经济半小时：专访上海市房地管理局局长

　　今天对很多炒房者来说是一个重要的日子，从今天开始国家住房交易的新政策正式实施，今后凡购买不到两年的住房在转手的时候，要按交易额的5.5%征收营业税。这对不少炒房者来说，意味着倒卖一套住房要多交几万元的税，所以很多人把6月1日视为一个生死大限。那么，在这个大限来临之前，被称为国内楼市晴雨表的上海，有何表现呢？

　　5月27日在上海市房屋土地资源管理局，蔡育天局长和我们的记者在办公楼的十五层

露台俯瞰着上海林立的高楼开始了这次专访。

　　蔡育天局长说：“03年开始部分地区房价就上涨过快、需求过旺，所以我们采取措施进行调控。虽然是阶段性、结构性、区域性的，但如果继续攀升就会对整个上海的发展，特别是给广大市民的住房消费带来影响，所以必须采取措施加以调控，而这个措施主要是从供需两个方面着手。

　　记者问：“为什么会出现增长过快的势头？”

　　蔡育天局长说：“供需矛盾、结构性矛盾造成了房价增长过快的势头，特别是投机炒作这些不理性的东西产生以后更加大了这种势头。”

　　记者：“什么位置的房价涨的更快？”

　　蔡育天局长：“中心地区涨幅更快，这里的相对需求量高，不仅是本地需求，两外人士(外地、外籍)在上海对中心区的房屋也特别感兴趣。我们上次统计，中心地带一平米一万元以上的占45%左右。”

　　记者：“控制上涨最有利的措施是什么，采取措施后会达到怎样的预期效果？”

　　蔡育天局长：“在供不应求的情况下要以鼓励自主消费为主，对投资特别是投机炒做的行为，政府采取了严格限制的措施。现在我们可以看到，在上海楼盘的涨幅是稳了，但是房价没有明显的下降。我们预期是从过去的卖方市场转为买方市场这样比较合理。目前房价不可能一下子滑跌很大，发展商还是保持原有房价，但没有明显上升。可能有些楼盘有涨或降的情况，这只是个案而已，不代表整体，还需要观察一段时间。整个市场的调控是非常复杂的，涉及方方面面，是社会乃至政治问题，现在还很难做出准确的判断和分析。”

　　尽管难以对市场做出准确的判断和分析，但是作为房地局的一把手，蔡育天局长却不得不面对更大的压力，这一次的压力却是他做房地工作30年来从未遇到过的。今年3月26日，国务院下发《关于切实稳定住房价格的通知》，其中规定：房价提到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任。而蔡育天作为房地局的一把手，恰恰站在了这个风口浪尖上。尽管上海市采取一系列措施监控房地产市场的任何变化，但是国家要求稳定住房价格的政策，对于蔡育天来说是一个紧箍咒，然而对于上海这个中国楼市“晴雨表”的未来，作为上海市房地局局长的蔡育天却无法告诉记者一个清晰的方向。

　　蔡育天局长说：“现在市场态势不完全明朗，因为政策刚刚出台，还要过一段时间看看效应怎么样。”

　　就在蔡育天俯瞰着上海林立的高楼时，在这个城市的另外一条街道上，有一个叫做刘万瑞的人正在四处奔波。和蔡育天不同的是，老刘对未来上海楼市的走向没有困惑，有的是担忧。因为国家七部委在5月11日这一天出台政策，要求从6月1日开始买卖房子要交营业税。

　　尽管身处高楼上，一览众山小，但蔡育天眼里的上海楼市，仍是一片烟雨迷茫。而在炒房客刘万瑞看来，不管今后的上海楼市无论是晴空万里，还是阴云密布，他都不能再等下去，6月1日就是大限，除了赶快把房子脱手别无选择。

　　刘万瑞是上海人最熟悉的温州炒房客，他最擅长的就是短线炒房。三年前，老刘从温州来到上海时，身上只带着30万元，他来上海要做的事情就是炒房子。三年里，他在上海滩不断地买进卖出，30万元的本金翻了10倍，成了300万元，如今，他的手上还攥着7套房子，总价上千万元。

　　上海房价之高、涨幅之快在全国都是首屈一指的，根据官方的统计，从2001年开始，上海市住宅商品房价开始上扬，2002年每平方米均价为4010元，到了2003年上涨到5118元，涨幅为21%；2004年则上涨到6385元，涨幅为19、8%。老刘正是看中了上海楼市这种不断上涨的态势，才从温州赶来上海专门炒房子。事实上，就在今年年初的三个月里，老刘的一套房子涨了40%。

