法治在线：关于租房的法律问题

　　央视《法治在线》播出节目“关于租房的法律问题”，以下是节目内容：

    主持人：今天我们讨论一下关于租房中的法律问题。对很多租房者来说，签订租房合同需要注意哪些问题？跟房东发生利益纠纷应该怎样解决？怎样在不损害自己利益的同时又住的安心安稳？应广大观众的要求，上周五我们法治在线栏目组请来了咨深房地产律师秦兵在热线电话中就这些问题为大家一一解答。

　　观众来电：我在单位租了十二间门面房，单位让我交了50万元的租金，还让我一次性签二十年的合同，我觉得那样不合算，但他要一次性的。

　　律师：是这样的，按照我们国家合同法的规定，租赁合同的最长期限是20年，所以说它要和你签20年的租赁合同也不违法。。在这个时候对您最好的保障权益是什么呢？除了签一个租赁合同以外，再签一个抵押合同，单位要把你正在承租的房屋的抵押权给你，这样你交了20年租金，你享有了20年甚至更多的抵押权，一旦单位发生什么问题以后，您租的房屋的所有权不会产生太大的变化。

　　签租赁合同时再签一个抵押合同

　　律师提醒：观众朋友在签租期比较长的房屋合同时，最好要再加签一个抵押合同，并且租赁合同和抵押合同一定要分开，这样承租权和抵押权发生变化时，能保证两个合同独立的享受权利。

　　观众来电：我是一名学生，是这样的，我刚租了一套一居室的房子，搬进去以后才发现房子里的热水器、电视什么都不能使用，开始签合同的时候，我也没注意这个问题，也没看清楚这些，我想问一下在这种情况下，我应该怎么办才能维护自己的权益。

　　律师：如果说你的房屋有这些设备，但是无法使用的话，你可以和房主商量一下，让他提供，让他维修，或者他不提供，不维修，你自己来做，但是所有的费用要从房租中扣除。

　　律师提醒：当发现所租房的家电水气设施不能正常使用时，要看房屋租赁合同中的约定和哪方过错导致设施不能正常使用，按照合同条款的约定追究违约方责任。如果一方有承担维修责任而拒不履行的，另外一方可以提起法律诉讼。

　　观众来电：我有一个房子，现在我买了新房子，旧房后来一个朋友想买，就卖出去了。(在卖之前)我的房子已经租出去一年半了，剩下的租金应该交给谁？

　　律师：剩下的租金是这样的，有约定从约定，没有约定的话，按照一般的社会公平原则，从买房者取得房屋所有权之日起，从这一天开始后面的租金就归买房者了。

　　观众：但是，合同一开始签的时候(租金)是给我的。

　　律师：你们三方(应该)再签一个补充协议，或者说是你收到(租金)以后，再给买你房子的这一家，因为这样的话，又可以保证你们买卖交易的顺利达成，另外一个还能保证承租人的权利。

　　律师提醒：根据“买卖不破租赁”的原则，在承租期间，出租人转让房屋，承租人可以继续租住，但需要变更原租赁合同，向被转让方支付租金。另外，例如赠与、抵债等行为致使租赁的房屋所有权变动的，同样不影响租赁关系的存在。

　　主持人：签定租赁合同双方讲究的是公平自愿，但是在双方签定租房合约后，出租方单方面终止合同，承租方又该怎么办呢？我们来看看秦律师是怎么说的。

　　观众来电：我租房找的是中介，等我看完房签完合同后，房东突然不租了，我想找中介拿回中介费，中介就说，我和他签订的是什么租赁合同，说他的中介合同已经完成了，房东这种行为属于单方面的违约，中介费不能退给我，我就想问他这种说法是不是合理？我现在该怎么办？

　　律师：我觉得是这样的，您应当可以到当地的中介公司的管理机构，或者是消费者协会联系一下，看这个公司是不是经常做这种生意，有的居间生意经常做这种生意，通过做这种欺诈性的生意获得利润。如果说是他做了很多次，你可以向当地的有关机构举报一以下，看看能不能把钱拿回来。

