《环球》杂志：经济适用房扭曲社会保障

　　《环球》杂志记者/方言

　　“经济适用房打一生出来就是个怪胎。”一位业内人士直言不讳地表示，经济适用房是一个畸形产品，它的产生带来了一连串悖论。

　　旨在解决中低收入者住房困难的经济适用房，为何会遭遇如此诟病？经济适用房的社

会保障作用怎样被扭曲？谁该为“变味”的经济适用房负责？

　　“一房难求”与高租售率

　　在北京市房地产交易中心第六分中心，一位林姓拆迁安置户说：“我有个亲戚，一家四口，月收入不到2000元，挤在不足20平方米的房子里。2001年排上了经济适用房号，可四年过去了，到现在也没个影。”

　　来自北京市房地产中介机构的调查数字显示，一些经济适用房社区内房屋出租率已占全区租赁交易总量的近八成。经济适用房对外出租，彰显多数购房者不仅不缺房子住，而且把所购经济适用房当成了一种“投资”。

　　6月17日，《环球》杂志记者以租房者身份随机拨打了北京市“我爱我家”、“顺驰”两家房产中介公司，希望“求租”10套120平方米以上的大户型“经济适用房”，不到一个小时，对方全都反馈说：房源没问题。并一口气报出了从118平方米到160平方米不等的“精装修”现房，月租价格从1600元至2900元不等。位置分别在回龙观地区的龙泽苑、风雅园、龙腾苑、龙禧苑等小区。

　　北京房地产交易中心的网站显示，仅回龙观住宅区在这家交易中心登记的拟转售经济适用房就多达数百套。这还不包括出租房。初步统计，其中110平方米至230平方米的大房子就有66套待售！

　　据调查，在北京天通苑等经济适用房小区，也有许多已购房对外租售。其中包括位于天通苑东二区、东三区217平方米、201平方米的跃式或复式“经济适用房”。

　　统计显示，从去年4月到今年5月，回龙观住宅区个人出租房屋一年缴税就达到139.4万元。

　　超豪华经济适用房

　　自从1998年国家把经济适用房作为一项政策推出以后，短短几年间，经济适用房就因为其所表现出来的面积过大、购买者错位和价格失控等这些“既不经济，也不适用”的问题而饱受社会批评。

　　来自北京市建委的统计显示，2004年新开工的300万平方米经济适用房中，90平方米以上的占到45.1%。而事实上，当初对经济适用房的户型标准并未提出限制。

　　6月底，《环球》杂志记者来到回龙观经济适用房住宅区，探访这里户主的真实情况。走进云趣园小区，跑车、奥迪A6、广本、大别克、帕萨特等中高档车随处可见。“这些住户难道能算中低收入居民？”令人百思不得其解。

　　在云趣园二区，工作人员陪同《环球》杂志记者探访了一户188平方米的“经济适用房”。此房网上标明售价75万元。

　　走进这套四室二卫一厅的房子，女房主如数家珍：当时买房花了近60万元，购买后铺木地板花了2万元，餐桌椅和餐边柜花了6万元，鱼缸和喷水装饰物花了5万元，这还不算2万元的沙发和数万元的床、健身器材等家具物品。总算账，仅精装修就花了约30万元！

　　女房主说，她在城内望京小区还有一套100多平方米的房子，总是开车来回跑，现在回龙观的住房越来越多，房产也开始升值，决定把回龙观的房子卖掉，报价已从75万元提高到85万元。位于回龙观住宅区龙锦苑六区的另一套188平方米的“经济适用房”，房主标价72万元出售，每平方米3826元，建成期标明2003年，其备注信息中标示：“精装修，空置，没住过。”这说明房主并不缺房住。

　　188平方米的“经济适用房”已让人咋舌，230平方米的“经济适用房”就更让人难以理解。在回龙观住宅区龙锦苑四区，《环球》杂志记者发现一套编号为“hl040623”、面积230平方米的转售房，“权属”一栏中标明“经济适用房”。户主标示的出售价为每平方米5000元，总房价115万元。

　　交易中心的置业顾问说：“这套2003年建成的房子装修‘特豪华’，浴室里都能看电视！”更令人吃惊的是，房主在转售的“备注信息”中标明房内竟装有“6台电视、7个空调”！

　　申请购房流程漏洞百出

　　经济适用房的居住与购买，为何会出现名实不符的情况呢？大多数人认为，各个环节的监督不力是导致种种怪现象的罪魁祸首。

　　《环球》杂志记者在调查中了解到，按照北京目前购买经济适用房的政策，大致可分为按类领表、填表领表、核定总额、登记备案、网上公示、持证购房等六个步骤。调查发现，现有管理流程存在诸多漏洞。

　　在北京，购买经济适用房的条件之一是家庭年收入不超过6万元，而我国并没有收入考评体系，使得这一规定形同虚设，很多高收入人群享受了这项福利政策。

　　调查发现，仅从回龙观、天通苑等经济适用房小区暴露出的问题，就可判断一些房主“所在单位核准盖章”为虚假信息大开方便之门。弄虚作假除了隐瞒收入外，还包括职称低职高报，行政级别“突击提拔”等情况，通过一系列的障眼法，达到享受更多经济适用房优惠政策的目的。

　　北京市建委有关负责人坦言，回龙观、天通苑的经济适用房由于建设时间较早，当时虽然对购买者资格有限制，但相关规定执行还不是很严格，因此一些人将购买经济适用房作为一种投资方式。现在的依靠个人填报、单位审核的方式效果不够理想，仍存在部分高收入或住房已达标家庭虚假申报、骗购经济适用住房的问题。