　　刘万瑞说：“当时买这套房子预期赚50多万元。”

　　老刘买的这套房子位于上海市虹口区，楼盘叫瑞虹新城，房子面积是140多平米，今年1月老刘以每平方米15000元单价买进，到了3月份，房价就涨到了21000元，总房价从220万元涨到了300万元，涨幅高达40%。但是老刘却没有脱手，他认为这套房子还会再涨。老刘并不知道持续上涨的高房价已给上海市房地局局长蔡育天带来了巨大的压力。今年3月，就在老刘的房价还在高位攀升的时候，政府开始调控房价了。

　　上海目前的房价究竟有没有泡沫？有多少泡沫？市场各方站在各自的立场，考虑各自的利益，观点差异很大。而上海房地局局长蔡育天坚持认为，上海楼市基本健康，只是局部过热，而过热的原因主要是一些投机者在炒作。从今年三月份，上海市陆续出台一系列政策打击楼市投机炒作行为。3月7日，上海市对居住不满一年的住房转让征收5.5%的差价税；3月28日，上海市提高第二套房屋的首付款比例；4月6日，上海市商业银行禁止办理住房贷款“转按揭”。

　　蔡育天：“我们要坚决遏制短期炒作。”

　　让蔡育天感到欣慰的是，在一系列楼市新政之下，上海市一路高歌猛进的房价终于有了回落，根据上海市统计局的数据，今年1至4月份，上海市商品房销售价格跟上月相比，涨幅分别为1、6%，1、8%，2、5%，而到了四月份，则降到了0、5%。老刘的房价在一个月内从3月份的21000元降到了19000元，缩水了2000元。如果这时候卖出，老刘还可以赚到50多万元。但是，在上海滩炒了三年房子的老刘，一向顺风顺水，他认为上海市出台的这些政策不至于让持续高温的房价就此降温，他并没有抛出手中的房子而是选择了观望。

　　如果说，上海市的政策对老刘来说是个预演，那么，国家七部委政策的出台对老刘来说却是一次实战。一向在上海楼市游刃有余的老刘，在5月11日这一天晚上，却渡过了他在上海三年里最难熬的一个晚上。

　　老刘说：“政策出台后投机的人、炒房的人基本睡不好觉。”

　　老刘做梦都没有想到，攥在他手上的7套房子本来是个香饽饽，这时却变成了7颗定时炸弹，随时都可能引爆。老刘说这7套房子，不仅压了他300万元的本金，还压着他向银行贷的700万元，仅这些贷款，他每个月就要还5万元的月供。如果不能再进行短线炒卖的话，他两年下来就得交120万元的月供，而老刘的这些房子平均总价都在200万元左右，如果缴纳房款5%的营业税，一套房子10万元，7套房子就是70万元。这对于老刘来说，的确是一种割肉之痛。5月12日一大早，他就来到了自己挂牌卖房的中介公司。

　　老刘想赶在“六一”之前把自己的房子卖出去，在地田房产，老刘把挂牌出售价从22000元降到17500元，但是，当老刘又赶到旁边这家中介公司调低自己的挂牌价时，他却听到了一个噩耗。有炒家把同样的楼盘挂出了17000元的卖价，这比他半个小时前的挂牌价还少500元，而这次距离他买房的成本价15000元只差2000元钱了。而老刘手上其它6套房子的情况也同样面临着亏本的困境。这时有他已不再奢望能赚多少钱了，而是担心在这种突变的市场之下，究竟还能不能保住本钱。

　　老刘想利用5月份剩下的二十天和国家政策来个赛跑，如果在6.1之前卖出手中的房子，这样就可以不用交税，同时又能躲过房价可能下跌的风险。

　　地田房产张栓玲经理说：“他们都懂，只要资金链断掉，房价肯定下跌，这个周期就不是一两年的概念了。”

　　事实上，就在炒房者像热锅上的蚂蚁一样仓皇失措的时候，政策的制定者们心里也在担忧。蔡育天告诉记者，现在上海楼价涨幅已经放慢，但他并不希望由此出现大幅下滑。那么房价下滑的趋势能避免吗？

　　蔡育天说：“要尽量避免大起大落，在这方面要很小心。”

　　面对6月1日的到来，主管上海楼市的房屋土地资源管理局局长蔡育天和温州炒房客刘万瑞心里都没有底。蔡育天担心市场会不会大起大落，而刘万瑞担心自己会不会就此套牢。就在这种忐忑不安中，时间距离6月1日越来越近了。

