《经济半小时》：南京炒房者“泣血卖房”

火爆的南京房屋交易中心
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　　5月20日一大早，还没有等南京市房地产交易登记中心大门完全打开，人们已经迫不及待涌了进来；为了能抢在前面，大家争先恐后往前冲；很快，狭窄的楼梯上挤满了人，大家开始慢慢往上挪。而二楼的登记受理窗口也在顷刻间排起了长队，容纳了几百人的办证大厅顿时人声鼎沸，喧嚣起来；这些人都是来办理商品房买卖、过户手续的。

　　南京市民马先生：“今天来这里是想把前两年买的几套房子卖了。”

　　记者了解到，在南京像这样的场面已经有几年没有出现过了，这些排队的市民很多是一家几口一起轮流排队办证，并交纳契税；而这样的情形从5月11日国家七部委发布房地产新政策以来，就一直持续到现在。由于前来办理的市民太多，交易登记中心不得不增加了一些临时窗口，将以前的12个窗口增加到了19个。

　　南京市房产局产权市场处党委办主任舒建红：“以往平均每天受理240到250件，现在已经达到了每天1100多件。”

　　我们了解到，现在南京房产交易中心每天受理的交易量是以前的4倍。其实，南京市房产交易的这种火爆场面，与国家七部委下发的《关于做好稳定住房价格工作的意见》有直接关系，我们再来看一下这份《意见》规定：自6月1日起，对个人购房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；在南京这个营业税的税率定在了5.5%，我们可以算算账，以一套总价100万元购买不到两年的普通商品房为例，如果在6月1日以后卖出去比6月1日之前多缴纳5.5万元的税。为了避免少交税，这些炒房者当然会赶在6月1日之前到交易中心交易了。不过，除此之外，南京市还附加了一个规定，从6月1日起，在南京购买高档商品房，征收的契税由将由以前的2%提高到4%。这个标准房的标准之一就是购房面积在144平方米以上。我们仍然以总价在100万元的商品房为例，如果这栋商品房符合南京市高档房的标准，那么在6月1日以后购买，买的人需要缴纳契税4万元；而在6月1日之前购买，需要缴纳的契税是2万元。光税就要多交好几万，在南京的很多卖房人看来，6月1日的确是个大限。这其中最着急的还要数那些职业炒房人，也就是人们所说的房虫。在南京市房地产交易登记中心，我们记者就遇到了这么一位。

　　在南京市房地产交易登记中心有大厅里，一个一直戴着墨镜窜来窜去的男子引起了记者的注意，当记者问他具体办什么手续时，这位马先生直言不讳地告诉记者，他是一个职业的投资炒房人，也就是大家通常所说的“房虫”。

　　马先生：“我总共有十几套，抛了一半了。”

　　马先生说，2002年时他看好南京市房价有上涨的空间，正好手上有闲散的资金，于是就和他的姐姐聚集了几个朋友，一起联合投资炒房。

　　马先生：“那时候买房价格很便宜，南京市市场价格每平方米在2300元到2500元之间，我们就把股市的钱投资到了房产上。”

　　也就是在这几年间，南京的房价开始大幅度上涨。马先生告诉记者，以南京城区的房子为例，2002年房价不过每平方米3 000元左右，两年后，城区以内已经找不到每平方米6000元以下的房子，市中心房价则达到每平方米9000元-1200元。巨大的获利空间使马先生成了职业的炒房人，而在国家七部委下发《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》以后，他现在最焦急的就是将手中剩余的几套房子赶紧卖掉。　

　　马先生：“现在的价位很好，再等就没多大利润了，这个时候抛比以后抛要好。”

　　着急卖房的不仅仅是马先生，打开南京市的房产交易信息网以及一些二手房论坛，“新商品房最低价急售”、“忍痛出售”、“6月1日前现金”类似这样的信息明显增多了起来。而据专门从事二手房交易的江苏我爱我家置业有限公司和南京城开集团房产经营有限公司统计，这一段时间他们接到咨询的电话比以前多了几倍，挂牌销售的房源信息也明显增多。

　　江苏我爱我家置业有限公司总经理史立斌：“以前都是挂着没有急于出手的，现在的心情比较迫切，都希望快点卖掉。”

　　南京城市建设开发集团房产经营有限公司经理傅晓燕：“一般我们每天每个店接到20条，国家政策出台以后，几乎每个店增加了40条房源。”