　　首都经贸大学城市经济系副教授孙翠兰认为，出现这一现象，主要因为提供虚假信息的单位目前并不承担责任。

　　经济适用房公示环节走过场，也是管理流程中的另一个突出问题。《环球》杂志记者登录北京建设网站，随机选取6月13日和15日的公示表，至少发现三点疑问：

　　一是公示信息太少。如“配偶单位”一栏中，有一半以上未填写。

　　二是申购人单位中，不少看上去并非中低收入人群。如国土资源局、房管公司、城建公司、城管部门、房地产公司、城建勘测设计院等与房地产开发密切相关的单位人群。

　　三是公示范围过小。按北京市的有关规定，申购经济适用房的个人信息，只在北京建设网和审核窗口进行公示。

　　这一问题似乎很难解决，北京市建委有关工作人员告诉《环球》杂志记者，“我们每天要面对大量的申购者，很难保证所有信息真实无误。”

　　地方政府缩减投放规模

　　《环球》杂志记者了解到，经济适用房“一号难求”，首先源于供应量的严重不足。像北京这样上千万人口的大城市，每年经济适用房竣工面积仅为住房供应总量的1/10。而且相关项目推进缓慢，居民颇有怨言。

　　问题还不止于投放量缩减。事实上，东部有些城市已停建了经济适用房。中西部有些城市尽管喊了多年，但其经济适用房项目还停留在“规划”图纸上。《2005年房地产蓝皮书》透露，从2004年我国商品住宅的投资结构看，经济适用房投资比重持续下降，由2003年的6.13%下降至4.61%，为1998年以来最低，近5年间减少了6个百分点。

　　经济适用房现实需求很大，为什么各地政府投放规模连年缩减？

　　《环球》杂志记者在调查中了解到，1998年经济适用房政策出台的时候，初衷是为配合住房改革，给失去福利分房的公务员、教师等职业人群提供价格较低的住房。2000年以后提到低收入者，购买对象范围扩大。由于中低收入者的比例占到70%，而经济适用房的供应量占全部住宅供应量的比例最多只有10%，专家分析，“这自然出现经济适用房的短缺现象，出现寻租和地下市场，这是不可避免的。”

　　中国城郊经济研究会会长包永江等专家一针见血地指出，主要是一些地方政府利益观和政绩观错位。按照政策，用于经济适用房建设的土地，政府将减免土地出让金，并给予配套建设等一系列优惠政策。由于商品房建设的土地收益远大于经济适用房用地，许多地方在“经营城市”的利益驱动下更希望高价拍卖土地，从而人为缩减了经济适用房计划。

　　被开发商“操纵”？

　　经济适用房虽是社会保障体系的组成部分，但6年前国家决定全面推进经济适用房建设，并不仅仅是为了解决城镇中低收入家庭的住房需求，扩大内需，拉动经济增长的需要也是一个重要目的。

　　正是这种政策定位上的模糊，使得经济适用房很难与商品房划地为限。专家分析，一来因为中国的人口结构还不是橄榄形，中低收入家庭占了人口的70%~80%；二来国家把它作为经济增长的一个主要手段，因此，在实际建设中，经济适用房就注定了要在政策房与商品房之间摇摆。

　　推出经济适用房本来是一项保障性的政策，但是让开发商这一市场主体来承担社会保障功能，这也是一个悖论。

　　北京师范大学管理学院教授、博士生导师董藩说，诸多怪现象显示，一些经济适用房受到了开发商的“操纵”。具体表现是：一些开发商在经济适用房开发中常从自身利益出发，自行定户型、定面积、定销售对象，导致住宅面积过大、总价过高现象。

　　有关专家批评说，排队、放号、摇号等都是开发商说了算，留下了很大的炒作空间。据知情人士透露，在北京一些经济适用房项目上出现的“长队现象”，不排除有开发商故意炒作之嫌。

　　孙翠兰认为，经济适用房作为政策性住房，应该由开发商完成建设任务，竣工验收后交由政府指定的机构运作，发售环节要置于政府相关部门的监督之下。否则，一定会出现不公平或失控情况。

　　谁为“变味”的经济适用房负责

　　在采访中，许多中低收入户对经济适用房“变味”表示不满。一些人质疑说：政府在经济适用房建设上，减免了巨额土地和配套建设税费，甚至还有财政补贴，但这些“实惠”却被不少非中低收入者挤占，经济适用房的社会保障作用被扭曲了！

　　他们强烈要求政府和相关部门采取严厉措施，清理和规范经济适用房市场，真正让低收入家庭居者有其屋。

　　事实上，经济适用房的监管风暴已经露出端倪。6月，北京市建委宣布，罗东健等46户家庭因申报材料虚假而被取消了经济适用房购买资格，已购房屋被收回，并且两年内不准再次申请购买经济适用住房。北京市建委同时表示，将进一步加强经济适用房市场的管理，今后经济适用房项目原则上以80平方米的中小户型为主，加强审核，推进在媒体上的公示范围，杜绝现场排队等。

　　据建设部有关负责人介绍，1998年国务院发布的有关文件提出：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品房，前两者均属于政策性住房。经过近些年的实践，这一多层次供应体系已具雏形，但与现实需求相比还有很大差距。

　　一些专家对购买经济适用房的人群定位提出质疑。他们认为“中低收入家庭”这个概念过于宽泛，缺乏明确科学的细分。

　　专家们建议政府对相关标准进行科学研究，重新划定经济适用房的供应对象，规范建设程序和供应方式，减少主观随意性。

　　考虑到经济适用房建设和发售监管难，也有专家主张取消经济适用房，转而对低收入户采取直补的方式，即变“补砖头”为“补人头”。

　　董藩说，对提出购买经济适用房申请，经严格审查符合条件的低收入人群进行货币补偿，这样既减轻了政府的建设和监管压力，又为购买者提供了多种选择的可能。

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