央视东方时空记者驻上海半月感受楼价角力

在上海随处可见的高楼大厦中间，更容易看到的是这样一片一片的老居民区，一条一条的老弄堂
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房子成了投资工具，过高的房价离普通百姓的生活越来越远了

许多并不优秀的楼盘，在炒楼者手里成了抢手货

央视东方时空记者关田

　　央视东方时空播出节目《感受上海楼价角力》，以下是节目实录：

　　现如今，楼市揪住了不少人的心，打开报纸的房产版，点开房产网页，最常见到的是楼市里的各种数字。比方说上海楼市价格的高低数字，泡沫的多少，这些数字中，专家之说不无道理，开发商的话不可不听，研究机构的分析也很有立场……，可是，一场房地产数字"游戏"的争论到底是为何而争，各类数据离老百姓的生活真相更近还是更远，我们的记者

从5月下旬开始在上海进行了调查。

　　在上海，有很多关于房地产的报纸杂志，翻开里面的介绍，你能看到在上海靠近中心的区域各个楼盘的价格几乎都在每平方米两三万元左右，那么，在这个城市里，大批普通居民的购房承受力是多少呢？上海有430万个家庭，70%以上的家庭目前拥有住房，但是相当一部分居住在面积小，不成套的房子里。他们在近年来，上海楼价的上涨中，处于什么处境，上海的房价有没有超出普通百姓的承受力呢？

　　记者关田： 在上海随处可见的高楼大厦中间，更容易看到的其实是像我身边这样一片一片的老居民区，一条一条的老弄堂，在这里生活的居民更多，这里的历史更加悠久，可是在上海一轮一轮的房价只见上涨不见下跌的过程当中，这里的居民生活状况得到改变了吗，们的生活状态又是怎么样的？ 记者注意到这些老巷子里的房子，大多有50年以上的房龄，没有厨房，也没有卫生间。

　　居民：客人来了就在这里坐一坐 记者：整个就这么大面积 居民：哎，就这么大面积，要住六口人，就这么大，所谓楼上就是上面的这个小阁楼。

　　十几平方米就是一个家庭，几乎家家都在房间里又搭了阁楼。很难想象，这里离上海最繁华的外滩还不到200米。记者在黄浦区巡道街敲开了一扇石窟门。从外表的样子看，这家应该是几条小巷里较好的住房条件了。

　　居民：九户人家在这一个院子里住，下面四户人家，下面那个做饭的，烧饭在那儿一户两户三户四户，就是四户人家，再加上楼上四户人家 记者：谁家的房子最大 居民：就数我们这家房子大一点 记者：你们家房子最大了 居民：27个平方 记者：住几口人 居民：住几口人，住四口人，三代，这边住一个人，这边住我的婆婆，咱们这个地方就算厅了

　　记者：这就算厅了 居民：又算厅又算房间，都算，这边住一个大人，我儿子住在上面，地方小，儿子媳妇住上面 记者：你们应该说这个院子里边条件最好的 居民：这属于大的，我们27个平方算大的，他们上面还有六个平方，七个平方 记者：可是在外面看起来，你们这户人家好像是住的条件很好的 居民：哎，绣花枕头一包草嘛

　　记者去的这户人家一共有四口人，一对夫妻，一个老人，一个上大学的孩子，在这里已经住了40多年。

　　居民：这就是房本上面有面积的，就这一块面积算很大的面积，7.8，上面还是一间房，哎，阁楼 记者：是自己搭起来的吧 居民：对 记者：咱们这个楼上是一二三四五家，一共是五家，一共住了能有多少人

　　居民：16户，16个人，16个人住在这一层 据这里的居民介绍，过去附近的老居民都盼拆迁，因为可以通过拆迁交点儿补偿款，就近分到比原来面积大一点儿的成套公房。而现在附近的新房子都已经涨到了两万多元一平米，差距太大了。

　　邵师傅：这个就是荒唐，我认为这个价格现在高的是有点荒唐，就拿我们附近，等一下你们出去，最旧的那个公房，这个公房就跟我们这个年龄差不多，高层，它也算是高层的，前两年它登出广告，比如说两室户，他卖20万，最近它登出来92万来，相差三年这个翻了三倍不只。 邵师傅告诉记者，上海的房价飞涨，对于他们来说并没有水涨船高。

