地产中介灰幕 | |||||||||
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| http://www.sina.com.cn 2006年06月15日10:35 南方新闻网 | |||||||||
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本报记者 舒眉 “国六条”房产新政出台两周后，上海的房地产中介市场再次迎来 “冰冻期”。 一年前的房市调控，曾在两个月内让1000家中介公司消失，约占上海房地产中介公司总量的1／10。
今年的“寒流”看来更加猛烈，但地产中介更多的选择了进入和坚持。他们相信，低潮总会过去，生意总会再好起来 。 过去数年，特别是在过去3年内，上海房地产中介公司的投资回报率远高于其他大多数行业。这似乎是件不可能的事 情。 据记者了解，上海繁华地带的大中介门店月经营成本至少在12万-13万元以上，小的中介门店也基本需要6万-7 万元成本。 按照相关规定，房地产经纪公司除按总房价可向上下家各收取1％的佣金外，其他费用一概不允许收。 上海信义不动产研究中心主管于丹丹曾经算过一笔账，按2004年二手房交易面积2727万平方米，成交均价7000 元计算，上海市二手房成交总金额应该在1900亿元左右，如果中介门店数量为1万家，那么上海的中介门店月平均收入只 有约3万元。 以3万元的收入如何支撑少则6万-7万多则10来万的经营成本并获得高盈利呢？ 中介公司运作的秘密就在于“借钱生钱”。二手房在交易过程中有部分资金滞留在中介机构进行资金监管。上海社科 院房地产研究中心副研究员顾建发估算，这部分资金至少在千亿以上。巨额资金诱惑着中介公司加入其中，也在酝酿着风险。 吃差价、乱收费 一间七八平米的小屋，一张桌子、一张椅、一台笔记本电脑、一部电话———这几乎是上海大部分中小房地产中介公 司的全部硬件。这些中介公司往往与某个或某几个大型楼盘比邻而居。在楼市景气的时候，每一间简陋的中介所内都人气十足 ，一笔笔数额巨大的交易在此成交。而买卖双方的信息不对称正是中介公司“利润”的主要来源。 曾在上海智恒房产工作的小杨回忆了当年的盛景，他说，中介比一般投资者有更多的机会遇到“异常”卖家。市场上 总有些急需用钱的人以远低于市场价的价格抛出房子，求助于中介公司是这些人最常见的做法。一般来说，遇到这样的情况， 不是业务员自己融资吃进，就是被中介公司自己买进，然后再转手赚取差价。 如果你想卖房，那么中介会列出你这套房子的很多缺点，如楼层不好、采光不好，户型不好等，其实再好的房子也可 能举出几个缺点。而如果你买这套房子，那么你可能听到的都是这个房子的优点，或者有些缺点也变成了优点。 等到房主准备把被批得一无是处的房子低价在该中介处挂牌出售后，中介可能不会对外公布这套房源，而是择日和你 谈他已经找到了买家，你只要写一个经过公证的委托书，委托中介代理卖房，就可拿到卖房款。因缺乏经验，大多数人都会认 为这只不过是办理买卖的一道正常手续。而委托书就成了中介赚钱的工具。中介凭借它就可堂堂正正地把加了价的房子，直接 卖给下一个想买房的人。转手的时间一般很短，短的只有几天时间，长的也不超过一个月。成色差，即看起来很旧的房子，中 介一般要重新装修。一套清水房的装修费用一般不超过100元／平方米，对门窗进行改头换面。一般经过装修后的房子，会 有10％-20％的利润。买房的人在看到这样装修一新的房子后，也会觉得买得划算。 就是通过委托公证后加价售房，有不少中介公司赚取了暴利，小杨自己就通过这种方式操作了80多套房，按每套平 均赚取2万元计算，他赚取了160万元。 小杨说，各种形式的吃差价，已经成了中介行业公开的秘密。在2004年下半年炒房交易最活跃的时候每家中介门 面店每月的收益可达到30万元-50万元，高至100万元。 除了这一利润来源，中介公司还另有高招。在帮助客户办理贷款手续中，规范的中介公司一般只收取客户佣金，免费 为客户办理贷款，其中若涉及评估费和担保费，则由客户直接交给评估机构或担保公司，这块不应产生任何利润。另外，相关 金融机构也有一定的返利，但这属于金融机构对中介公司采取的业务激励机制，不列入乱收费之列。 问题就出在中介公司收取的模棱两可的服务费上。服务费的名堂可多了，评估费、担保费都囊括其中，还有按揭服务 费、加急费、人情费等等一些业外人士不可想象的费用名词。 