广州：物业管理黑洞调查

　　好不容易攒到一笔钱开始供房子的“白领”们都蒙了，他们发现:入住时开发商许诺的“花园”变成了功率强大的变 电站;通往遥远市区每天上下班乘坐的小区巴士停开了；穿着制服晃来晃去的保安对小偷和打劫者看都不看一眼。愤怒的业主 们聚在一起谋划成立一个业主委员会时，其中一名筹备人员竟在家里被人打残，这个业主为之付出的代价是他的脾脏。

　　□刘丽琦陈剑侯裕

　　2006年4月2日，广州曼哈顿小区的流芳街3号，一个大大的招牌“骏景酒家”格外夺目。这个豪华酒楼，开发 商售楼的时候，承诺的是小区业主的会所。同一天，广州骏景花园西南角，一个四层楼高的大功率发电站工程不紧不慢地施工 着，而距此50米处就是小区的学校，孩子们的读书声朗朗入耳。而开发商在此之前说施工的地方是一个花园。

　　也是这一天，把广州物业维权推到大众传媒面前的焦点新闻人物李刚，在家中感到十分不安：“我一出门，就有小区 的保安跟梢。”

　　维权业主的代价

　　3月20日，闯入李刚家中的11名歹徒中，8名犯罪嫌疑人落网，还有3人在逃。而凶手的身份、作案动机，警方 表示“嫌犯身份还不便透露”，这使“2·5”事件仍笼罩在疑云之中。

　　李刚，在2006年2月15日前，他不过是某IT企业一个普通的工程师，华南新城一个普通的业主，说大一点也 就是业主委员会的筹备人员，曾经为了维护业主的权益与物业公司多说了几句话而已。然而在2月15日以后，李刚因为维权 被打开始被人们关注。

　　2006年2月6日，华南新城

　　2月15日，几个人闯入李刚家中将李刚打伤，致使其脾脏破裂切除。2月18日热心的业主在小区内为救助李刚而 捐款，活动进行还不到一个小时，从巴士上下来大约20名便衣打手，阻止捐款活动进行，并撕烂了“祝李刚早日康复”的条 幅。业主敢怒不敢言，这件事以后，华南新城整个小区内开始弥漫着恐慌的气息，业主们都担心自己会成为下一个“李刚”。

　　李刚出院了，为了维权，他流了血，献了脾脏，落下了终身残疾。对李刚来说，身体上的伤痛远没有心里的痛来的揪 心。

　　“我还是感觉不安全，在小区内经常受到盯梢。”李刚还在为自己和家人的安危忧虑着。当记者问李刚现在的感受时 ，他的回答是：欣慰、焦虑和抹不去的惊恐。欣慰的是：依然有那么多的人在关心此事，案件本身也有了一些突破。焦虑的是 ：这件事最终会以什么方式结束？以后的工作和生活将会受到怎样的影响？惊恐的是：一些迹象表明，对方确实从这件事上吸 取了教训，那就是下次做得更隐蔽些，让你连喊疼的机会都没有。

　　记者通过番禺区公安机关内部打听，一个来自当地派出所的消息称，打人者就是华南新城的物业管理公司的人。康景 物业是合生创展下属的物业公司，管理着近十个小区，保安队伍约4000人，业主们说：“他们经常像调动军队一样，哪里 有事就把保安调到哪里去。”

　　我的小区物业要做主

　　有了李刚事件的前车之鉴，同属合生楼盘的骏景花园的业主就显得“乖”多了，记者采访时发现，业主反映情况很热 烈，却没有一个业主愿意把自己的全名写给记者。在

　　“110千伏的变电站要开工，我们都吓傻了，这么大一个变电站，没有经过听证，没有经过居住在敏感点的业主的 同意，说建就建了。”骏景花园的业主对记者说。

　　2006年3月10日左右，出入骏景花园西门的业主发现小区的西门右侧赫然树立起一个写着“110千伏变电站 ”的大牌子，变电站已经准备开工了，地点就在小区规划的绿地上。当天在小区的网站上就关于建变电站的帖子铺天盖地。业 主们关注最多的就是关于变电站的辐射问题。据了解变电站为三层建筑，占地大约2500平方米。

　　作为骏景花园的发展商合生创展认为，在这个位置上建变电站不会产生电磁辐射，也不会影响业主身体，并引用了环 境学界的专家作出的鉴定结论。而业主也应用了北京医学专家吴振平的话说，居民要在高压线下生活几十年，有关研究表明， 22万伏高压线周围40米到300米范围内人群所患白血病、癌症的几率是其他地区的数倍，电磁辐射也能导致孕妇流产、 胎儿畸形等等。

　　在记者采访调查的过程中了解到，骏景花园的一个幼儿园与变电站不过只有一条小区规划路的距离，骏景中学距变电 站30米左右，与尚未完工的曼哈顿公寓也不过20米。而曼哈顿售楼处的一位工作人员对我们说，这个距离是30多米。“ 我们买楼的时候，售楼处告诉我们，这块空地是绿化用地。”业主们气愤地说。这一说法得到了还没有入住的曼哈顿公寓的业 主们的证实。

　　曼哈顿的业主们拿着一份曼哈顿的售楼宣传册给我们看，在筹划兴建变电站的位置上没做任何标记。只是在中间的位 置上有一个颜色稍浅一点的框。

　　“虽然现在还没有找到更好地解决问题的途径，但是我们不会放弃，物业公司的种种做法已经让我们忍无可忍了，什 么事情都是他们说了算，根本不征求我们业主的意见。”3月24日，业主代表将厚厚的一沓骏景花园反对建变电站的业主签 名名单递到了记者的手上。