　　邵师傅：任何意义都没有 记者：为什么 邵师傅：为什么呢，因为你捞不到好处，你不可能换新房了，炒房的人都得到好处了，三年五年里边你没有希望再换你的新房了 记者：是不是咱们普通老百姓是不希望房价涨得太厉害 邵师傅：当然，绝对不希望涨得这么厉害 记者：为什么 邵师傅：为什么，因为跟自己的利益有关系，我也不炒房，我也不把这个房子买进卖出的，房价平稳了我还有个奔头，房价平稳了以后，我可以借助一些储蓄也好，买国债也好，就可以买一个房子了。

　　上海人均收入2004年达到了16683元，但是以此计算，上海一家三口两个人有收入的普通居民家庭要在市中心购买一套建筑面积在100平方米左右的住房也要在50年左右。如果去掉日常花销，还要再加上若干年，记者很难想象这些弄堂里的普通居民能够承受上万元的房价。

　　记者关田：站在上海的小弄堂里，原本很多清晰的数据，会变得有些模糊起来，按照上海市过去公布的数据，上海的人均拥有住房建筑平方米是29.35，就是说一个三口之家的上海家庭，平均拥有一套89平方米的住房，这在全国的比例当中应该是人均占有住房面积最高的，可是在小巷里走来走去以后，你不由得对这种数字产生怀疑，这种数字是怎么来的，它到底真实性有多少呢？

　　中国房地产协会秘书长顾云昌：平均数字往往掩盖了许多问题，应该在统计上除了人平均以外，还应该特别显示说最低收入家庭他们的住房状况，无房户，我们过去叫无房户，缺房户的数量，这个作为政府来说特别应该关注这一块。 顾秘书长告诉记者，上海的人均建筑面积确实达到了29.35平方米，但是部分中外高收入者在上海居有的大面积住房，甚至是一些炒楼者的空置房都是平均数上升的指标。这也就是为什么在许多居民住房明显紧张的同时，上海却在近年全国居民住房统计中名列前茅的原因。而这种数字很难反映上海普通居民的居住状况。

　　中国房地产协会秘书长顾云昌：它的涨幅已经是超过了，连续数年超过了人均可支配收入的增长速度，房价和收入之间的比例是越拉越大

　　记者：数字到底能有多少

　　中国房地产协会秘书长顾云昌：你比如说10%几，一年涨10%几，一年涨20%几，也许两三年以内房价翻了一番，或者是三四年房价翻了一番，这样的速度的确是太快了，超过了人均人均可支配收入的增长速度，我每年7%，8%，最多10%的人均可支配增长速度，但是我房价的涨幅超过我的收入增长速度，那这就是说这是一个标志，说明我的房价涨幅是太快了，那么就是说对易居就产生一个问题，老百姓购买房子的能力越来越弱了。

　　没有准确的数据使得政府与公众难以做出正确的决策，政府是要在市场调整中充分考虑到老百姓的利益的，不管上海楼市的统计数字怎么样，我们记者在上海调查时觉得，上海楼市在经历了近期国家房产一系列政策后，倒是真正在发生着明显的变化。

　　施宏睿是上海汉宇地产中介连锁店的老板。六一前后这些天，他明显地感觉到了房产中介行业在上海经营的艰难。

　　施宏睿(上海汉宇物业代理有限公司总经理)：抛的比较多，买的现在基本没有 记者：今天抛盘增加多少 施宏睿：今天已经抛出了12套 记者：价钱都在多少 施宏睿：一万二 记者：上个星期多少 施宏睿：上个星期是一万三 从今年五月中旬开始，施宏睿的50家房产中介店成交量急剧下滑。许多店铺一天下来竟然是零成交。业务员大多完不成任务，这和他以前的生意简直大相径庭。

　　施宏睿(上海汉宇物业代理有限公司总经理)：我们来的时候是很热的，热了怎么样呢，谁卖掉房子就亏钱了，就等于卖便宜了，我今天哪怕一万卖，明天就变成海鲜价，一万一，再过两个月就一万三，再过两个月一万五。

　　施宏睿来自香港，2003年底到了上海，几年来陆陆续续开了50家房产中介，经历了上海地产最热的阶段，说起那段时间，施宏睿告诉记者，那是一段赚钱赚得心都发慌的日子，多高价格的房子在中介都能卖出去。

　　施宏睿(上海汉宇物业代理有限公司总经理)：当时我看不到尽头说什么时候才停下来，一直做，没有这种烦恼，你也觉得很奇怪吗，在香港我渡过这种时间，我从最高处看到香港是1996年，1997年也渡过了一年半这种疯狂的，我们称之为疯狂的房价，最终到1997年确实房价下调，下调65%，一万块的房子，剩下三千五。 一直到今年5月份之前，房产中介在上海都是一件赚快钱的生意。一名普通的业务员不用出门拉生意，就能每个月拿到七八千元。因为新店不断开张，有些老业务员就有机会做到店长，每月收入达到一万五左右。店里生意也好做，炒房者在一手市场排队拿到房子，马上就回到中介公司挂牌涨价卖出。而买家往往就会等在这里，所以中介公司天天开张，高峰时，上海有16000多家中介公司。