做按揭贷款自然需要先进行评估，而评估自然应由专门的评估公司来做，而奇怪的是，有些中介公司居然可以自己做 评估。在这样的中介公司里，房子卖多少钱完全是自己说了算，因此通过虚高房价促成的“零首付”业务在他们这里做起来简 直是易如反掌。由于并没有明确的法规约束，一些中小中介公司收取的杂费高得离谱，有时甚至达到佣金额的两三倍。 像运作“小银行”一样运作中介公司 中介公司老板刘亮对“吃差价、乱收费”这样的“初级手段”很不屑，他更喜欢把自己经营的房地产中介业务视为在 做“小银行”。 “每天我的账面资金有几百万进出，和银行没什么两样。”这个在上海楼市中沉浮了5年的香港商人透露了玄机。他 的5个中介门面分别位于东昌路、世纪公园附近。世纪公园位于浦东区政府附近，周围有大型居住社区，也是一繁华所在。 “中介公司不能光靠佣金吃饭，要让账上的钱动起来。”刘亮胸有成竹地对记者说。 所谓“账上的钱”是指在二手房交易过程中，在房产过户之前，买方将购房款交给中介托管，而暂时滞留在中介账户 上的资金。这种现象目前非常普遍。 当买房者通过中介公司撮合与业主签订三方合同时，总是被要求在签订合同的三天内，将首期款——一般是售房款的 两到三成——委托中介进行资金监管。业主看到此项资金承诺，才办理赎楼卖方需向银行买断正在按揭贷款的房子、过户 登记等复杂的手续。 据了解，买方的购房款划入代理中介账户“委托保管”，一般要1-3个月左右的时间，买卖双方完成产权转移后， 卖方才可以拿到买方先前支付的购房款。对于中介公司来说，监管资金是滚动性的，只要有业务，就有可能源源不断地获得这 笔监管资金。 上海市社会科学院房地产研究中心副研究员顾建发估计，2005年上海二手住房交易面积达到1971.5万平方 米，以每平方米6698元的均价计算，二手房的交易金额至少在1300亿以上。其中通过中介成交约有80％，也就是说 有1000多亿资金在中介的委托保管之内。这是一个巨额数字。 怎么让账上的钱动起来呢？这里头大有玄机。中介公司通常不会进仅仅把钱放在账上吃利息，炒房，炒股，进行其他 投资是最为普遍的选择。刘亮介绍，这是目前中介公司彼此之间心照不宣的“致富秘笈”，也是无数人涌进这个行业的原动力 。 “年景好的时候，这笔钱我先用来炒房，”刘亮回忆，“这时看哪儿有便宜的房子就把房子收了，收也不是真正就过 户了。而是说这房子50万，50万我先给你，然后签一个代理协议。因为涨的很快嘛，所以捂在手上两个月三个月后就57 、58万卖出去，这样获利很方便。” 最近半年股市行情直线飙升，前一段时间刘亮也曾挪用资金投资股票市场。“大家都在这么做，我也手痒。”刘亮这 么解释，但是他也不得不承认，挪用资金总是有风险的。 据记者了解，不少中介在蓬勃的股市行情中，把监管资金挪向股票市场，一些中介在资金吃紧、周转不灵的时候甚至 不得不向同业拆借。 小杨所在的智恒房产公司也涉足了 “房产投资”。在他们公司这种“投资”显得更为专业化。“每个门店都可以向 总部推荐值得投资的房源，总部经过筛选，再通过旗下的一投资公司买进。”这名智恒的前员工说。 在2004年到2005年4月宏观调控之前，上海房地产市场交投情况很活跃，中介炒房的现象俯拾皆是。遍布大 街小巷的中介机构在节节推高的楼市中获利，反过来又利用信息的优势和资金的便利，进一步推高楼价。 有了钱就再开门店。在上海楼市的黄金年代，刘亮的门店数量从2003年的2个增加到2005年的7个，业务员 膨胀到30多个，“摊子铺得越大，业务才能做得多，到手的资金才能更多，我才能赚到更多钱”。 在这个流金岁月，无数类似刘亮这样的小老板加入到疯狂开店的热潮中。统计数据显示，2003年，上海中介公司 几乎是以每天8家的惊人速度扩张，到2005年初上海核准的房屋中介企业的最新数字已超过11000家，从业人员近3 万人。 多位中介业内人士向记者表示，现在上海有80％的小中介都是在2003年-2004年这个时候加入的。开中介 店很容易，不需注册资金就可开家店。因有很多中介公司可提供加盟服务，采访中小杨一口气就列出了四五家可加盟的中介公 司名称。只要向这些公司交缴一定的管理费——有的时候每个月只需要几百元，就可成为它的一个加盟店或分店，即可应付工 商部门的检查。除了收钱外，这些公司从不会管加盟店的经营。这些店经过如此这般的大量复制后，迅速遍布上海的街头巷尾 。 中介的其他生财之道，还包括尽量延迟一些款项的支付时间，比如，一个人买房，申请了一笔贷款，银行把钱打到中 介这儿来，按道理来说，中介公司应该把钱交付给上家，这个时候中介压它半个月。