　　小区保安在为谁服务

　　进入骏景花园小区很简单：进入小区时，不需要登记，也不用和任何人打招呼；进入住宅楼也很简单，楼门敞开，大 摇大摆地走进去，或者尾随他人进入，再或者按一下呼叫管理中心的号码“1000#”，不用验证身份，管理处就把门打开 了。3月25日，记者亲历了骏景花园的保安系统后，还真的有点为业主们的安全担心。

　　2006年3月15日，居住在骏景花园的邓先生就遭遇了在电梯被劫持的事情，在劫持的过程中，劫匪嚣张地对邓 先生说：“你别以为住在看上去高级的社区里就很安全。告诉你，你回来前我已经在楼下踩点三个小时了，没有一个保安问过 我是谁，来这里干什么。”

　　邓先生报案后，才发现大厅内的摄像头竟然是坏的，电梯里的摄像头录制出的画面过于模糊不清，基本只能辨认形体 轮廓，根本达不到为警方破案提供线索的目的。

　　骏景花园的业主称，小区内经常有偷盗、抢劫的事情发生，3万多人居住的小区，保安人数不超过200名。记者以 买房为名在售楼处了解到，小区内现在有1000多个保安。记者在小区内转了大约有一个小时，只看见两个保安在路上骑自 行车。在每栋楼前停留几分钟也无人过问。

　　即使很多小区保安系统健全，小区里也有保安在帮助维护小区的秩序与安全，但这些保安往往存在很多问题，意识不 到物业公司与业主之间的关系。认为谁雇佣了他，就应该对谁负责，为谁服务。所以当物业和业主之间出现矛盾时，保安就站 在了物业的那边，常常会出现保安威胁甚至殴打业主的事情。

　　在没有抓获“2·15”事件的凶手之前，3月19号在骏景花园的维权事件中，业主何先生就受到了小区保安的威 胁，一个保安恶狠狠地对何先生说：“我看你是不想在骏景(花园)住下去了！”

　　在调查中，记者了解到，很多存在物业纠纷的小区业主都不同程度地受到了小区保安的跟踪、威胁甚至殴打。特别是 在“2·15”事件后，所有维权的业主都担心成为第二个“李刚”。

　　物业公司财务之乱

　　2006年1月，广州市顺景雅苑的业主委员会将其小区“管家”康景物业管理公司告上了法庭，要求康景物业公司 撤出小区，聘请新的物业管理公司入驻，对小区进行管理。

　　顺景雅苑一直由康景物业负责小区的管理，业主委员会的负责人告诉记者，入住以后小区的治安状况一直很差，时常 有偷盗的事情发生。居民屡次向物业公司反映，情况一直没有好转。2005年业委会成立后，由于对小区内的治安状况不满 ，2005年8月通过决议，业委会决定炒掉康景物业公司，重新为小区找一个“新管家”，并与“新管家”签订了合同。但 “老管家”康景物业一直不肯退出，迫于无奈，业委会提起诉讼。目前，案件还在进一步审理中。

　　为什么物业公司不肯退出小区呢？记者从多方面了解到，物业管理存在着重重黑洞，使得物业公司大多获利不菲。在 巨大的经济诱惑面前，谁愿意放弃物管这块肥肉呢？

　　在记者调查的过程中，反映最为强烈的就是关于

　　许多业主还向记者反映，小区内的公共设施经常被物业公司私自拍卖，或者进行改建招商，从中获得利润。

　　“确权相当重要”

　　“维权首先要确权。”4月1日，在广州市举行了一个主题为“社区自治与理性维权”的论坛，与会的专家学者和业 主代表都认为确权是一个最重要的问题。一个业主代表说：“业主在买房的时候，开发商没有明确哪些设施是他所投入的，所 有权归他所有，哪些属于业主在买房时的投入，业主的处分权该如何实现。当矛盾出现时，有些开发商就是故意模糊这些所有 权的概念，业主明明花钱买下了小区内建设的公用设施，开发商却将这些设施的所有权据为己有。”

　　专家说，业主出钱请物业公司管理社区，物业公司在辖区内扮演的不过是“管家”的角色，主要负责对房屋进行维修 、养护，并且对所在区域内的环境卫生、公共秩序、设备设施进行维护。然而物业公司却时常以“老大”自居，不仅不能够提 供让业主满意的服务，还常常凌驾于业主之上，小区内的大事小事都由物业公司一家说了算，不听证、不调查、不采纳。矛盾 激化，那是早晚的事儿。

　　据了解，目前，成立业主委员会的小区屈指可数。成立难，成立之后，发挥作用更难、都是让小区居民头疼的问题。 且大多数业委会的成立，都是因为业主的合法权益受到了侵害，才想到要成立业主委员会。而往往这时，开发商或者物业公司 为了自己的利益不受破坏，开始蓄意破坏业主大会的召开，或者业委会成立后暗箱操作，业主委员会还是不能为绝大多数的业 主说话。

　　一位业内人士分析说，虽然成立业委会困难，但业主还是需要一个平台，与物业公司和政府之间进行沟通，而这个平 台只能是业主委员会。因此要想尽一切办法去成立合法合理的委员会，必要的时候，维权也会合理化、组织化。

　　(顾斌王一杰摄)

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