北京两会关注：多数业主不满小区物业

　　着力构建和谐社区、和谐村镇。以服务群众为重点，推进面向基层、覆盖城乡、功能完善、布局合理的公共服务体系建设。制定落实《物业管理条例》实施办法，着力解决物业纠纷。

　　——摘自市长王岐山１月１５日所作“关于《北京市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》的报告”

　　石向阳委员建议，要根据小区物业的服务水平交费，并降低物业收费，提高服务水平。信报记者 刘志坚／摄

　　典型案例

　　一提新房业主就皱起眉头

　　“业主们，大家要起来投诉啊，为什么每天都给我们停电两次呢！”“为什么这么长时间还不给我们通燃气！”“２４小时电梯怎么一到晚上１２点就关啊？！”

　　在丰台东木樨园宣祥家园小区入住半年的赵小姐，每天都能听到邻居们在互相议论着小区的问题。赵小姐说起自己新买的房子就是一皱眉头。

　　交房半年燃气竟然还没通

　　她说，自己从２００５年５月拿到钥匙开始

　　可是半年过去了，临电还是临电，燃气还是没通。

　　不堪重负三伏天电闸停工

　　更让她感到后怕的是，在去年夏天特别炎热的三伏天，小区电闸竟不能承受业主们的正常使用而“罢工”了，而当时小区３栋楼６００多户业主并没有住满。

　　“我们在拿钥匙的时候已经交了一年的物业费，但是我们却连正式用电都没有，而且一直拖到现在！今年我们都不打算交物业费了！”赵小姐生气地说。

　　半夜下班自己爬上15层楼

　　还让赵小姐不满的是，以前电梯都是２４小时全开的，可是后来不知道怎么回事，物业公司也没有征询业主的意见，就擅自决定夜里１２点以后电梯就关了，如果想用，得打电话叫物业的人来开。“有一次下夜班，我１２点多回来的，电梯关了，根本找不到他们的人，我只好自己爬上１５层。”

　　权威调查

　　北京市两会上，物业纠纷不仅成为代表和委员共同关注的话题，也多次成为讨论小组里代表、委员们争论的焦点。民进北京市委将《关于北京社区管理中的物业纠纷与业主维权问题的调研报告》带到市政协会议上，其中的调查数据显示，北京九成物业存在利用小区共用部位和设施设备谋取私利的情况，有六成多的业主对小区物业管理不太满意。

　　九成物业拿公有利益谋私

　　民进北京市委《关于北京社区管理中的物业纠纷与业主维权问题的调研报告》显示，物业管理公司侵占业主之权益的情况最为突出。来自中国社会调查所的调查数据显示：物业管理公司侵占业主之权益的情况普遍存在。北京大约有将近４０００个居住小区，其中９０％的小区都存在着物业管理公司利用小区共用部位和设施设备谋取私利的情况。

　　无偿利用业主共用财产，进行有偿经营的方式是：利用电梯间、公共走廊、物业外墙、楼顶等作为广告展位出租；利用小区公共场地、小区内道路两侧作为停车泊位，收取停车费；利用大量物业地下室，对外出租，获取租金；利用地下车库，重复二次收取管理费用等。

　　贴心管家变成业主对抗者

　　根据北京市小区管理办公室进行的调研，目前北京市共有３９４７家物业管理公司，其中将近４０％的物业管理公司尚未取得资质等级，即１５８６家物业管理公司在未获取资质等级的前提下，便对商品住宅社区进行了“物业管理”。

　　由于物业管理公司与开发商的利益存在关联关系，致使物业管理公司身份异化，从而从“贴心管家”变成了业主的对抗者，由此导致物业管理公司与业主纠纷的产生。

　　另一项调查表明，凡是存在着开发商房屋交易侵权的小区，业主作为一项被迫维权的手段，致使与开发商存在利益关联的物业管理公司，都不同程度存在着物业管理费滞收、欠收的现象。

　　本报专访

　　代表石定果谈“强制执行物业费事件”——政府应让业主“有所诉求”

　　“业主要学会理性维权，不能没有法制观念。同时，政府也应该出台相关政策，给业主一种合法的、畅通的利益诉求渠道。”

　　昨天下午，来自北京语言大学人文学院的代表石定果在小组会间隙接受记者采访时如是说。她表示，北京市的物业管理现状已经迫切需要改变，建议政府做一些调研性的工作，全面摸清情况，以尽可能彻底地解决一些问题，同时也要办理一些大案要案。

　　物业受开发商影响或支配

　　石定果认为物业问题的根源在于“管理不规范、受开发商的影响或支配”，比如开发商违反原来的规划，把会所变成底商然后招商，把规划好的绿地上再盖栋楼，或者把幼儿园变成洗浴中心，然后再组建属于开发商自己的子公司来承担物业管理工作，从而造成业主权益受损。这样的话，就把一些原来属于开发商的问题转嫁到了物业公司手上，当物业公司无所作为时，业主肯定会不满意，通常会采取“不交物业费”的方式进行对抗。

　　其实业主都知道接受服务需要交钱，大多数业主也并不缺这笔钱，但问题不解决，就会出现保安打人的恶性事件。

　　应该有法制观念理性维权

　　石定果在谈到“朝阳法院强制执行５７名业主拖欠的物业费”事件时表示，这个事件至少说明一点：业主一定要学会理性维权，不能没有法制观念。她同时也强调，政府部门必须给这些业主一个诉求合法利益的渠道。“当然，拖欠物业费是不对的，但业主实在是没辙了！”

　　石定果还说，现在很多物业公司不强调服务，老想管。真正需要物业公司来管的，物业公司又没有做。要解决这些问题，就要尽快出台实施物业管理条例的办法和居民会议议事规则，同时出台制度划清物业公司与开发商的界限，让物业公司对业主委员会负责，这样才能真正服务于业主。

　　委员建议

　　降低物业费提高服务水平

　　“有的物业公司只顾向业主收费，却不能提供基本的服务。我认为，这是物业与业主矛盾的最直接原因。”

　　昨天，市政协委员石向阳在接受记者采访时说，作为业主，花钱买的是服务，物业理应给业主提供优质的服务。但由于在最初的

　　“我自己也是一个业主，我也希望我们的物业公司提高管理水平。”石向阳委员建议，要根据小区物业的服务水平交费，并降低物业收费，提高服务水平。另外，一些小区私自在公共场地进行开发，事先也不征求业主们的意见，比如向小区居民公示，或者由小区居民集体决定。

　　徐定茂委员认为，目前业主和物业之间的矛盾主要是费用问题：业主需要物业提供优质的服务，而物业本身也有成本核算，也要生存。

　　■相关数字

　　物业纠纷案去年上涨43%

　　从２００１年起，朝阳法院每年的收案量都增长５０００件左右，从当初的３００３２件增长到了２００４年的４６１１２件，增长率达到了５３．５％，而２００５年在距年底还有近两个月的时间里就达到了５万件。在５万件案件中，上升幅度较大的是纯物业纠纷（不含供暖、租赁纠纷），由前年的１８９５件上升到去年的２７１３件，涨幅达到４３％；劳动争议案件由前年的６７９件上升到去年的１１７０件，涨幅达到７２％；执行案件增加了２７００多件，涨幅２５％以上。

　　信报记者 革继胜 赵磊 郭志霞

　　相关专题：2006年北京两会