瞭望东方周刊：房价飙升天津版本

　　最为大胆的预言是：天津房价只是起步阶段

　　事实上，早在2003年下半年，天津房价就突然启动，一路飙升，两年里涨幅惊人。按照南开大学中国城市与区域经济研究中心王家庭博士的说法，“天津的主流中档房屋每平方米价格，从2003年前的2000到3000元之间，上涨到2005年上半年的4000元至5000元之间。”

　　相当多的学者和业内人士都把天津房价飙升归结到拆迁放量和地价抬高。

　　天津房价涨幅业已十分惊人，国家金融主管机构和国外著名投资银行也多次示警天津楼市，但天津房地产业内仍是涨声一片，最为大胆的预言是:天津房价只是起步阶段。

　　房价飙升

　　6月23日，60多岁的麻花摊小贩徐师傅，在骄阳下显得有些烦躁。大热天生意不好，一天的赚头不到60元。更令他心烦的是，一个原本以为板上钉钉的购房计划可能要泡汤了。

　　徐师傅的房子2003年被拆迁，20多平米的补贴是7万元不到，为了尽早给儿子买婚房，徐师傅希望一步到位，所以一家人就在外面租住。尽管一家三口都在赚钱，但收入追不上房价涨速，原本看好的一套房子，首付预期在11万元左右，但到了2005年6月，已涨到 17万元了。徐师傅只能作罢，目标从中套降到了小套。

　　一家愁一家欢。小饭店老板王利民在2003年上涨期购入4套房子，到2005年4月转手时，就已赚了50多万元。

　　哀愁和欢喜都是拜天津房价飙升所赐。6月20日一天，天津市新建商品房成交203套，均价每平方米4407元。这个价格几乎是2003年同期的170%。

　　根据王家庭博士的说法,“尽管数据很不统一,但普遍认为2003年6月至2005年5月两年间的涨幅,实际应该在50%—70%之间。

　　2004年第一季度,根据天津城调队调查,该市的私房交易价格同比上升了22.9%。

　　在2003年上半年之前的天津，4000元是一个分界线。4000元以上是高档房，也是地位和身份的象征。但到了2005年6月，4000元只是中等房产的最基本价格。2005年高档房的底线是6000元。

　　万科水晶城是天津的高档楼盘之一,在2004年时,5000元/每平米的价格还能买到,但到了2005年6月,部分新房已逼近7000元。

　　顺驰在梅江等地开发的楼盘，新房价格在6000元以上。

　　融创置地的海逸长洲是整个天津最为高档的楼盘，尽管项目还没有完全完工，但物业管理的保安清一色高大英俊，彬彬有礼，见人见车就敬礼。海逸长洲四周都是高层建筑，中间是别墅群和人工湖。这个项目在法国和香港等地都有推介。高层建筑起价6000元以上，最高逼近万元。而海逸长洲中心地带的别墅单价是每平米5000美元，总价在1000万元以上。

　　拆迁“托市”

　　从20世纪90年代初，天津有商品房开发开始，房价一直处于不温不火的状态。在十年时间里，天津房价始终在1000元到2000元之间徘徊。

　　天津市因为经济发展相对滞后、国有经济比重较大等许多原因，在一段时间里曾被人戏称为“中国最大的县城”、“中国最大的计划经济城市”等，在人们的印象中，房价飙升是北京、上海、南京、杭州、宁波等城市的事，一直与天津无缘。

　　由于特殊的城市经历，天津市的房地产需求长期以来以拆迁回置需求为主。经历唐山大地震之后，天津有60%以上的房屋受不同程度损坏，此外，天津还有大量条件简陋的工人居住区。在天津老城区，三口、四口之家挤在20多平米甚至十多平米的房子里的，比比皆是。

　　自1994年起，天津启动了5至7年危改工作，目标是完成覆盖城区1／3面积的危陋平房中，面积超过2万平米的区块的改造工作。来自财政支持的拆迁货币补偿为天津楼市释放了巨大的购买力。但是，由于长期以来，天津市房产的需求是以满足基本居住型为主，所以房价长期在低位徘徊。

　　天津房价突然发力，是在2003年下半年。标志性数字是2003年9月，单月成交量超过100万平米，达到了113万平米，从那时起到2004年初期，价格一直飙升。从2004年初开始速度有些回落，但涨幅仍远超过2003年价格启动之前。

　　到底是什么原因，导致了2003年天津房价的飙升呢?在《望东方周刊》记者的采访过程中，无论是对天津未来楼市悲观还是乐观的业内人士和学者，几乎都认为这轮楼价上涨，和2003年大面积拆迁和大规模基建有关。

　　戴相龙市长履新后，天津市的基础设施建设速度陡然加快。根据天津市的“十五”规划，天津市的固定资产总投资，2003年至2007年间，将达到7000亿元，其中城建投资约3000亿元，巨大的基础设施建设，形成了大面积的旧房拆迁。

