女顾客付买房定金后辞工来广州落得一场空

　　(注：文中业主皆为化名)

　　内部认购违规建设部声明严查

　　建设部今年3月公布今年工作要点，建设部将继续贯彻落实加强房地产市场调控的政策措施；同时控制高档商品住房开发，搞活住房二级市场。建设部表示，将落实商品房预(销

)售合同联机备案和实名制购房制度。严肃查处内部认购、违规促销、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为。建设部颁发的《商品房销售管理办法》第22条早已明确规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。”也就是说，“内部认购”等是违反国家相关法规的，并不受法律保护，如果发生纠纷，购房者难以维护自身的利益。

　　遭退定个案

　　个案1　售楼小姐催促中匆匆下定

　　一年前，25岁的金小姐准备和男友拉埋天窗，加入了看房大军的队伍。“当时均价5000元以下的楼在广州市还是不少的，华南碧桂园、时代廊桥、雅居乐的房价都差不多。”金小姐看中该大型楼盘价格适中，临近地铁的交通便利，最后决定在该大型楼盘的一期买一套小三房单位。

　　去年4月30日，金小姐却被告知原来看好的房子已被人买走了。售楼小姐表示惋惜的同时，告诉金小姐有两个选择，一是选择二期的大户型，二是参加三期××庭的内部认购。大户型的房子动辄60多万，显然离金小姐预算相去甚远，但预计在2006年底交楼的××庭的吸引力却很大。售楼小姐言之凿凿：我们这么大实力的公司，房子是肯定可以提前交的。如果不买，恐怕又要被别人买走！金小姐当即便定下了××庭某座8楼的一套单位。

　　在当天签订的楼宇认购书上“其他约定”一栏，金小姐写道：“本人下定时已清楚地知道规划自编××庭某座未出预售证，本人保证在预售证办好后7天内付首期并签署《商品房买卖合同》”。

　　这份认购书规定，“在签署《商品房买卖合同》前，若甲方不能出售该物业的，甲方需双倍退还定金给乙方，本认购书自行终止，双方的权利义务终结。”此外，认购书规定，在签署《商品房买卖合同》的前提下，该物业于2006年12月31日交付使用。认购书同时注明：本认购书与《商品房买卖合同》具同等法律效力。

　　“去年7月份去的时候他们都说肯定没问题的；12月份的时候就说大概今年3、4月份就要交钱，叫我们把钱准备好；今年3月份去的时候又说受江南大道的影响，拿不到预售证，会推迟；4月份去的时候说肯定要起了，明年年中就可以交楼……然后在4月份下旬售楼小姐就打电话来说，叫我们先去退房，因为可能要到年终才会交楼了，不好意思拖我们那么久。”

　　金小姐一口气回忆起自己买房的经历，倍感辛酸。这期间，因公公得了癌症，男友又是家里独子，金小姐与男友领了结婚证，并且有了身孕。对于开发商的解释，金小姐非常不满。这一年来，他们只顾着等待，错失了许多购房的机会。看着广州房价疯涨，当初还庆幸自己买得便宜的金小姐后悔莫及。

　　个案2　下定后，深圳辞工来广州

　　吴先生2003年大学毕业后就分配到深圳工作。但因为女朋友在广州工作，两人想着还是在一起买个房结婚。两人2004年开始到处踩盘看楼，此时深圳房价已快速上涨，2005年他们把置业目标转到广州，综合比较之后觉得该大型楼盘比较理想。一是价位相对较低，不到5000元，又是三室的小户型，有两路公交车到市中心，地铁三号线又通过此处，所以他们决定在该大型楼盘买房。去年初收到电话通知，说“××庭”有内部认购，价格有优惠。

　　当时他们也有其他选择，曾看中过一套二手楼，总价差不多，面积还大一些，最终还是被售楼小姐说服，并在房子正在被抢购的消息中匆忙下定。下定时间是3月，这个月内胡先生也从深圳的工作单位辞职，来广州另找工作，一直到去年7月才觅得新职。首付款也东拼西凑凑齐了。为了一套房子，他们付出的代价可谓不小。

　　对内部认购他们也曾有过疑虑，但吴先生好几个同事都在这小区买楼，也是内部认购得到的优惠价。不曾想，今年5月中旬，开发商发了一封函件来，竟然是楼盘发展商要求解除内部认购的通知书。

　　律师说法

　　“这是不诚信的企业行为”

　　认购书到底能否受法律保护？目前该大型楼盘的购房者们已经与律师取得联系，得到的回答有乐观有悲观。

　　据一名替多个地产商打过官司的律师表示，只要是双方真实意图的表示，这原来的内部认购书就是有效的。开发商虽然送达了单方面要求解除合同的意见，但购房者没有表示同意，则继续有效。现在打官司，法院也没办法判给你房子，因为房子根本还没盖起来呢。等房子盖好了，他们照样可以把楼卖掉，应先到房管部门作见证，那才是产权的唯一合法证据。

　　广东国智律师事务所律师张学华认为，根据最高法院的相关司法解释，只要开发商现在取得了预售许可证，签订的认购书就具有法律效力，发展商就应该如约履行。广东颐和律师事物所的邱律师认为，认购书是担保的一种形式，作为正式合同的前奏可以对买卖双方的行为构成约束，它本身不是合同，不存在合法与非法的问题。但像这样的问题，即使开发商有法律方面的支撑，也不能推脱道德上的责任，这是一种有失诚信的企业行为。对于因房价提升发展商主动违约的行为，有律师认为，从广州发生的几起发展商退定的事件看，现在的预售制度还存在大纰漏。尽管我们对预售制度中买卖双方签订认购书所应承担的责任有明确规定，只要发展商愿意承担双倍赔偿定金责任，违约行为在法律上也行得通。但由于发展商违约的动机是为了卖更高的价钱，那么其在道德上应当承担的责任就不是双倍赔偿定金能担得起的。所以，法律应该考虑对此种行为作出更严格、更重的处罚。

　　5月21日上午，5名被退“诚意金”的购房者代表来到体育东路的一律师楼，一名姓雷律师让他们颇受鼓舞。雷律师表示，购房者很有必要通过法律途径来维护自己的“期待权”。“只要房子会修建，就表示合同可以履行下去，不能赔偿违约金就可以不履行合同”，谭律师表示，法律会保护合同的交易进行下去，他对打这类的官司比较有信心。 (来源

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