　　不仅仅房源数量多了，随着6月1日的临近，不少“房虫”在价格上还开出了很多优惠条件。

　　运营部经理张钰臻：“湖景花园的一套房子是5月10日到我们公司登记，房主看到报纸上登出的国家新八条规定后，5月17日打电话给我们，说要把房价从94万的降到92万元，这是第一次降价。降价之后效果不是很好，她又一次打来电话来，再一次降到90万元。”

　　南京房虫说他们在泣血卖房，话说得可能有点重，但国家宏观调控政策对房地产热的抑制作用确实已经逐渐显现。敏感的马先生早在今年4月初，就感觉到市场风向会变，他赶紧卖掉了手中的几套房，现在只要再把剩下的4套房卖出手，他心里就轻松了。

　　在南京市房产交易登记中心，马先生将前不久卖出的一套商品房办理了过户手续后，和他姐姐一起离开了交易中心，对于剩下的几套房子，他告诉记者，他已经在中介公司挂牌了，但现在还没有人有购买的意向。

　　中介商：“卖房子也有周期，不是说今天挂上明天就能卖得了，很快就到6月1日了不可能这么快找到客户。”

　　房子无人问津，马先生感到房子比以前难卖了，而在江苏我爱我家置业有限公司，记者也了解到，在新政策出台以后，虽然抛售商品房的房源增加了不少，但实际成交量并不理想，交易量与平时基本持平。

　　史立斌：“买房客户的比例下降了大概10%左右，这就说明在这种政策环境下，很多人都有持币观望的态度。”

　　不仅如此，史立斌还告诉记者，从去年4月1日起，南京市政府出台了《加强商品房预售管理实施细则》，也就是大家所说的“禁炒令”，明文规定禁止期房炒作，二手房交易必须要有房产证和土地使用证；由于不能在6月1日之前及时办理这两个证件，也成为炒房者来不及抛房的一道门槛。而随着6月1日的临近，史立斌预计，这种抛房热潮将会慢慢降温；南京城开集团房产经营有限公司的傅晓燕也对此表示认同。

　　傅晓燕：“出售的人很多，但是有一个特殊的规律就是，到6月1日他们要把房源收回，价格重新评估，实际上就是把他应该增加的营业税加到了房价里面。”

　　就在今天，我们又联系了马先生，他说，手里4套房子还是没卖出去，看来只能等到6月1日之后，再看看行情了，要么租出去，要么把营业税转给买家。马先生赶着卖房的希望落空了，而与此同时，南京的房地产行业内部一场纷争却拉开了大幕。

　　老百姓都有种心理，买涨不买跌。就像这些年，有人热炒房子，房价节节上涨，也就会引来更多的人来跟风。而在一轮轮炒做当中，最高兴的莫过于开发商们，他们的房子不仅销路不愁，而且还能卖出高价。然而，现在炒房者的投机行为受到了遏制，这也让开发商们皱起了眉头。

　　与炒房者马先生一样，这一段时间，南京栖霞建设有限公司营销部总经理张冰也在着急着卖房；这是半年之前栖霞建设推出汇林绿洲二期楼盘时的情景：狭窄的过道里聚集了几百人，来晚了也就站在了后面，由于购房的人太多，只能是以摇号的方式来进行认购。被抽中的第一个客户兴高采烈地跑了过来，在自己中意的房子前贴上了标签。尽管这里的均价已经达到了7400多元，可开盘以后购房者的踊跃程度还是张冰没有想到的。

　　南京栖霞建设股份有限公司营销部总经理张冰：“今年三月份单个楼盘的销售金额在南京市楼盘销售排行榜上我们是位居首位，当月的销售额超过了一亿元。”

　　5月21日，记者再次来到这个楼盘时，张冰正在为汇林绿洲新开盘的房子而发愁。

　　张冰：“老百姓这种持币观望的心理比较严重，不同程度的影响了各个区域的楼盘。”

　　记者注意到，虽然是星期六，在记者采访的2个小时的时间里，前来看房的人只有两拨，张冰告诉记者，与以前这里火热的情形相比，这里的客流量明显减少，5月份以来的销售也缩减了两成，而就在采访的当天，这一天的成交量为0。

　　张冰：“我可以举一个例子，南京市5月黄金周正常的年份每天成交量保持在300套以上，但是今年黄金周期成交量骤减到了二三十套，反差比较大。

　　不仅仅是栖霞建设，随后记者又走访了几家房地产公司，成交量均有不同程度的影响，而最为严重的可能要数南京市的一些中高档楼盘，仁恒投资(南京)有限公司所建的翠竹园小区的销售在近期基本上处在滞销的状态。 从南京市房管局每天的这张销售记录上可以看到：54幢、55幢、56幢、33幢、35幢的销售都是零。