　　施宏睿：整个一条街上，最多的时候有25家到30家中介公司 记者：你指这个范围能有多大 施宏睿：就这一条路，前后300米

　　记者：300米，25家？ 施宏睿：对 记者：都有生意做吗 施宏睿：对，最好的时候全都有生意做

　　记者：看到这种频繁的不加选择的成交，这个时候你心里是一种什么状况

　　施宏睿：跟您说句良心话，说句实在话，怎么讲，遇到这种情况，就会感觉这个市场有点不可思议，有点不太现实的感觉，因为房价涨得实在是过快了 房价涨得多快呢？据官方统计，从2001年开始，上海房价开始上扬，2002年每平方米均价为4010元，2003年又上涨了21%，达到了5118元，2004年再涨19.8%，达到6385元的均价。在上海市中心区，均价达到一到两万元，个别区位较好的楼盘价格达到了三到四万元。普通市民在中心区选房只能是望房兴叹。

　　记者关田：老上海人过去常说，宁要浦西一张床，不要浦东一间房，可是随着上海房价的一涨再涨，这时许多上海需要房子的人，突然发现浦东的房价也是他们无法承受的，这时更多的人把目光投向了更加远的地方，比如说上海辛庄。 上海辛庄是上海地铁一号线离市区最远的一站，尽管这里已经到了上海的外环线位置，但是新楼盘叫价也达到了上万元。在2001年的时候，这里的楼盘开价只有三千多元。

　　刘扬(协和集团上海住宅销售处总经理)：当时也就是3000块钱左右，第一批，3000块左右毛坯房。 刘扬负责的楼盘——上海康城在辛庄十分具有代表性。这个楼盘共分三期，已经连续两年成为上海楼盘的销售量冠军，价格也是一涨再涨。

　　刘扬(协和集团上海住宅销售处总经理)：在2002年底，2003年春天的时候，我们弄了以后，我们就把它做到就是才5000块左右

　　记者：你们已经认为很高了

　　刘扬：对，我们认为是高得不得了了，但是没想到，一下子来了把我们蒙了，你晓得吧，所以这批买房人到现在是最大的盈利，他们每套房盈利20万到30万，到40万，50万都有。 从2001年3000多元一米的一期，到2003年5000多元一米的二期，时隔两年，价格上涨近一倍，而别人还能从中牟利。这多少令刘扬和他公司的投资股东方们有些担心，这正常吗？

　　刘扬(协和集团上海住宅销售处总经理)：我们必须要有一个合理的东西向海外的股东，大股东们交代，我盈利了，我为什么盈利和怎么样盈利，和将来怎么样盈利，如果我以暴利的形式出现的话，他们会害怕的。 刘扬告诉记者，相比较而言，当时市中心楼市所表现的高楼价更让他担心。

　　刘扬(协和集团上海住宅销售处总经理)：就一哄而上的那种，大家都是在这里捡钱，你知道吧 记者：你撑得起一万五，两万的价来吗 刘扬：撑不起 记者：你作为开发商，你也觉得不值？ 刘扬：不值得，怎么值那个钱，垃圾盘，里面什么你也看不见，就是一个水泥，然后要卖一万多，两万，你看吧，以后烂尾楼就要从那儿起来。 让刘扬更吃惊的是，在他眼里并不优秀的许多楼盘，在炒楼者手里成了抢手货，经过炒楼者，中介公司，一轮一轮的交易，价格开始翻倍的上涨。而许多炒楼者真的把真金白银赚到了手。

　　记者关田：在上海楼市过去几年当中，一涨再涨的过程当中，炒楼者的利润到底能有多少，在一般人看来，一套100万的房子，200万卖出以后，利润恰好是100万元，也就是说赚了一倍，但是经济学家却并不这么算，在他们推算下来看，一套一百万的房子，如果几次经过拆借以后，其中的利润往往能够达到三倍，甚至四倍，而这其中的关键就是银行的放贷。 一位上海金融界的专家告诉记者，在2004年以前，上海的银行都可以为用户提供八成的住房优惠贷款，限制并不多，如果一个炒楼者要购买当时售价100万元的楼房时，只需要首付20%，有就是20万元，剩下的80万元由银行按揭贷款。当楼价上涨一倍时，炒楼者卖得200万元，把贷款的80万元还清，实际获得120万元，也就是投入资金的六倍。于是，炒房成为一种暴利的投机，并直接带动房价轮番上涨。房子成了投资工具，过高的房价离普通百姓的生活越来越远了。

