布文告等形式出现。国家各部委之间观点不一，政策执行互相牵制的事情时有发生。

　　最值得注意的是，此次《意见》是以建设部牵头发文的，而建设部在中国房地产是否过热的问题上，一直以来是个“多头”。

　　“不可轻言过热”、“ 投资性住房需求对社会有益无害”、“房地产泡沫之说并不成立”等等，建设部的观点，在去年遭受过多方质疑。

　　显然，作为房地产行业直接领导部门的建设部，牵头出台此次调控新政，意义非同一般。

　　“建设部要从大局出发，七部委政策，表明国家调控房地产市场方面已经达成共识，这传递了一个明确的政策信号。”建设部一位不愿透露姓名的专家对《瞭望东方周刊》说。

　　建设部副部长刘志峰5月13日在北京接受媒体采访时也明确指出:“房地产业是国民经济支柱产业,与解决居民住房问题关系密切,既是经济问题,也是社会问题。现在房地产面临的问题虽然是局部性、结构性的,但如不及时加以解决,有可能演化成全局性问题,影响宏观经济稳定。”

　　发改委的态度也颇为微妙。就在去年银监会出台《商业银行房地产贷款风险管理指引》之前，银监会与发改委在沟通意见时还有诸多分歧。

　　据一位参与该《指引》起草的人士向《瞭望东方周刊》透露，“当时发改委认为银行应该限制房地产开发贷款，但是对个人住房贷款应该鼓励，他们认为老百姓信用好。最后我们还是坚持将控制借款人住房贷款的月支出与收入比写进了《指引》。”

　　而这次的新政，发改委也成为力倡房地产调控的参与部门。

　　业界专家认为，这次各部委的步调一致，不仅说明中央部委之间，对房地产局部过热的认识，已经不容置疑，而且也暗示，这次新政的执行力度将会很大。

　　谁将被套牢

　　七部委《意见》再次重申了今年3-4月份国务院“新旧八条”当中，改善住房供应结构，加大土地供应调控，禁止炒卖土地，加强房地产信贷管理等调控措施。

　　而且，新政提出一条税收政策规定，自今年6月1日起，凡是购买房屋不到2年转让的，不管有没有赚钱都要收税，而且是收全额税，与上海之前实行的差额征收营业税大不相同。

　　林荣时是一家由温州人和台州人组成的房产投资公司的董事。5月13日，在浦东一场房地产业内人士座谈会上，林荣时说：“上海新房当中10套有6套是温州人买的，在松江，他们手上拥有的商品房足以搅动当地房地产市场格局，而现在温州人大批资金被套牢。”

　　话音刚落，就震住了几位几分钟前发言“看多”的专家。“如果这样说，上海楼市就比较危险了。”会谈中原本多空各持己见的场面发生戏剧性变化。

　　会后，《瞭望东方周刊》约林荣时采访时，他正在吃晚饭:“说温州人套牢了，只是暂时卖不出去，他们买进的时候，都从开发商手上拿到很低的价钱，如果大家都杀价抛售，上海投资者要割肉了，他们还有的赚。”林嘴里的饭菜嚼得香甜，口气不在乎。

　　林荣时说，“被套住的是那些中小投资客，我们属于温州投资客中的大户，去年年底我们手上的住宅就已经出手了，当时我们也劝那帮温州朋友，他们不听，还在买进。”

　　一部分幸运的温州投资者，从下半年开始，就抽身离开如火如荼的上海楼市，或者抛出住宅，买入商业地产，或者干脆掉头到北京、重庆等地去投资。

　　“我们现在就在谈一个酒店式公寓项目的收购，资金总额达3个亿。”林荣时说。

　　海外基金大撤退

　　在楼市遭遇国家政策的连环打压的时候，一向积极乐观的海外基金也逐渐从上海住宅市场悄悄撤退，转向商业领域或者其他地区市场。

　　3月17日，就在央行调整房地产贷款利率的当天，荷兰ING国际房地产集团中国区资产管理总监PETER CROWHURST 面对《瞭望东方周刊》对其中国发展战略的追问，还在狡黠地三缄其口。

　　而就在一个月后，4月22日，荷兰ING国际房地产集团就把其在松江复地香堤苑拥有的30%权益，合价人民币3080.52万元，卖给了持有该公司60%权益的远景房地产。专业人士分析，这次股权出售，荷兰ING将净赚1814.11万元，近1年的回报率高达140%。