　　主持人：中介公司在房屋的租赁中与承租人的关系一般分为三种：行纪合同关系 居间合同关系 委托代理关系 。

　　行纪合同是指承租人跟中介签约，租金直接交给中介公司，租赁过程中发生纠纷，承租人直接找中介公司调解；居间合同是指承租人直接跟出租人签约，租金直接交给出租人，租赁期间发生纠纷承租人直接找出租人进行调解；委托代理关系是指承租人跟中介公司签约，租金交给出租人。一般中介公司不承担责任跟义务，除非在行使了权利范围之外的权利、滥用权利或者是在合同中标的权限不明确的情况下负全责。

　　秦律师提醒：所有承租人在发生房屋纠纷时首先要判断中介公司在房屋租赁中的身份，然后再行使权利。

　　主持人：今天关于租房的话题咱们就先说到这，在明天的节目中，秦兵律师将继续为大家解答关于公房出租的有关问题，

　　关于租房的法律问题二

　　主持人：在昨天的节目中资深

　　观众来电：我是重庆的观众，最近我们单位分了一套房子，但我们全家已经有一套住房了，我想把单位分的房子租出去，这样行不行？

　　律师：你分的房子已经取得房屋所有权了吗？

　　观众：对。

　　律师：如果你已经取得房屋所有权的话，只要你不违反你和你单位签订的有关使用公房的其他的补充性协议，你出租应当没有太大问题。

　　律师提醒：已购公有住房上市出租后，出租人取得的租金收入应当依法纳税，并且应将租金中所含的土地收益上缴财政。财税[2000]125号文件规定：对按政府规定价格出租的公有住房和廉价住房暂免征收房产税、营业税。

　　观众来电：我和我姐姐住在我父亲单位留下的两层楼房里面，他在外面有一套房，我们现在的这个房的住户名还是我爸爸，我想问我们现在可以租这个房子吗？有权承租这个房子吗？

　　律师：按北京市的规定就是承租权它的这种延续应当是第一要是共同居住人，第二要共同居住两年以上，如果不在这里居住，而且居住时间不满两年的话，一般来说房子的承租权就丧失了。

　　律师提醒：出租人符合公有住房出租的相关规定，租赁双方当事人在订立书面租赁合同后，别忘了在合同签定之日起30日内到房屋所在地房地产管理部门办理房屋租赁登记手续。

　　另外，租赁期间，承租方外迁或死亡的，承租方同一户籍共同居住两年以上又没有其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同的，如果其他成员无异议的，可以办理更名手续。

　　主持人：通过上面秦律师的解答，我们知道公有住房只要取得了所有权并依法纳税的话是拥有出租权的。而且只要手续到位还可以拥有继承权，但是没有取得所有权的房屋想出租该怎么办呢？

　　观众来电：97年的时候我把以前单位的房子(租)给了别人，现在

　　律师：合同法有个原则叫情事变更原则，当时合同履行的话它是基于一个特定的情况，现经过多年的变化以后，当初合同的目的基础发生了变化，要不要执行要结合现在的情况。

　　律师提醒：(字版)这个案例的当事人可以根据自己的实际情况准备好足够的证据向人民法院或仲裁机构申请将房租上调。

　　观众来电：我是广西的观众，我想咨询一个问题，我们家因为市政府拆迁被单位安置到 另外一套公房中了，我儿子年前结婚就搬到了新买的

　　律师：如果公房的承租人是你的话，那么未经过您的许可，公房是不能出租的。而且假设公房要出租的话，可能还要经过原出租人(单位)的同意。我们公房的出租和私房的出租还是不一样。所以您儿子目前没有太充分的法律依据来做这件事情 。

　　律师提醒：出租人能否将公房出租具体要看出租人与单位签定的协议，在征得单位的同意后，出租人才能将房屋出租并从中获益。出租人的亲属无权将房屋出租。一旦发生出租人的亲属不经出租人同意将房屋出租的，出租人可以同其先协商解决方法，如协调不行可以再采取相应的法律手段。

　　主持人：好了，关于租房的法律问题秦律师就为大家解答到这。电视机前的观众朋友如果有什么问题需要法律咨询的，也欢迎踊跃拨打我们的热线电话01063989214，我们将集中提问率最高的问题邀请知名律师做客解答并制作成节目播出。

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