天津房价虚火 拆迁灼热市场

　　“国六条”之后，北京的开发商选择了集体沉默，而天津的开发商则表现得较为乐观。

　　7月6日， 由天津日报集团下属子报——《每日新报》主办的“‘新政下的小户型’专题研讨会”在津召开，天津市的10余家房地产开发商和顾问公司应邀参加。

　　和各地的悲观不同，会上，各大开发商一致看好“新政”下的天津房地产市场：“现

在全国的房地产市场确实过热，房价涨幅确实过快，国家的调控是正确的、必要的，但利润率并不会受到影响。”

　　发表这番讲话的，是天津金茂投资发展有限公司总经理李建民。他认为，与北京、深圳相比，天津的房地产发展还属于起步阶段，没有进入高速增长期。天津的大面积的

　　此次研讨会的承办方——天津标榜广告公司总经理张磊，更是寄希望于天津市即将出台的地方细则，他号召

　　他把地方政府看做强有力的后盾，把即将出台的地方细则，看做是一个利好消息。

　　顺驰的盛与困

　　在天津，能够住上顺驰的房子是身份的象征——盘子够大、房子够靓、价格够高。

　　“不是每家地产商都能拿到那么好、那么多地的。”在接受《财经时报》采访时，一位不愿具名的顺驰内部人士说。

　　创始于1994年的顺驰中国控股有限公司，是目前中国规模最大的全国性房地产企业之一。 12年中累计操作房地产项目57个，销售面积近600万平方米，累计实现销售收入近300亿元。2004年更成为业内达到百亿销售规模的企业之一。

　　外界的印象是，顺驰财大气粗，拿地时一掷千金，一度在业界被誉为“天价制造者”，而建筑商们也因此乐于和顺驰合作。

　　但公开的事实是，顺驰的资金链如此充裕，全都仰仗银行的鼎力支持，天津的各大银行几乎都曾放贷给顺驰，鼎盛时期更是有求必应。

　　2003年以后，顺驰开始向全国扩张。在天津媒体、学者和官员的一片赞誉声中，和顺驰合作的建筑承包商们，却察觉到了顺驰的资金危机——工程款被一拖再拖。

　　这种情况一直持续到现在。2006年7月4日，天津市建委召集当地十几家建筑承包商，开会统计顺驰的拖欠工程款问题。此前难以承受长期欠款压力的承包商，已经开始“向北京反映问题”。但是关于这一“闭门会议”得出的统计结果，与会各方均不愿透露。

　　一个星期之后的7月11日，以“迎难而上、实现目标、再接再厉、任重道远”为主题的顺驰天津公司年中大会，在天津大礼堂高调举行。顺驰董事长孙宏斌亦出席了会议，并向员工传达了顺驰“依然坚挺”的信息。

　　而事实上，由于顺驰拖欠银行巨额贷款，天津的银行已经不再向顺驰放贷。“顺驰在天津市区的住宅土地储备，也只剩下太阳城一处。”天津泰达建设集团的一位熟悉内情的人透露。

　　被拆迁灼热的房市

　　无论怎样，新政还是给灼热的天津房地产市场降了降温，“最近两个月是2003年下半年以来，天津房价最平稳的一段时间。”天津多位房地产界人士，在接受《财经时报》采访时均如此表示。

　　5月之前，天津房市仍然是炙手可热。4月天津市内六区商品房成交量为356335.8平方米，环比增长13.1%；平均成交价格为6271元/平方米，环比增长2.3%。

　　此后受新政影响，消费者多持币观望，成交量大幅下滑。6月份市内六区总成交面积258139.6平米，环比下滑84.4%；总成交金额16.84亿元，环比下降84.01%。但成交均价依然一路上扬至6437元/平米，环比增2.66%。

　　三年前，天津市商品住宅的均价只有2609元/平方米。三年间，天津城市居民家庭人均可支配收入增长了22.2%，商品住宅的价格却涨了247%。

　　房价居高不下，源于市场的刚性需求。

　　2003年起，天津市的拆迁量由原来的每年一百万平方米左右，猛增为七、八百万平方米。2004年，天津市土地出让金总额达141.7亿元，而在2003年之前，这一数字只有1亿多元。

　　温州人张先生在天津经营灯具多年，此前不温不火的天津房地产市场并没有吊起他的胃口，让他嗅到商机的，是始于2003年下半年的大规模城市建设。随即他在天津市河东区外环线附近，以每平方米1000多元的价格购进小户型住房多套。

　　张自有他的如意算盘，2004年初，天津市中心城区的房屋价格已高达3000-4000元/平方米，相对于天津市民较低的人均收入来说已经很高，城外的房子，上涨空间很大。

　　结果正如他所料，到2005年，天津市中心城区的房屋价格逼近6000元，大量的拆迁户无奈涌向城郊结合部，张屯下的房水涨船高，转手就赚了四倍。

　　败走滨海

　　美国花旗银行在2005年2月公布的调查报告中说，中国四个城市可能存在房产泡沫，天津排在第二位。但这一警告并没有得到天津方面的认同。

　　从各个方面传达出来的信息是——天津房市依然利好。

　　“目前的房价是市场正常的反映。天津的房价上涨很大一部分是在补涨，就是说，天津的房价是一种正常的回归，因为2000年前后该涨的时候没有涨上去。而在中国经济连续高增长的背景下，天津的利好消息不断，房价上涨成为必然。”南开大学经济与社会发展研究院的王家庭副教授认为，除了自购住房的刚性需求外，滨海新区被纳入国家战略也会拉动天津房价。

　　但事实是，没有拆迁拉动的滨海新区房地产市场，并不像天津市区那样火爆。

　　2006年6月，滨海新区的核心区域——塘沽区商品住宅平均成交价格为3778元/平米，仅相当于市内六区房价的一半，环比下降7.83%。

　　数月前，天津滨海顺驰不动产网络有限公司，看好了滨海新区黄金地段——泰达开发区的房市潜力，一举收购数十套空置房屋。此后，在长达两个月时间内只卖出四套，不得不降价抛售。

　　目前，在顺驰置业网上，开发区的二手房源只有两套，其中一套房龄5年以下、面积为139.56 平方米的住房，售价仅为26万元。

　　名词解释

　　国六条

　　5月17日，在国务院常务会议上，提出了针对地产的六条要求。核心内容是，要切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。“各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求”。

　　九部委十五条

　　5月29日，为落实“国六条”，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，核心内容是：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。

　　165号文

　　7月13日，建设部发布《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，核心精神有三：一、90平方米套型建筑面积指“单套住房的建筑面积”；二、套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重必须达到开发总面积的70%以上，这个70%的比例要求适用于“各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积”；三、6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，由当地政府根据当地年度结构比例要求，因地制宜地确定需要调整的情况。(记者 郭威）

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