　　天津市制订有五大发展战略。五大战略之首是海河改造工程。海河开发总体规划为三部分,海河上游全长20公里,腹地面积42平方公里,将主要体现亲水的国际化大都市形象，建设以公共设施为核心内容的滨河服务型经济带、文化带和景观带;海河中游,全长18公里,腹地面积120平方公里,规划为以高新技术为主的都市型工业区和生态风景旅游区;海河下游至入海口,全长34公里,腹地面积150平方公里,将建成港口贸易经济区。官方的说法是,到2010年,海河区域综合开发总投资将达1050亿元,其中,上游区域520亿元,中游区域180亿元,下游区域350亿元。海河改造工程的推出,需要进行巨量的旧城拆迁。

　　天津社会科学院经济社会预测研究所所长卢卫在分析天津房价上涨时，认为拆迁是一个重要原因，他告诉《瞭望东方周刊》，“2003年天津由于海河开发、旧城改造等工程，导致了大量的旧房拆迁，统计数据是500万平米左右，但事实上还可能不止，形成了拆迁户对房屋的刚性需求，市场上的二手房、闲置房都在2003年被卖空，然后就转向新房，导致房屋市场整体供给不足，最后拉动房价上涨。”

　　天津房地产商会副会长、秘书长齐世宏也认为2003年一轮房价飙升和500万平米的拆迁量很有关系。事实上，在2003年之前的5年里，天津市的拆迁量始终徘徊在100万到200万平米之间。

　　王家庭博士则认为，500万平米的拆迁量，带动的商品房需求可能是500万的两到三倍。他认为，根据马斯洛的需求层次理论，人总有不断满足更高层次需求的趋势，拆迁30平米的旧居，购买的新房总会要个60—80平米以上。

　　王家庭还认为，除了拆迁户的需求被拉动外，大量持币待购的中层收入者，看到房产市场开始启动上涨，长期以来因为不看好不温不火的房产市场而蛰伏的潜在需求，也随着追涨心理而变成现实需求。于是，一大批中高档楼盘的出现，也满足了这些中等以上收入者的需求。

　　地价狂飙

　　受需求鼓动不断暴涨的土地价格也是天津房价上涨的重要原因。

　　2003年之后，金地、富力、阳光100等中国名列前茅的地产商几乎悉数进军天津，但进入的门槛却远远高于它们当初的预期。

　　在内环地段，那些打定主意准备在市中心拿地的外地企业，由于要对抗本地企业的竞争，往往要付出比预估高得多的成本。譬如平山道建国楼地块1.1万平米土地，原先预计土地成交价格会在8000万元左右，政府拍卖底价为7400万元，最终飞林房地产以1.4亿元拍走，这样的价格导致开发成本达近6000元／平米;红旗路青年路交口18号地，预估土地成本1.5亿元，实际大连亿城1.89亿元购得，预估开发成本接近5000元／平米。

　　2004年，外地开发企业在津购置土地总面积为131.7万平方米，面积仅占全市的16%;成交价格73.7亿元，占全年成交价格的52%。而2000年前后的天津，每年土地出让收入还不到2亿元。土地成交的情形令2005年天津市中等区位房地产价格已有冲破5000元／平米大关的可能。

　　在天津拿地最“猛”的外地地产企业是合生。早在2003年，地产巨鳄合生就一次性在天津拿了2万多亩地，一时被业界视作盛举。到了2004年中旬，合生又在天津吞下了4万多亩土地。总共达到6万多亩，合40平方公里，几乎是一个中等地级市的市区规模。

　　土地价格之所以飙升，和2003年起天津全面推行土地拍卖出让有关。2003年年初，天津市城建部门制定了中心城区土地市场建设“四个100%”的工作目标:凡《划拨用地目录》外的土地，100%实行有偿使用;凡各类有偿使用土地，100%入市交易;经营性建设用地，按照向国土资源部上报的方案100%实现招标、拍卖、挂牌转让;土地出让全市政府收益在2002年的基础上力争实现增长100%。

　　2004年，天津市土地交易中心公开挂牌地块为25幅，另外还有天津港保税区整体出让土地31幅，合计为56幅。成交土地面积700万平方米，土地出让金总额141.7亿元，平均价格2024.285元／平方米。140多亿元的土地出让金，对财政收入只有500亿元左右的天津市政府来说，已是一笔重要经济来源。要知道，在天津土地协议出让时期的20世纪末，天津土地出让金每年还不到2亿元。

　　很明显，不断抬高的地价也成了房价上涨的重要因素。

　　卢卫还认为，天津房价升高，和高档房的建安成本增加也有关系。卢卫告诉《瞭望东方周刊》，“天津在2003年以前，普通商品房项目多是砖混结构，砖是土砖，每平米建安成本在650元，但高档商品房的框架结构房子，建安成本至少是1500元每平米。”

　　王家庭则认为,天津的奥运分赛场概念与市区战略东移,对楼市火爆也有影响。

　　金融机构的警示

　　尽管天津房价飙升的原因多种多样，但这种剧烈变动到底是否合理呢?