　　“事实上，ING从去年年底开始就已经开始筹备3个房地产基金，期望用于发展住宅以外的项目。”基强联行董事总经理陈基强透露说。在1995年的房地产低谷时，ING也不曾放弃中国市场。

　　而PETER CROWHURST也曾经对《瞭望东方周刊》表示，上海的办公楼好项目还不多，有比较大的发展潜力，之外他们对零售物业也表示有相当大的兴趣。

　　无独有偶，4月19日，摩根大通按每股平均价2.09港元，减持上海复地270万股，涉及金额约564万港元，持股量由9.28%降至8.97%。

　　从上海住宅市场撤退的还有新加坡凯德置地，这家在上海开发了十数个住宅楼盘，多个商业办公楼项目的实力开发商，在2005年初几个月里，公司战略发生很大变化。

　　新加坡凯德置地把新茂大厦、百腾大厦两栋办公楼分别卖给澳大利亚的麦格里和美国高盛，上海只剩一个来福士广场商业项目；随即在北京买进两栋办公楼，又于4月底在宁波斥资10亿买下了一块做住宅商用综合开发的土地。

　　专业人士认为，凯德置地改变策略的原因之一就是为了分散风险，另外一点就是上海住宅的投资价值下滑，而商业物业的投资价值被普遍看好。

　　戴德梁行投资部助理董事叶建成接受《瞭望东方周刊》采访时称：“目前，上海住宅租赁回报率仅在3%左右，而商业办公物业由于价格相对增长缓慢，租赁回报率可以达到8%左右。与香港相比，目前内地的办公商业物业的投资潜力与价值空间很大。”

　　由此不难理解，在国家宏观调控当口，高盛反而逆势而上，斥巨资买下了上海的办公楼。

　　晚跌不如早跌

　　“这一轮调控，最直接的目的，就是遏制投机。”仲量联行中国区董事陈立民慢条斯理地对《瞭望东方周刊》说。

　　因为新营业税的征收，投资客为了避免缴高额税收，期望早期脱手，在投资客抛盘数量增加、购房者持币观望的情况下，楼市信心遭受打击，突破心理关口，楼价会不会全线下滑，甚至崩盘？

　　陈立民说，“套用李嘉诚的话，对市场不要太悲观，也不太乐观。”长期来看，陈是看好上海楼市的。

　　从高端市场来看，“我的那些富豪朋友，还在买顶级的物业，这些顶级的豪宅在上海也就十栋八栋，他们挑选的余地并不大。2000万一套，一次性付款，这些物业有消费者在那里支撑，影响不大的。”

　　陈立民说的这些顶级物业价格都是赶超英美的，全中国能买得起这些住宅的没多少人。但是，他认为，楼市以往的误区在于，把所有的房子都拿来与这些豪宅的价格作比拼。

　　“中档住宅的部分，国家正在打击投机，低档住房的部分正在加大供应，这次调控只是会对市场做一次调整。”

　　但是，市场能够承受多大幅度的调整？未来的市场谁也难以预料。

　　国家出台调控政策打压楼市,银行系统是否做好了楼价下跌,应付金融风险的准备？参与此次七部委新政的银监局系统人士告诉《瞭望东方周刊》,“晚跌不如早跌,要是现在不控制,将来的风险更大。”

　　复旦大学世界经济研究所教授华民也同样认为，“趁现在人民币还没升值，投资力量还没有衰竭，挤一挤房地产泡沫，否则等人民币升值了，抛盘的更多，那时候调控就来不及了。”

　　一个产业的飞速发展，资金、资源、人力的高度积聚，使房地产行业几乎成为挟持整个国民经济的定时炸弹。幸运的是，国家已经出手，一边打压楼市投机，一边着手股权分置试点，两只手的力度，都看得出政府“开弓没有回头箭”的决心。

　　林荣时告诉《瞭望东方周刊》，他们的温州股东已经把一部分资金从楼市转入股市了。-

　　全额征收和差额征收

　　如果一套住宅总价100万买进，一年内130万卖出，上海规定要缴的营业税是增值部分30万的5%，不算附加税，要上缴1.5万，投资这套房屋可以净赚28.5万。而新政一旦实施，就要上缴130万的5%，也即6.5万的营业税。投资客利润将因此大大缩水。

　　如果仅仅只是利润缩水，还有20多万可以赚，倒还是不错的生意。但是，眼下的情况是，投资客手上的房子已经成了烫手山芋，卖也卖不出去，利润变成了镜花水月。《瞭望东方周刊》记者高艳平/ 上海报道

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