　　像刘万瑞这样的炒房老手通常都会选择几家中介公司，同时挂牌出售自己的房子，这样可以增加成交的机率。然而到了眼下这个时候，老刘的这招也不灵了。从5月11日以来的几天里，老刘却总是扫兴而归。

　　张栓玲说，目前到中介来卖房子的人多了不少，但买房人却少了很多。上海市最大的中介公司之一中原地产统计，仅国家七部委政策颁布的 5月9日至15日这一周，挂牌量就达到了8753个，是四月份总量的1/3，三月份总量的1/2。

　　上海中原物业代理有限公司副总经理陈宇珏：“与上周相比增量20%。”

　　但是中原地产五月份的成交量，却远远小于前两个月。五月份共成交200套房子，是四月份成交量(389套)的2/3，是三月份成交量(1146套)的1/6。

　　陈宇珏说：“从3月到4月有一个质的变化，像急刹车一下子就停了下来。”

　　生意冷清已经使一些中介关门大吉，另一些中介也以裁员应对冷清的市场，张栓玲的公司就在几天前裁掉了三分之一的员工。如今的冷清和过去的热闹形成了巨大反差，上海市楼市的真实病状也因此在阳光下现形。过去究竟有多少泡沫，有多少炒房者，中介公司们现在有了很深的了解。

　　房屋中介工作人员朱荣说：“以前的客户中，投资客占了60%到70%。我估计有30%以上的泡沫要被压下去。”

　　对于中介公司来说，没有成交量就意味着拿不到佣金，没有佣金就意味着无法生存，此时，中介公司和老刘这样的炒家仿佛成了拴在一根绳子上的两只蚂蚱。老刘天天到中介公司催着卖房，而中介的员工则天天跑上街头拉人买房。

　　汉宇地产工作人员唐从铅：“政策出台后客户明显减少了。”

　　对于目前二手房市场出现的冷清场面，上海市房地局局长蔡育天认为这是市场的正常反应。

　　蔡育天：“整个市场秩序应该进一步规范，优胜劣汰。”

　　在新政策的压力下，楼市的泡沫正在被挤出，炒家和中介共同承担着其中的痛苦。而楼市另外一个举足轻重的角色——开发商，此刻日子也并不好过，大家都坐在一条船上，市场一旦波动，谁也不能独善其身。

　　记者选择了上海市不同地段刚刚开盘或正在销售的商品房进行了调查。每平方米单价从6000元到25000元不等，有地处偏远的闵行区的房子，也有市中心地带卢湾区的房子，还有浦东新区的房子。在这些楼盘的销售处，记者看到场面很冷清。我们了解到，上海不仅二手房市场上的炒房者偃旗息鼓了，就连新开的楼盘，也很少有炒房者问津，所以才出现了二手房和新开楼盘都冷清的局面。在这样的市场氛围里，刘万瑞的那七套房子还能卖得出去吗？

　　就在老刘一筹莫展的时候，5月22日，地田房产的张栓玲店长告诉老刘，有人想要他的房子。张栓玲说，买家是来上海的一个外地人，买房子是为了自住，而且还答应帮老刘一次性还掉压在这套房子上的150多万元贷款，而这样的购房者此时打着灯笼都难找。她劝说老刘还是先抛掉这套房子。

　　去年老刘以每平方米15000元买进这套房子，现在以17000元的价格出手，虽说总价涨了，但是老刘还要缴纳买卖房子的契税、中介费和这几月的利息。这样算下来，老刘为这套房子算是白忙活了。

　　张栓玲店长说：“老刘以平价出手，没亏也没赚，但是抛掉的话，首先资金链不会断，可以缓解还贷的压力。”

　　老刘说，总算赶在六一之前卖掉了一套房子，自己资金的压力小了许多，至于剩下的几套房子，卖不掉也就不卖了，也许六一之后房价还有新变化。

　　老刘说：“有一两套留着自己住，还有几套看看情况再说。”

　　我们看到国家和上海市出台的一系列政策，已经初步遏制了上海楼市的炒做热潮，而就在昨天，上海市财政局、房地资源局等四部门又联合出台了房产新政策的实施细则。我在这份细则里看到了这样一句话，“鼓励消费、规范投资、抑制投机”，这也是国家稳定房价的调控方向。希望在这个政策下，今后的房地产市场能够平稳发展，让需要住房的老百姓都能买的起、住的上。

　　主编：张凯华 记者：王立平 摄像：樊金峰 编辑：向华

　　CCTV-2《经济半小时》首播时间：21：30重播时间：(次日)00：30、16：30

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