一单贷款70万，如果有三十笔四十笔的 话，那一下就有了上千万的资金可以动用了。 监管空白 6月13日中午时分，和东昌路其他中介门店一样，住商不动产门庭冷落，150多平方米的店堂里，只空空荡荡的 坐着七八个店员，物业顾问武友凯停下手边的电脑游戏，叹了口气说：“一季度市场刚刚回暖，现在生意又冷清了。” 由于毗邻浦东陆家嘴金融中心，周边有世茂滨江等多处高档住宅物业，加之距地铁二号线东昌路站仅一步之遥，东昌 路地段曾是投资客最为活跃的地段之一，这里也逐渐发展成为上海著名的地产中介一条街。 武友凯回忆，在上海楼市喷涌向上的前夜，即2003年下半年左右，公司周边一下子冒出了30多家房屋中介公司 ，在2005年年中最为艰难的5、6、7三个月，这些中介公司又有一半打了烊。 一份统计数据描述了上海整个房地产中介市场的起落。这份数据说，2005初上海共有地产中介门店10800家 ，其中3000家为总公司，近8000家为分支机构。到了2005年5月份，约1000家门店消失，总数骤降到9800 家，分支机构则下降到大约7000家左右。 进入了淡季以后，刘亮也将两家位置不佳、业绩相对差的门店让给了妹妹开服装店，“我们是船小好调头。这个时候 再挪用客户资金炒房的风险比较大，现在我们更多的是将资金做一些赎楼业务来赚取佣金”。 促使刘亮收手的是另外一桩意外。 他手下的一个年仅26岁的业务员，挪用了客户的房屋首付款累计400多万，携款潜逃了。“虽然她没有以我的公 司的名义和客户签订合同，但合同是在我的店里签的，现在客户总是上门来找我麻烦。”刘亮懊恼地对记者说。 2005年7月，在安徽合肥，号称当地“房产中介航母”的桃园房地产代理销售有限公司突然关门停业，数百客户 的4000多万房款随之销声匿迹。这是近年来全国二手楼市场发生的涉及金额最多、影响最大的中介卷走资金事件之一。 “对中介占用的资金眼下的确存在监管空白，”澳洲联邦银行业务拓展经理任大巍说，“不仅是中介公司挪用资金， 一般的业务员也存在着挪用资金的情况。” 但是，在当前的情况下，选择中介监管资金又最为普遍。 目前买方可以选择的资金监管有三种方式：分别是银行监管、由房产交易中心监管以及交给中介监管。 银行监管，这种方式不收取任何费用，有专门账号管理，是目前最安全的一种途径；第二种是交给交易中心监管，新 的二手房网上交易模式中，交易中心与银行联手，对交易资金实施全程监管，即二手房买卖双方将买卖价款及交易所需的税费 存入上海市房地产交易中心在银行开立的资金监管专户，再完成产权转移登记。这种方式安全系数也很高，但是手续繁琐，不 是特别方便；再有就是就是交给中介监管：由中介陪同看房，撮合价格，签订合同及代办贷款一条龙服务的模式，这种方式的 好处就是比较方便、快捷，坏处是存在上述的被挪用风险。 中原地产副总经理王楚坤表示，目前真正安全、规范实施“资金监管”的中介企业还太少，“资金监管”其实已经成 为整个行业的一个“安全隐患”。 虽然身在其间，但是王楚坤建议说，“资金监管”应该由独立于买卖双方及中介的其他独立机构来实施，比如银行等 。 但也有银行人士表示，银行在按揭业务上的竞争非常激烈，银行为了完成业务不得不有求于中介，对“增值服务”性 质的资金监管业务，也不愿意与中介发生冲突。 为了规范这一市场，上海市在2005年2月开通了“存量房网上交易系统”。在此平台上，市民可以全程完成从交 易信息上网挂牌到产权、资金交割的所有手续，可以在此平台上自愿选择金融、中介、评估、公证、担保、保险、房贷等服务 机构提供的专业服务，可以利用该平台提供的真实交易信息规避信息不对称造成的欺诈行为，但是这个平台也并没有对“资金 监管”做出规范。 真实使用的情况并不让人乐观，一年下来，80％的市民还是选择了中介购房的方式，“交易过程中的流程和交易方 式在实行的时候会有一定的差距。”上海博邦地产投资顾问有限公司高级营业总监蔡凌浩认为，网上交易系统的操作不够弹性 。例如在转按揭上，现行的交易流程就很难操作。并且选择了中介购房的市民又大多选择由中介公司来作为资金的监管方。 “政府职能部门还需要加大政策监管力度，比如出台一些资金到账的细则，缩短资金在中介账上停留的时间。”顾建 发建议。 (实习生孙涛对此文亦有贡献) 来源：南方周末 相关专题：南方周末 |
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