　　针对以上海为代表的房价上涨过快问题，国务院办公厅和相关部门连续发出稳定房价的措施。

　　几个月间，上海楼市虚火开始消退，部分炒楼者开始意识到自己接手的楼盘可能是轮番上涨的楼价的最后一棒。

　　施宏睿(上海汉宇物业代理有限公司总经理)：有两个温州客，一次抛盘抛了15套房子

　　记者：两个人

　　施宏睿(上海汉宇物业代理有限公司总经理)：对，而且价格都在一万二，他们买进的时候都是一万一左右，就是没怎么赚钱，因为现在跌了，抛掉，用这个价格抛掉

　　记者：他抛掉的这个盘最高的时候涨到什么程度

　　施宏睿(上海汉宇物业代理有限公司总经理)：最高的时候涨到一万五

　　六一前后，上海楼市角力进入了一个冷战阶段，许多炒楼者纷纷抛出房源，而买房者却又希望过高的房价能够降下来，成交量大幅减少。许多高价楼盘由过去的抢手货成为了烫手山芋。

　　记者关田：过去的几年中，上海的楼盘价格可谓是涨声一片，内环线，尤其是像靠近外滩的价格，动不动却达到了两万五到三万元，像我身后这个金外滩楼盘，开盘时的价格就达到了两万五千元，而且当时有数千人在这里日夜排队，希望购得一套住房，而时隔的时间并不长，这里突然变成了一个门可罗雀的售楼处，记者很轻易的就可以拿到一份售楼书，也就是说这里依然有楼可售，在过去几年中，往往所谓的高档楼盘起到了带涨的作用，但是今天这些楼盘，突然成了带跌的楼盘。

　　施宏睿(上海汉宇物业代理有限公司总经理)：因为城中心一直处于高增长，高回报，甚至于他的投机泡沫是最热的，先挤出来，到时候首先城中心的抛盘量增加25%到30%，从3月份开始，它的成交价到七部委出政策之前，已经下调了10%到15个点。 到5月11号，七部委文件出台后，上海楼市的一手和二手楼盘成交量都开始全面萎缩，整体成交量不到去年同期的一成。6月份，刘扬所在的上海康城，尽管远离市区，处于外环以外，但是依然遭到了退房，刘扬认为自己很无辜，尽管他也曾经是上海楼市大涨中的受益者。

　　刘扬(协和集团上海住宅销售处总经理)：最后的这种火烧到最后，伤害的是这个行业，物极必反，所有人都知道，全世界当然都看到现成的例子，你把一个东西无理性的推到极端的时候，它跌下来的时候是很惨的，殃及池鱼，所有人跟着一起受累。 无论是作为开发商的刘扬，还是作为中介商的施宏睿，这几年都经历了上海楼市的起起落落。而上海四平路边开着小店，过着生活的冯师傅感受也未必比他们少。冯师傅算是小人物，在楼市大涨，房产中介到处攻城略地的过程中挺了过来，笑到了最后。这段时间，上海房产中介生意清淡，每天有30家关门大吉。冯师傅不用担心自己租了多年的门面了。

　　冯师傅：如果长期下去，那个房东还涨房费啊，还涨房费我哪吃得消啊，我原来是一千五百块，现在是三千八百块，他们出六千块，他们有钞票，我还算不错，有老客户，在这儿还能维持得住，其他都跑掉了

　　记者：他们现在生意怎么样 冯师傅：现在不灵了，他们现在生意稍微次一点了，我笃定了，房价不能再涨了

　　记者：现在生意怎么样 冯师傅：现在生意不是很好，确实不好

　　记者：你们现在生意少了，就是靠原来一些收入补贴吗 冯师傅：主要靠租赁的吧，赁现在是不是反而好一点儿了 记者：怎么说呢 冯师傅：以前我们的重点都没放在租赁上面，现在我们把重点转在租赁上面了，小生意也做了，以前像这种小生意我们都不做的。

　　根据上海房产管理部门刚刚公布的数据，经过一个多月的缩量交易后，上海房价涨势已明显减缓。5月份房价环比增长0.6%，是近一年来涨幅最小的月度，同时一些地区房价出现了微跌。

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