　　如今再回想两三年前，开发商们都说那是一段黄金岁月。南京市房产管理局提供了一组数据，2002年南京房价涨幅位居全国第二；2003年南京房价上涨12.8%；2004年南京房价上涨11.25%，涨幅居全国第八；然而说到今年的行情，开发商的感受却是冰火两重天。为了促销，现在南京的一些开发商甚至承诺，如果6月1日买房后要缴纳4%的契税，由开发商来分担2%。就在开发商们愁眉不展的时候，一份史无前例的房价自律倡议又抛了出来，这在开发商中间，就像扔进了一颗炸弹。

　　厉方宏是仁恒投资(南京)有限公司的总经理助理，说起这次南京市房管局和开发商发起的自律倡议，厉方宏至今都觉得这种做法有悖常理。

　　厉方宏：“这不很合理，对于开发商是不负责的。用一个标准衡量，我觉得这个难度确实很大。”

　　让厉方宏觉得有悖常理的自律倡议书分为八条，从八个方面对南京市开发商的行为进行了约束。陈兴汉是这次房价自律的主要倡导者。

　　江苏省房地产协会会长陈兴汉：“八条里有很重要的一条就是我们把房价在今年以内稳定在政府要求的范围以内。”

　　陈兴汉是南京栖霞建设集团的董事长，此外，她还有一个身份是江苏省房地产协会的会长，2005年4月27日，在南京市房管局召集的一次会议上，趁着全市200多家开发商在场的机会，陈兴汉向大家提出了控制房价涨幅的自律倡议。

　　陈兴汉：“对于房地产房价上涨过快、投资过热，要进行调控的话，最好的也是最有效的办法就是市场的主体之一开发商进行自律，能做到这一点房价稳定起来就更快。”

　　既然是房价涨幅自律，就需要一个衡量的标准，记者了解到，在最初提出的倡议中，有很重要的一条，就是这个房价涨幅标准被锁定在了5%以内，令陈兴汉没有想到的是，就是这一条，引来了很多人的异议。

　　仁恒投资(南京)有限公司总经理助理厉方宏：“土地本身每次出台的价格、竞标的价格都在上涨，还有原材料上涨，包括人力资源、营销成本的上涨，控制在5%以内我觉得难度非常大。”

　　另外一位持反对意见，但不愿面对镜头的开发商也这样告诉记者。

　　开发商：“企业也有企业的难处，不是什么话都能说的。”

　　对此，陈兴汉则坚持认为，倡议房价自律的目的为了保证市场的健康、行业的健康。

　　陈兴汉：“不要因为你一个楼盘涨幅过高影响了整个地区的稳定，我认为这也是我们应该尽的责任。”

　　尽管陈兴汉和开发商们各持己见，但这份自律倡议还是出台了。而在最终的定稿中，倡议书中5%的具体涨幅被省略掉了，对于这一点，南京市房管局副局长郭宏定也是不愿再提起。

　　南京市房产管理局副局长郭宏定：“我们没有提具体的数字要求。”

　　在我们看到的倡议书上，第五条是这样规定的：即日起到今年年底，同一楼盘、同样性价比住宅的价格涨幅控制在政府要求的范围之内。5%的具体涨幅由“在政府要求的范围内”代替了，那么这个“政府要求的范围”又是怎么解释呢？

　　郭宏定：“一是说房价的涨幅必须低于经济增长的幅度，比方说GDP的增幅，第二房价的涨幅必须低于老百姓可支配收入的增长幅度。”

　　而记者了解到，南京市10年多以来，GDP的增长幅度都在10%以上，应该说，“涨幅控制在政府要求的范围内”与“控制在5%以内”相比，条件宽松了很多，但记者注意到，南京市全市有200多家房地产企业，截止到今天，仍然只有66家房地产商同意了这份倡议，那么，这份倡议书能否收到政府预期的效果、会不会流于形式，我们现在还是无法判断。

　　从去年颁布的禁炒令，再到现在的房价自律联盟，我们看到南京市政府为了稳定房价想了不少办法，我们有一份南京市房地产管理局提供的数字，今年前4个月，南京房价同比涨幅为9%，而进入5月份，同比涨幅为8.5%，略有回落。

　　主编：张雪梅 记者：卢小波 摄像：徐胜 编辑：向华

　　CCTV-2《经济半小时》首播时间：21：30重播时间：(次日)00：30、16：30

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