　　2005年4月26日，国家银监会表示，将对天津、沈阳、上海、南京、杭州、宁波、青岛、重庆八大城市，对四家国有商业银行和十二家股份制商业银行的房地产贷款进行全面检查，由此也掀起对房地产宏观调控的一次新的行动。令人意外的是，排在第一的并非是人们猜想中的上海或杭州，而是天津。

　　银监会对此次检查目的的解释是:因为“市场供求结构明显不合理，房屋空置率明显提高，租金收益率波动明显，存在以高档住房为主的不合理贷款需求。”

　　美国花旗银行在2005年2月份公布的调查报告中说，中国四个城市可能存在房产泡沫，天津排在第二位。

　　事实上，天津市委市政府也在想方设法平抑房价。6月14日，天津市召开房地产调控措施新闻发布会，出台了六项举措稳定住房价格。

　　首先是增加中低价位普通商品住房供应。2006年计划住宅新开工面积1500万平方米，比今年增加15%，新增居住用地1000公顷。其中经济适用房260万平米。

　　其次是提高居住用地在土地供应中的比例。2005年，中心城区供应各类土地800公顷，其中居住用地供应700公顷，占总供地量的87.5%。加大中低价位普通住房和经济适用住房建设用地供应量，普通商品住宅供地比例由年初计划的73%提高到80%。

　　除此之外,还有优先审查中低价位普通商品房建设项目;2005年上半年的拆迁量再调减20万平方米;个人购买住房不足2年交易的,全额征收营业税;所有住房项目审批情况全部实行网上公示等四项措施。

　　还要上涨?

　　尽管质疑声一片，天津市也采取措施平抑房价，但天津业界和学界部分人士认为天津房价还有稳定上涨空间。

　　王家庭说:“现在天津处于几十年来发展最快的上升时期，天津人的人均收入正在不断提高，而海河改造、快速路、地铁等建设项目，是一个较长的周期，拆迁还会持续下去，按照我的预测，天津市的房产价格还有上升通道，能够实现稳步上涨，在短期内局部范围内市场上出现价格小幅回落，也是正常的，但这并不影响长期的上升趋势。”

　　王家庭的另外一个理由是，目前的天津市房地产市场还是比较健康的，绝大多数购房者都是自住的，投资房的比例很小。这和上海等地国内外投资者占相当比例不同。同时，京津高速铁路和京津高速公路二线的建设与开通，将使京津两地的交通更为便捷，将带来一批北京的购房者，这也是利好因素。所以他认为，“天津市场哪怕是有泡沫，也是在合理范围内，会被不断上升的需求所覆盖。”

　　顺驰华北研发体系市场部经理孙健也不认同银监会等作出的判断，他告诉《望东方周刊》，“顺驰还是很看好天津的房地产市场。房地产需求是真实的，会有一个稳定的上升空间。”

　　对天津房价最为乐观的是齐世宏，他认为，2003年房价突然启动至今，只是天津房价的起步阶段。他告诉《瞭望东方周刊》，“现在滨海新区大开发，不但会给天津带来大量的投资资金，基础设施建设也将大大加快。滨海新区的开发会大量涌入购买力较强的外来人口，这一切都会导致天津房地产价格的上升。届时，外地的炒房团看好天津的话，也会介入。天津现在的房价还只是一个起步阶段，可以说是上海的90年代中后期的那个阶段。”

　　在《瞭望东方周刊》记者的采访对象中，对天津房价走势惟一取保守态度的是天津社会科学院经济社会预测研究所所长卢卫，他的观点是，天津房价以前的特点是稳而温，这个涨幅周期过去之后，天津房价还应该是稳而温。天津房子没有理由也不应该出现较大幅度上涨。

　　卢卫认为，首先是近一年中将有大批的中高档房上市，这对楼市有一个抑制作用。另外，由于天津市区的可供开发的中心地块已很少，大量房产将在郊区或郊县开发，这些房产以普通商品房为主，那里的土地等成本相对较低，也会带来房价的平稳。

　　卢卫还考虑到了需求因素,他告诉《瞭望东方周刊》,“天津的人均收入大约是北京的四分之三,上海的二分之一,由于历史原因,天津市人口中,低收入的产业工人占很大比例,高收入阶层较少,民间资本不雄厚,从购买力来讲,不足以支撑高房价。另外,天津的外来人口只有120万,远远低于长三角、珠三角的一些重要城市，外来商务人口少，也是需求不足的一个因素。”

　　卢卫还认为，作为一种区域经济发展战略，天津也需要低房价。他认为，如果天津的房价炒得和北京、上海一样高，带动商务成本的提高，哪怕到时候天津滨海新区的政策再好，外面的企业和人才还愿意到天津来吗?如果天津保持比较低的房价、地价，北京等地的那些土地需求量较大的企业，才会选择到天津落户。滨海新区一直以来引以为豪的就是中国国家级开发区中投资回报率最高的，要保持这种高的回报率，就需要一种低房价的战略，保持低价优势。

　　而麻花小贩徐师傅的话，似乎能代表天津许多底层百姓的心声:“天津穷人也是天津人，穷人也要有房子住。” 《瞭望东方周刊》记者朱国栋/天津报道

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